[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [버팔로Q]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

: 대한민국 부동산의 역사 

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

: 상승 잠재력이 높은 아파트의 기준은 크게 세 가지다. 강남접근성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다. 

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

1장. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라. 

• 만약 한양이 어렵다면 적어도 한양에서 10리 밖을 벗어나지 말라고 신신당부 했다.
• 한양 지방의 토지 가격 양극화 현상도 정치적 불안정성을 부추겼다.
• 조선 후기 모내기가 시작되면서 토지 생산성이 향상된 데다, 정부가 개간과 개척을 장려하는 과정에서 토지 소유권이 상당 부분 강황 되었다.
• 경제 성장과 인구 증가 덕분에 한양의 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승했지만, 토지 가격은 18세기부터 개항기까지지속적인 하락을 경험했다.

2장. 나라님이 당백전 찍어낼 때, 내 재산을 지킬 방법은? 

• 경제 규모는 그대로인데 화폐 발행 규모가 수십, 아니 백배 가까이 증가함에 따라 강력한 인플레가 발생했다. 

- > 부동산 관점에서 보면 결국 조선시대에도 지금과 동일한 부분이 있다. 수요와 공급이 핵심이고 정부정책(정치가)이 큰 영향을 준다.  
 

4장. 폭격을 맞아도 도시가 좋아! 

• 1960년대 발생한 강력한 부동산 가격 상승 현상은 두 가지 요인이 결정적 영향을 미쳤다. 첫 번째는 서울을 중심으로 한 대도시로 인구 이동이 집중된 것이고, 두번째는 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국자본 유입이다.
• 앞으로 전개될 다양한 형태의 주택 시장 사이클의 마지막이 항상 ‘강남의 승리’로 끝나게 될 발판이 만들어졌다는 면에서, 1960년대 주택 붐은 되새겨 볼 가치가 충분하다. 

→ 강남의 시작이 1960년대라는 것이 놀랍다. 강남 선호가 바뀌기 어렵다는 것이 단순히 현재의 상황이 아니라 역사적으로 볼 때도 그렇다는 것. 그리고 앞으로도 이는 바뀌기 쉽지 않을 것 같다. 

5장. 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가?

• 1967년과 1978년, 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 두 가지 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 성장률 변화라는 점이다.
• 소득전망이 악화될 때는 높은 PIR이 부담될 수 밖에 없다.
• 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다. 

→ 현재는 좀더 복잡해진 것 같기는 한데, 결국 수출경기가 좋고 국민 소득이 증가되면서 여기에 공급부족이 증가되는 상황에서는 집값이 떨어지기를 기대하기는 어려울 것 같다. 물론 금리, 환율 등 경제 여건이 꺾이면 달라질 수 있겠지만 당분간은 쉽지 않아 보인다. 

6장. 공급 앞에 장사 없다. 

• 저금리에 공급 부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까? 이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다. 

→ 결국 왜? 공급공급 하는지 이유를 알 것 같다. 이미 경험치가 있어서 그렇다. 하지만 지금 공급이 가능할까? 이미 포화된 수도권 권역에서는 쉽지 않을 것 같다

7장. 일본형 장기 불황을 겪지 않은 이유는?

• 1990년대 한국 부동산 시장은 ‘한국판 잃어버린 10년’울 경험했다. 외환 위기와 공급 과잉의 파도 속에 주택 가격이 떨어지고 대규모 미분양이 발생한 것이다. 

→ 이때 부동산 시장에 있었다면 과연 시장에 진입할 수 있었을까? 아니 버틸고 남아있을 수 있었을까? 쉽지 않았을 것 같다. 그래서 공부가 필요하고 가치를 이해하고 있어야 하는 것 같다. 

