안녕하세요 선배님들의 고견을 여쭙고자 진지하게 질문드리오니 답변주시면 너어어어무 감사하겠습니다.
ㅎ…자꾸 생각하니 너무 어렵네요..ㅠ.ㅠ
- 지방소도시에 신축대장급 아파트를 전세주고 4년이 지나 매도를 진행 중에 있습니다. 이걸 팔아서 실거주 아파트든 비규제지역에 전세끼고 투자든 하려고 전세 임차인이 계약갱신권을 쓸 때부터 물어봤었습니다. 일찍 나가면 이사비를 지원해주겠다고 했더니 1천만원을 달라고 해서 그냥 쭉 살았던 임차인이 있는 상태이며, 그렇게 계약갱신권을 사용하여 4년째 살고있는 중 어느 날 갑자기 임차인에게 연락이 와서는 갑자기 “집이 매도가 되었냐”고 묻더군요. 그랬으면 진작에 말하지 않았겠냐고 했더니 자기네가 맘에 드는 전셋집을 발견했다는 겁니다. 그래서 “매도도 되지 않았고 계속 사시겠다고 하셔서 계속 만기까지 계시는 걸로 알고 있었다.” 라고 답했습니다.
그리고 "전세 보증금은 매도한 돈으로 줄 예정이다"라고요.(참고로 임차인은 전세대출을 받은 상태입니다.)
- 그래서 몇달 전에 임차인에게 만기 전에 나갈 생각이 있으신 것 같은데 내가 매도를 3개월 정도의 잔금 텀을 두고 진행할테니 매수자가 나타나면 그때부터 전세를 알아보시고 서로 협의하에 날짜를 맞춰보는것 어떻겠냐고 했더니..억지로 억지로 그러겠다고 했습니다.
- 세입자에게 협의를 간신히 구하고 전세낀 집은 지방에서 애초에 매도가 되지 않기 때문에 네이버에 “입주협의”로 문구를 바꾸고 소장들에게 문자를 돌렸습니다. 네이버에 ‘입주협의’로 매도를 진행해달라고요.
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위의 상황으로 매도관련하여 질문드립니다.
- 대금지급흐름 절차 : 전세낀 임차인이 받은 전세대출이 있는 상태에서 일부는 임차인에게 일부는 은행에 보증금을 돌려줘야 하는것으로 알고 있습니다. 이럴때 새로운 매수자가 임차인에게 직접보증금을 돌려주는 식으로 하는게 저에게 유리한지 제가 받아서 임차인과 은행에 돌려주는게 유리한지 알고 싶습니다. 특약에 임차인의 보증금을 매수인이 지급한다 뭐 이런식의 내용을 넣을까 싶어서 문의드려요. => 적합한 특약문구 추천부탁드립니다.
- 임차인과 날짜협의하는 법 : 지방도 전세가 씨가 마른상태여서 전세인이 전세집을 구하는게 예전처럼 쉽지 않은 상태라 좀 걱정이 되는데 혹시 제가 매도하면서 소장님들에게 전세입자의 전셋집도 같이 알아봐주시면 좋겠다고 말을 해놓는게 좋을까요? 보통 매수자가 들어오는 날짜에 임차인이 전세집을 알아보는걸로 아는데 맞는지도 궁금합니다. 이절차를 제가 한번도 안해본 절차라서요. 임차인 부부가 mz세대라 그런지 황당한 말을 잘 하는편인데, 혹시나 날짜가 안맞으면 자기네 이사비나 전세집 들어갈때까지 월세와 보증금을 내달라고 할만한 사람들인것 같아서 이럴경우를 대비하는 방법이 뭐가 있을지도 궁금합니다. => 결국 서로 날짜 협의 잘 하는 법이요.ㅠ.ㅠ
- 매도시 특약문구에 대해 추천부탁드려요. 까페랑 검색은 해봤고, 아래 문구정도로 검토하고 있습니다.
아직 문구는 다듬지 못했고, 챙겨야 하는 사항중에 빠진게 있다면 조언부탁드려요.( 기본적으로 계약날짜, 계약금, 중도금, 잔금 일정등에 대해서 포함되어야 하고, 위약금에 대한 문구가 있어야 하는것으로 알고 있어요)
1·매수자의 현장 방문 확인 후, 쌍방 협의에 따라 현 시설 상태에서 체결하는 계약이며 잔금 이후 발견되는 하자에 대하여 매도인은 책임지지 않는다.
2. 잔금일은 상호협의하에 앞당기거나 늦출 수 있음.
- 잔금일자는 양당사자 합의와 전세 세입자 이사일정을 고려하여 잔금 약정일 이전으로 조정할 수 있다.
3.매수인이 잔금 지급 기일에 잔금을 지급하지 못하면 잔금 지급 기일을 10일 연장하되 금 천만 원을 지연 손해금으로 선지급해야 하고, 만약 연장 기일에도 잔금이 지급되지 않으면 이 매매 계약은 자동적으로 확정적으로 해제되고 매도인에게 계약금 및 지연 손해금을 귀속된다.
4. 매도인은 임차인의 퇴거를 보장하지 않으며, 잔금 이후 임차인과의 협의 및 명도는 매수인의 책임으로 한다.
5. 매수인이 중도금 지급 기일에 중도금을 지급하지 못하면 중도금 지급일에 중도금의 10%에 해당하는 지연손해금을 선 지급해야 하고, 만약 위 지연손해금 선지급금을 지급하지 않으면 이 매매계약은 자동적이고 확정적으로 해제되고 계약금은 매도인에게 귀속된다.
