수천만원 아끼는 부동산 지식은?
열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
1주택자에게 기회가 오는
부동산 시장의 변화
서울아파트 양극화 추세 변화
과거 서울에서 강남 고가아파트와 노동강 등 저가아파트의 격차가 벌어지는 경향
최근 4개월 간 서울 하위 20% 아파트 가격 대비 상위 20% 아파트 가격이 배울이 6.9배→6.5배 축소
서울에서 고가아파트와 저가아파트의 격차가 축소되고 있음
과거에도 비슷한 현상이 발생했었다
2017년~2020년 1216 대출 규제와 함께 풍선효과, 낙수효과 갭메우기 관련 기사들이 많이 나옴
https://www.m-i.kr/news/articleView.html?idxno=711640
나홀로 상승하는 구로구 아파트값…갭메우기 지속
https://www.etoday.co.kr/news/view/1834255
'12ㆍ16 대책' 왜 나왔나 봤더니… 강남 집값 잡으려다 강북마저 '고공행진'
2021~2022년 강남이 다시 오르면서 양극화가 다시 심화되었다.
https://www.fntimes.com/html/view.php?ud=2022010609423838275e6e69892f_18
문재인정부 5년간 서울-5대광역시 아파트값 격차 3억→8억…집값 양극화 심화 (22.1)
https://www.ksilbo.co.kr/news/articleView.html?idxno=922889
울산아파트 4채팔아야 서울서 1채 산다 (21.12)
https://www.kmib.co.kr/article/view.asp?arcid=1782723585
서울 집값 격차 줄었지만… 외곽 폭등이 만든 ‘양극화 완화’ (26.1)
https://www.yna.co.kr/view/AKR20260412047400003
서울 초고가 아파트값 하락에 양극화도 완화 (26.4)
앞서 2014~2017년 서울 상급지의 가격이 먼저 치고나가면서 양극화가 심화되다가 2017~2020년은 1216 대출 규제가 나오면서 상대적으로 덜 올랐던 서울 4~5급지 가격이 상승하면서 풍선효과, 낙수효과, 갭메우기를 통해 양극화가 완화되었다. 그리고 다시 2020년 이후부터는 상급지의 가격이 다시 치고나가면서 양극화가 다시 심화되었다.
이번 시장에 대입해보면 2023~2024년은 강남을 비롯한 서울 1~3급지 상급지의 가격이 먼저 치고나갔고, 이후 2025년~2026년은 627, 1015 대출 규제로 인해 서울 중하급지의 가격이 상승하고 1~2급지의 호가가 4~5억씩 하락하면서 일시적으로 보합세를 유지하고 있기 때문에 상급지와의 격차가 줄어들은 상황이다. 이후 과거와 같은 다시 상급지의 가격이 치고나갈 수 있기 때문에 갈아타기를 통해 상급지로 이동할 수 있으면 하는 것이 좋다
인상적으로 보아야 할 것은 서울에서 상급지의 가격이 먼저 오르고 이후 상급지가 숨고르기를 하면서 하급지의 가격이 따라서 올라가게 되는데 그 시점이 정부에서 대출규제를 발표하고 고가 아파트는 대출이 어렵고, 중저가 아파트가 상대적으로 더 많은 대출이 나오기 때문에 상급지가 주춤하고 하급지가 상승하면서 그 격차가 완화되는 모습을 보인다. 그리고나서 일정 시간이 지난 후에 사람들이 현 상황에 적용하면서 다시 상급지의 가격이 치고나갔었다. 이번 장에도 비슷한 모습을 보일 수 있을까?
주요 원인
전방위적인 전세난
- 극심한 물량 감소로 전세난 발생 (노원 매매8억, 전세4억→5억 상승, 강남 매매35억 전세12억→14억 상승)
- 전세 매물이 없어 계약 취소되는 상황까지 발생하고 있음
대출 가능성의 차이
- 매매 15억 이하 아파트 대출 최대 6억 가능하지만 15억 초과 시 대출 한도 2억으로 감소
- 매매 8억 아파트는 생애최초 대출 시 5.2억 가능 (내 돈 3억으로 구매 가능) → 30억 이상 아파트는 구매 어려움
- 대출이 줄어드는 과정으로 인해 고가 아파트의 구매는 어려워지고 저가 아파트의 구매력은 유지되어 양극화 완화
향후 부동산 시장 전망 및 1주택자 전략
전세난 지속
- 신규 입주 물량 부족으로 전세난은 단기간 해결되기 어려운 상황
대출 환경 변화에 따른 지역별 차별화
- 대출이 용이한 지역은 거래 가능성이 높고 가격 상승 확률이 높음
- 대출이 제한되는 지역은 현재와 비슷한 상황이 유지될 확률 높음
1주택자 내집마련 전략
- 상급지 갈아타기 기회 → 중저가 지역 가격 상승으로 상급지와의 가격 격차가 좁혀지고 있음
- 대출 환경 변화 가능성 주시 → 생애최초를 제외한 기존 대출 한도가 축소될 여지가 있음 (국민은행은 이미 시작함)
- 내집마련 시점 판단 → 서울 중저가 아파트는 대출 규제 강화로 인해 상승할 가능성이 높아져 내집마련 해야 함
지방 부동산 시장 전망
- 입주 물량 부족 심화 → 서울과 마찬가지로 지방도 입주물량이 매우 부족한 상황
- 서울과의 차이점 및 공통점 → 입주 물량이 없는 것은 동이하나 지방은 투자가 가능한 상황
삼성전자 실적 발표와 코스피 하락의 배경
코스피 지수 하락세와 투자 심리 위축
- 7월 9일 기준 코스피 7200 수준 (고점 대비 20% 하락)
- 삼성전자 실적 정점에 대한 불확실성으로 실적 발표 후 주가 하락
- 개인 투자자들이 주가가 이미 많이 올랐다는 인식을 가지고 있어 과도한 주가 상승에 대한 부담감으로 하락
투자 전략 및 향후 시장 전망
- 무리한 투자 지양 → 레버리지 ETF, 신용융자를 활용한 몰빵 투자는 위험함
- 기회 포착을 위해 하락을 대비하여 투자 여력을 남겨야 함
- 과거 투자 경험 복기 및 교훈 → 가장 큰 리스크는 ‘가격이 많이 오른 상태에서 매수하는 것’