9장. 분양가 상한제와 임대차 3법의 불행한 만남

• 필자는 주택 가격이 얼마나 고평가되어 있는지 판단할 때 한국주택금융공사가 제공하는 ‘주택 구입 부담 지수’를 주로 활요한다. 이 지수가 100이라는 뜻은 집을 구입함으로써 발생하는 부담이 소득의 25%를 차지한다는 뜻이다.
• 100을 절대적인 기준으로 보기보다, 각 지역의 역사적인 주택 구입 부담 지수를 기준으로 주택 가격의 버블 여부를 판단해야 한다. 

→ 이건 나도 꼭 체크해 봐야겠다.

10장. 왜 22년 말에 서울 아파트를 샀나? 

• 22년 말은 주택을 구입하기에 아주 좋은 시기였다. 급등했던 환율이 2023년 초부터 가파르게 떠어진데다, 인플레 압력도 약화되었기 때문이다. 

→ 이 시기에 월부에 있었는데 너무 아쉽다. 항상 돈이 준비 되어 있고 시장을 보고 있어야 하는 이유다.

12장. 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다. 

• 이상과 같은 세 차례의 경험은 투자자들에게 아주 큰 도움을 준다. 즉, 정책 변화를 ‘저점’을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다.
• 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다. 

→  제발 이 시기가 오면 좋겠다. 

14장. 새집 줄게, 경기도 살자 

• 역대 정부는 새로운 신도시 건설 계획을 발표할 때마다 입주 시기에 맞춰 교통 서비스를 제공하겠다고 약속했지만, 헛된 공약으로 끝났다. 

→ 위례 신도시를 보면 알 수 있고, 앞으로 지어질 3기 신도시 역시 이런 부분을 잘 보고 접근해야 한다. 

17장. 일본은 왜 장기 불황에 빠져들었나? 

• 일본 사정에 밝지 못한 이들은 아직도 일본 부동산 장기 불황을 이야기한다. 그러나 일본 부동산 시장은 2000년대 중반 고이즈미 개혁때 바닥을 쳤으며, 아베노믹스 10년 동안 역사상 최고치에 근접하는 상승세를 보였다.
• 특히 공급 축소와 메가시티 인구 집중 그리고 외국인 투자자들의 적극적인 참여가 이어지며, 도쿄 등 대도시 위주로 가격이 상승하는 양극화 현상이 심해지는 중이다. 

→ 실제 우리와 매우 흡사하다. 양극화가 심해지면서 지속 가격이 상승할 것으로 보인다. 우리도 

18장. 버블에 매도할 용기를 내는 법

• 내 집을 네 번 정도 매도하다 보니, 어떨 때 팔아야 제값을 받을 수 있는지에 관한 감이 생겼다. 가장 좋은 타이밍은 버블이 발생했을 때인데, 이때 가격이 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매매 결정을 못하는 경우가 허다하다. 

→ 실제 이것보다 중요한 건 갈아탈 집이나 자산을 미리 확보하는 것이다. 

19장. 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법

• 주택을 구입할 때는 미래의 ‘강남 접근성'을 감안해 선택해야 한다.
• 투자자들이 선호하는 이유는 강남 한 복판에 자리 잡았다는 특수성 때문이다. 이런 연유로 투자할 주택을 고를 때의 첫 번째 원칙이 강남과의 접근성이 되는 것이다.
• 상승 잠재력이 높은 아파트의 기준은 크게 세 가지다. 강남접근성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다.
• 미국 리츠 ETF 같은 대안을 적극적으로 고려할 필요가 있다고 본다. 

→ 미국 리츠 ETF에 대해 알아봐야겠다. 하지만 난 원화자산과 달라자산 측면에서 리츠 ETF를 바라볼 것 같고, 부동산 대신의 자산 매입 관점에서는 보지 않으 것 같다. 

✅ 나에게 적용할 점

1. 결국 서울 그리고 수도권의 핵심 입지들은 계속 가격이 상승할 것이다. 기존에 있는 자산을 갈아탈 수 있는 시기가왔을 때 바로 움직일 수 있도록 미리 준비가 되어 있어야 한다. 선명한 앞마당 만들기!!
2. 주택 구입부담지수 한번 체크해 보기
3. 미국 리츠 ETF 체크해 보기