그뤠잇의 서울 뉴타운 이야기 #1 뉴타운이란 무엇인가?

안녕하세요.

어제보다 더 나은 미래를

만드는 그뤠잇입니다.

서울의 공급 부족은 이제는 더 이상 새로운 이슈가 되지 못하며

공급 부족으로 인한 매매 시장의 불안에 이어 전월세 시장에까지

영향을 끼치면서 서울의 전반적인 주택 시장의 안정성이

크게 흔들리고 있다고 생각합니다.

획기적으로 공급을 늘리면 된다는 것은 누구가 쉽게 알 수 있지만

서울지역에서의 대규모 공급 방법은 기존 주택을 허물고

그 자리에 새롭게 공급하는 방법뿐일것입니다.

재개발과 재건축이 앞으로 크게 주목을 받을 수 있다고 생각하며

2000년 후반에 추진했었던 서울시의 뉴타운 사업에 대해

이미 성공한 사업과 잔여 사업에 대해 알아볼 필요가 있다고

생각합니다.

그래서 이번 여름학기에 총 12곳의 서울 뉴타운을 집중 분석하는 글을

작성할 예정이며, 오늘은 본격적으로 분석하기에 앞서 뉴타운은 무엇이며

선정 현황 등을 알아보는 시간을 알아보도록 하겠습니다.

# 서울시 뉴타운 사업의 시작과 진행현황

상대적으로 낙후되어있는 강북 지역을 중심으로 선정됬던 서울 뉴타운 사업은

2000년대 초반 1차 뉴타운으로 지정됬던 은평, 길음, 왕십리지역을 시작으로

2,3차 뉴타운까지 지정되면서 사업이 크게 확대되었습니다.

과거 재개발은 개별 조합들이 주도하여 골목길이나 작은 구역 단위로 쪼개어

난개발을 하다 보니 아파트는 들어서지만 도로나 학교, 공원 등의 인프라

시설이 턱없이 부족했습니다.

특히나 이런 모습은 강북지역에서 많이 발견할 수 있었는데

계획도시로 건설된 강남지역에 비해 도시가 급격하게

확장하면서 만들어진 강북지역은 난개발로 인해 성장의

한계가 명확했습니다.

이를 보완하고 강남과 강북의 격차를 줄이고자 

도정법(도시 및 주거환경정비법)을 정비하여 광역 단위

개발 계획 모델인 뉴타운이 탄생했습니다.

1차 뉴타운이었던 은평, 길음, 왕십리는 비교적 순조롭게

사업이 진행되어 성공한 뉴타운 사업으로 평가받고 있지만

2차에 선정됬던 사업들은 08년 글로법 금융위기로 인해

주택 시장 악화와 함께 사업 진행이 매우 어려운 상황을

맞이합니다.

이로 인해 뉴타운 지역이 주민투표를 통해 대거 해제되기도 하였고

기존 지역의 사업도 속도가 크게 날 수 없었습니다.

최근 본 궤도에 오른 한남뉴타운이나 노량진뉴타운의 경우 이미 2010년

중반경에 완성이 되야했지만 지금까지도 못했던 것도

금융위기와 여러가지 정치적 상황에 따라 지니행이 되지 못하다

이제야 진행이 될 수 밖에 없던것도 이런 이유였습니다.

# 천지개벽, 성공한 뉴타운은 어딜일까 : 아현 뉴타운

서울의 뉴타운 중 성공한 여러 사례가 있지만 그 중에서도

가장 성공한 사례 중 하나는 바로 마포구 아현 뉴타운이라 생각하는데요.

언덕이 심하고 난개발의 상징과 같은 이 지역은 

아현뉴타운 개발을 통해 거주 환경이 획기적으로 변화하였으며

기존에 가지고 있던 입지적인 힘에 사통팔달 편리한 교통을 통해

서울 내에서도 선호도가 매우 높은 지역으로 변화했습니다.

이 지역의 대장 단지 중 하나라 할 수 있는

마포프레스티지자이는 84기준 최근 28.3억까지 상승하였고

서울 내에서 2급지뿐 아니라 강남3구와 비교해봐도

크게 떨어지지 않은 가격대를 형성하고 있습니다.

뉴타운의 완성으로 인해 거주 환경이 쾌적해졌고

도심권과, 여의도, 그리고 강남까지 모든 업무지구에

빠르게 이동할 수 있기에 강한 수요가 지속될 것으로

생각되는데요.

이처럼 뉴타운으로 인한 환경개선은 지역의 위상을 변화시키고

강력한 수요를 끌어당길 수 있다는 것을 보여주는 

좋은 예시가 아닐까 생각됩니다.

이에 대한 하나의 예시로 강남과의 이동 시간이 비슷한 두 개 단지를

비교해보겠습니다.

마포 아현뉴타운 지역에서 가장 선호도가 떨어지는 염릭상록이지만

19년부터 본격적으로 아현뉴타운을 포함하여 전반적으로 신축단지가

들어오면서 환경적인 요소가 크게 개선되었습니다.

이전에는 시세 흐름이 관악푸르지오 비슷하게 흘렀지만

시간이 지나면서 격차를 벌리고 있으며 

이제는 아현 뉴타운이 어느정도 완성 후 안정화가 되면서

강한 수요가 뒷받침되어 앞으로 지속적으로 가격 상승을 할 

가능성도 높다고 생각됩니다.

뉴타운으로 인해 급지가 개선된 곳, 그리고 개선될 곳은

앞으로도 많을 것으로 생각되는데요.

오늘을 시작으로 서울의 주요 뉴타운 지역에 대해

입지와 가격에 대해 설명하는 글을 꾸준히 작성해보도록

하겠습니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

그뤠잇의 뉴타운 이야기

#0. 뉴타운이란 무엇인가?

(예정) #1. 한남뉴타운

(예정) #2. 거여/마천 뉴타운

(예정) #3. 왕십리 뉴타운

(예정) #4. 아현 뉴타운

(예정) #5. 흑석 뉴타운

(예정) #6. 신길 뉴타운

(예정) #7. 노량진 뉴타운

(예정) #8. 전농/답십리 뉴타운

(예정) #9. 길음/장위 뉴타운

(예정) #10. 수색 뉴타운

(예정) #11. 미아 뉴타운

(예정) #12. 중화 뉴타운