6.매수인이 중도금(중도금 약정이 없는 경우 잔금)을 지급하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고 매수인은 계약금을 포기하고 본 계약을 해제할 수 있으며,
7. 양 당사자 변심으로 계약 해지 시, 매수인이 매매대금의 10% 계약금 입금 시 본 계약은 성립된 것으로 합니다. 계약금은 위약금으로 하며 매도인은 계약금의 배액배상,매수인은 계약금 포기로 계약을 해지할 수 있다.
8. 현 전세 세입자의 임차보증금 0억00천만원은 매수인이 임차인에게 지불하기로 한다.(전세 만기일 2027년1월 X일)
4. 매도시 부동산소장과 매수인과 가격 협상 잘 하는 팁이 뭐가 있을까요? 매수자가 3천을 깎아달라고 하는데, 저는 이틀내에 계약금을 지급할경우 1천은 깎아주겠다고 했는데 이런 방식이 맞지 않은거 같아요. 오히려 특약문구를 제시하고 여기에 오케이하면 하겠다는 식이 더 맞을 것 같다는 생각도 들었습니다 => 무자비한 네고에 휘둘리지 않으면서 계약을 잘 성사시키는 방법이 뭘까요..^^;;
댓글
백억님 안녕하세요 우선 차례대로 답변을 드리자면 1. 임차임분이 대출 받은 방식이 질권설정인지 채권양도인지 확인해야합니다 2. 실거주자가 들어오는 상황이라면 백억님께서 굳이 그분들 집까지 알아봐주실 필요는 없다고 생각합니다(그분들한테는 전세금을 돌려주는게 백억님의 의무입니다) 참고로 날짜는 지금 마음이 힘드시겠지만 현재 사시는 세입자분한테도 신신당부시켜서 날짜 확정시키지말아라, 새로 들어오시는 매수자랑 날짜 조율해라 문제 없이 전세금 돌려드릴수 있다라고 꼭 말하세요 그렇게 진행되면 문제 없이 해결됩니다 3. 실거주자가 들어오시는 상황이고 세입자분께서 갱신권까지 사용하셨다면, 세입자분께서 나 못 나가 배째?라고 하는게 아닌 이상 특약중 4번은 굳이 안 넣으셔도 될 거 같습니다 4. 무자비한 네고에 휘둘리지 않으실려면 일단 우선 백억님이 보유하신 단지의 가격을 제대로 먼저 파악하셔야합니다. 내가 현재 꼭 팔아야 하는 상황이라면 내가 그 단지에서 1등 가격을 유지해야 팔기가 쉽습니다. 그러니 네이버 부동산부터 단지내 부동산에 연락해서 내가 현재 파는 매물의 적정가격이 얼마인지를 먼저 스스로 생각해보시고 내가 어디까지 네고해줄수 있는지도 판단해서 정하셔야 후회없는 매도가 될거라고 생각합니다
님 안녕하세요^^ 구체적인 상황과 유익한 질문 주셔서 감사합니다! 우선 저는 갈아타기에 대한 경험, 매도에 대한 경험이 없음을 먼저 알려드립니다. 그간 공부한 내용과 현장에서 느낀 것을 자탕으로 제 생각을 적어보았는데, 조금이라도 도움이 되시면 좋겠습니다^^ 계획하시는 모든 것들이 원활히 해결되길 진신으로 응원합니다. ---- 1. 임차인의 대출 방식(질권설정, 채권양도) 확인 및 해당 은행에 상환 방법 문의를 직접 확인하는 게 필요해 보입니다. 2. 협의의 영역이라고 생각합니다. 임차 보증금을 안전하게 돌려드리기 위함임을 설명하며, 날짜를 맞춰주시면 감사하지만.. 만약 그렇게 나오지 않으신다면, 상대방의 요구사항이(이사갈 집이 없다..or 내가 왜 그렇게 해야 하냐? 등) 무엇인지? 내가 해줄 수 있는게 무엇인지 확인하고 협의하는 게 필요해 보여요~(그게 가령 이사갈 전셋집 알아보기, 이사비, 위로금일지라도) 또한 협의 내용에 대해 기록(문자, 카톡 등)으로 남기고, 합의 된 내용 혹은 비용은 바로 입금해 증거를 남기고 효력을 발생시키는 게 필요해 보입니다. (시간 지나고 나중에 줬다가 임차인 생각이 바뀌면 난감합니다...) 3. 상황별로 우려가 되는 내용을 꼼꼼하게 작성해 주신 것 같습니다, 매도 우위 시장이라면 가능할 수 있겠지만.. 특약 내용을 보면 전적으로 매도인에게 유리한 조건 만 들어가 있어 매수인 입장에서 거부감을 느낄 수 있을거라 생각해요. 모든것을 다 협의해서 맞추겠다 보다는 현 상황을 적어보고 꼭 가져가야 할 특약을 미리 생각해 두시는 것도 조건 조율에 있어 도움이 될 것 같습니다^^ 4. 네고를 얼마를 해줄지에 집중하는 것 보다는 명확한 매도 기준을 가지는 게 필요해 보입니다. 지방 특성 상 매도의 타이밍이 중요하고, 한분 한분 매수 손님을 놓치지 않는게 무엇보다 중요하기 때문에, 갈아타기를 고려한 목표 매도가를 설정하고 그 안쪽으로 매도 될 수 있다면 얼마를 네고하든 매도한다! 라는 본인의 하한선을 잡아두시고 조건 협의등을 통해 매도하면 좋을 것 같습니다~ 스스로 기준이 없으면 매수인의 가격 네고에 기분이 상하기도,, 좀 더 올려 받을 수 있을 것 같기도 하는 등 감정에 휘둘릴 수 있으며, 이는 곧 매도 타이밍을 놓치게 만드는 원인이 된다고 생각합니다.
