🥇주담대 대출 3억, 다음으로 움직일 지역은 '여기'입니다

안녕하세요, 스리링입니다.

최근 국민은행이 주택담보대출 한도를 최대 6억에서 

3억으로 줄이면서 시장의 불안이 커지고 있습니다.

이미 계약한 사람들은 갑자기 부족해진 잔금을 걱정하고 있고

아직 집을 사지 않은 사람들은 앞으로 대출이 더 줄어들까 불안한 마음이 클 텐데요.

그런데 이런 모습은 이번이 처음은 아닙니다.

작년에도 은행들이 대출 실적을 빠르게 채우면 하반기에 대출을 조이고

다음 해 상반기에 다시 대출을 늘리는 모습이 나타났습니다.

새해가 되고, 대출이 다시 풀렸을 때는 기다리던 사람들이 한꺼번에 몰리면서 

“주담대 오픈런”이라는 말까지 나왔습니다.

그렇다면 대출한도가 6억에서 3억으로 

줄어들면 시장에는 어떤 변화가 생길까요?

01 살 수 있는 집의 가격이 달라집니다

LTV는 집값 대비 대출받을 수 있는 비율을 말합니다

현재 무주택자를 기준으로 규제지역은 최대 40%

비규제지역은 최대 70%가 적용됩니다.

생애최초 구매자는 조건에 따라 더 높은 비율을 적용받을 수 있습니다.

하지만 LTV가 70%라고 해서 반드시 집값의 70%를 모두 빌릴 수 있는 것은 아닙니다.

소득과 기존 대출에 따른 DSR, 은행별 대출한도에 함께 걸리기 때문입니다.

예를 들어 비규제지역의 7억짜리 집은 LTV 70%만 보면 4억 9천만원까지 가능해 보이지만,

하지만 은행의 대출한도가 3억이라면 실제로는 최대 3억까지만 받을 수 있습니다.

자기자본이 2억인 사람이라면 

결국 5억 안팎의 집을 찾아야 하는 것입니다.

기존에는 대출을 더 받아 7억~8억대 주택까지 보던 사람이 

이제는 5~6억대 지역으로 눈을 돌릴 수 있습니다.

대출이 줄어들면 수요가 사라지는 것이 아니라

사람들이 살 수 있는 가격대와 지역이 달라질 수 있습니다.

따라서 이번 하반기에 중저가 시장이 어떻게 움직이는지 꾸준히 살펴볼 필요가 있습니다.

02 대출이 줄었다고 모든 지역이 멈추는 것은 아닙니다

이번 대출 축소를 보면서 단순히 시장이 얼어붙겠다고 

생각하면 시장의 한쪽만 보게 될 수 있습니다.

대출한도 축소는 분명 매수자의 부담을 키우고 

단기적으로 거래를 줄일 수 있습니다.

하지만 한편으로는 또 다른 조급함을 만들기도 합니다.

“지금보다 대출이 더 줄어들면 어떡하지?”

“다시 대출이 풀리면 사람들이 한꺼번에 몰리지 않을까?”

“비규제지역까지 오르기 전에 사야 하지 않을까?”

이런 불안은 어떤 사람에게는 매수를 미루게 하지만

다른 사람에게는 오히려 서둘러야 한다는 마음을 줍니다.

따라서 대출이 줄었다고 모든 지역에 똑같이 적용된다고 단정하기는 어렵습니다.

오히려 대출 3억과 현재 가진 종잣돈으로 접근할 수 있는 가격대, 

부족한 전세 물량 조건이 맞물린 곳은 먼저 움직일 수도 있습니다.

이럴 때는 사람들이 어느 가격대까지 살 수 있는지

보던 곳을 사기 어려워진 사람들은 어디로 이동하는지

그 지역에서 집을 판 사람은 다시 어디로 갈아타는지를 함께 살펴봐야 합니다.

정책은 수요를 없애기보다 때로는 흘러가는 방향을 바꾸기도 합니다. 예를 들어, 

산본의 집을 매도한 사람은 그 돈에 대출을 더해 평촌의 8억원대 단지로 갈아탈 수 있습니다.

부천에서 집을 판 사람은 구로를 다음 선택지로 볼 수 있고

노원에서 집을 판 사람은 직장 접근성이 더 좋은 동대문구를 고민할 수 있습니다.

누군가 집을 사면 그 집을 판 사람도 다시 다른 집을 사러 움직입니다.

