[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [아름드리열정]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사 

(지은이 홍춘욱)

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

• 정책 변화를 '저점'을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.
• 정리하자면 1.갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 2. 시장 금리가 상승하기 시작하고, 3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

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한양과 지방의 토지 가격 양극화 현상도 정치적 불안정을 부추겼다. <그림1-1>은 1700년부터 1900년까지 실질 토지 가격의 흐름을 보여 주는데, 20세기 초반까지 실질 토지 가격이 지속적인 하락세였음을 알 수 있다. 반면 같은 기간 수도 한양의 주택 가격은 급등세가 이어졌다.

→ 그 옛날에도 양극화 현상이 있었다는 것이 신기했다. 서울의 수요 집중은 오랜 역사를 가지고 계속되어 온 것이었구나

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저금리에 공급 부족 그리고 강력한 주택 매수 열기가 가세해 주택 가격이 급등할 때 어떤 대응 방법이 있을까? 이 질문에 대한 답은 1967년과 1978년에 이미 얻은 바 있다. 대규모 주택 공급을 단행하는 한편, 양도세 강화 등 부동산 규제를 시행하는 것이다.

→ 가격이 급등하는 요인이 저금리, 공급부족, 매수심리 라는 것을 알 수 있었고, 이때도 해결방법은 주택 공급과 부동산 규제였다

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그럼에도 한국이 장기 불황의 늪에 빠지지 않은 이유는 사람들이 인플레를 감안한 '실질' 개념에 익숙하지 않은 덕이다.

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이 자리를 빌려 다시 한번 강조하자면, 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970년~1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면, 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다. 따라서 "이것만 보면 부동산 시장을 정확하게 예측할 수 있다."라고 이야기하는 이들은 전문가가 아니거나 불순한 의도를 지니고 있다고 보아 경계할 필요가 있다.

→ 부동산 시장은 한 두 개의 요인이 아닌 여러가지 요인이 복합적으로 작용해서 나타난다. 

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금리 하락은 주택 시장에 세 가지 긍정적인 영향을 미친다. 첫째, 금리가 내려가면 가계의 저축 욕구가 낮아지는 가운데, 경제 전반에 유동성이 크게 늘어난다. (중략) 둘째, 금리 하락으로 주택 구입의 기회비용이 낮아진다. (중략) 셋째, 금리 인하의 마지막 효과는 차입 비용의 감소다

→ 금리 하락의 영향을 알 수 있었다. 유동성이 늘어나고, 주택 구입의 기회비용이 낮아지고, 차입 비용이 감소한다. 그래서 보통은 금리가 하락하면 부동산이 올라간다는 얘기가 있었다.

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정책 변화를 '저점'을 확인하는 지표로 활용할 수 있다는 점이다. 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 그리고 투기 과열 지구 해제와 같은 신호는 경험 많은 투자자들의 매수세를 부르기 때문이다.

→ 강의에서 배운 내용과 동일하다. 부동산 규제가 나오면 그때가 저점이다. 투자의 기회이다.

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반면 단독 주택과 빌라를 주로 건설하는 기업들은 매우 영세하며, 평판을 관리해야 할 유인도 크지 않다. 물론 최근 강남을 중심으로 빌라 고급화 흐름이 나타나고 있는 것은 분명한 사실이기에, 앞으로 단독 주택의 퀄리티가 개선될 것이라 기대해 본다. 다만 시장 참가자들의 신뢰를 얻는 데에는 많은 시간이 소요될 것으로 판단된다. 따라서 상당 기간 아파트 독주 현상이 지속될 것이라 생각된다.

→ 아파트에 대한 수요는 계속 되겠구나.

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우리나라에서 가장 번잡한 역은 여의도, 그 다음은 역삼역이다. 3등은 종로3가 일대이며, 4등은 가산디지털단지역이다. 이런 지역과 밀접하게 연결된 지하철 2호선, 3호선, 7호선, 9호선은 집값을 움직이는 황금 노선임을 꼭 기억해야 한다.

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갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다. 그럼에도 "갭이 작다."라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승 폭이 커질 때는, 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다. 주택의 가치(사용 가치+성장 잠재력)를 잘 따져 투자하는 사람이 소수가 된 것이니, 시장이 얼마나 위험한 상태에 도달한 것인지 알 수 있다.

→ 그 소수에 내가 있으면 좋겠다. 예전보다 지금은 유튜브 등 정보를 빠르게 습득할 수 있어 무지성 투기는 좀 줄어들지 않았을까.

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정리하자면 1.갭 투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 2. 시장 금리가 상승하기 시작하고, 3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다.

→ 현재는 정부가 규제를 하고 있고, 금리가 조금 올랐지만 비인기지역마저 급등하는 시장은 아니다. 

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이 상황을 타개하기 위해 정부가 다양한 정책을 펼치고 있지만, 아파트 용적률 상향이나 다세대 주택 주차장 규제 완화처럼 강력한 대책이 없는 한 신속한 공급의 확대는 쉽지 않을 듯하다.

→ 다세대 주택의 주차장 규제도 영향이 있다는 것을 새롭게 알 수 있었다.

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표는 리츠 ETF를 시가 총액 순서를 나열한 것인데, VNQ가 압도적인 규모를 자랑하는 것을 발견할 수 있다. 그래도 혹시 모르니 시가 총액 1~2등의 장기 성과를 비교해 보자. 그림은 VNQ와 SCHH의 장기 성과를 보여 주는데, VNQ가 월등한 성과를 기록한 것을 발견할 수 있다. 따라서 필자는 VNQ를 선호하며, 대부분의 자산 배분 전략에서도 이를 활용하는 중이다.
 

✅ 나에게 적용할 점

• 주택의 가치(사용가치+성장 잠재력)를 따져 투자해야 한다.
• 과열징후가 뚜렷하고, 시장 금리가 상승하고, 정부가 규제를 시작할 때는 매도할 타이밍이다.