그래서 가장 접근하기 쉬운 지역에서 거래가 시작되면 그다음 지역으로 수요가 이어질 수 있습니다.

심지어 실수요와 투자수요가 함께 들어오는 지역들은 동시에 움직일 가능성도 있습니다.

03 그렇다면 우리는 무엇을 해야 할까요?

대출한도가 줄어들었다는 소식을 들으면 마음이 급해집니다.

“다른 은행도 곧 막히는 것 아닐까?”

“비규제지역도 오르기 전에 사야 하는 것 아닐까?”

하지만 이런 때일수록 중요한 것은 빠르게 사는 것이 아니라

살 수 있는 범위 안에서 가치 있는 집을 고르는 것입니다.

첫 번째, 바뀐 예산으로 다시 정리해 보아야 합니다.

대출이 3억으로 줄었다면 기존 자금 계획도 처음부터 다시 계산해야 합니다.

예를 들어 자기자본이 3억이라면 대출 3억을 더해 6억원 안팎의 주택을 볼 수 있습니다.

하지만 지금은 온라인 계산기로 나온 금액만 믿고 계약하기 어려운 시기입니다.

같은 소득과 같은 주택이라도 은행의 대출 총량과 접수 시점, 

기존 부채에 따라 실제 한도가 달라질 수 있습니다.

예를 들어 6억짜리 집을 사면서 대출 3억이 나올 것으로 생각했지만, 

DSR이나 방공제 등으로 실제 대출이 2억 5천만원만 나온다면 현금 5천만원이 추가로 필요합니다.

따라서 계약하기 전 여러 은행과 대출상담사를 통해 실제 가능한 대출금액을 확인해야 합니다.

두 번째, 가치 있는 단지를 찾아야 합니다

비규제지역은 실수요와 투자수요가 함께 들어올 수 있어 동시에 움직일 가능성이 있습니다.

그러나 지역이 움직인다고 그 안의 모든 아파트가 함께 오르는 것은 아닙니다.

같은 지역 안에서도 역과 가까운 단지와 먼 단지

사람들이 선호하는 단지와 그렇지 않은 단지의 가치는 다릅니다.

교통 접근성, 학원과 상권, 단지 규모와 연식에 따라서도 사람들의 선호가 달라집니다.

따라서 어느 지역이 오른다는 말만 듣고 매수하기보다 다음을 확인해야 합니다.

• 강남 접근성, 직장까지 출퇴근이 가능한가
• 역과 상권을 편리하게 이용할 수 있는가
• 사람들이 꾸준히 선호할 만한 단지인가

• 매매/전월세 수요가 꾸준한가

   

시장이 빠르게 움직일수록 조급함보단 단지의 가치를 더 꼼꼼히 봐야 합니다.

세 번째, 지금 당장 사지 않더라도 준비는 끝내놔야 합니다

대출이 조여졌다고 해서 무조건 매수해야 하는 것은 아닙니다.

반대로 대출이 다시 풀릴 때까지 아무것도 하지 않고 기다리는 것도 좋은 방법은 아닙니다.

지난 장에서도 하반기에 대출이 막힌 뒤 다음 해 상반기에 

다시 대출이 열리자 대기하던 수요가 한꺼번에 움직였습니다.

그때부터 지역과 단지를 알아보기 시작하면 좋은 매물을 놓칠 수 있습니다.

따라서 지금 당장 사지 않더라도 다음 세 가지는 준비해두는 것이 좋습니다

• 내가 살 수 있는 가격대 확정하기
• 매수할 지역과 단지 우선순위 정하기
• 대출 가능 금액과 부족한 현금 확인하기

좋은 매물이 나왔을 때 바로 판단할 수 있는 사람과

그때부터 공부를 시작하는 사람의 결과는 달라질 수 있습니다.

대출 정책과 시장 분위기는 계속 바뀌지만

사람들이 오래 살고 싶어 하는 집의 가치는 쉽게 바뀌지 않습니다.

지금 우리가 해야 할 일은 불안한 마음으로 서두르는 것이 아니라

내가 감당할 수 있는 예산을 다시 계산하고

여러 지역과 단지를 비교하고

대출을 실제로 확인한 뒤 그 안에서 가장 가치 있는 집을 고르는 것입니다.

대출은 언제든 바뀔 수 있습니다.

하지만 좋은 입지를 고르는 기준은 쉽게 바뀌지 않습니다
조급함보다 기준을 속도보다 방향을 선택하시길 바랍니다.