[꿈배] 독서후기 #11_대한민국 부동산의 역사

홍춘욱 작가님의 책을 이전에 읽었을 때 가독성이 너무 떨어져서 개인적으로는 좋아하지 않는데, 이번 책은 그래도 나름 재밌게 읽었다. 이 책을 왜 월부에서 선정을 한걸까? 역사를 통해 적용할 점은 적용하라는 의미일까?

1부. 한국 부동산 시장이 어떤 식으로 형성됐는지, 재산권이 얼마나 중요한지.

토지 소유권이 강화되자, 17세기 말부터 강력한 경제 성장을 이룰 수 있었음. 서울 집값은 18세기부터 19세기 내내 상승을 함. 

농업의 생산성으로 토지에 기반을 둔 부자들이 형성됨. 서울 부동산 매수에 열을 올림.

 → 결국 토지를 가지고 있는 자가 자산을 일구고 그 자산을 더 좋은 서울이라는 자산으로 가지고 간다. 서울은 역사적으로 수요가 매우 높은 땅이었다. 

1960년대 강력한 부동산 가격 상승 현상은 서울 중심으로 한 대도시의 인구 이동, 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본 유입으로 인해 나타남. 

→ 현재도 비슷한 부분이 있다. 삼전 닉스로 인해 외화가 많이 들어오고 있다. 그로 인해 강남까지는 못가더라도 송파, 분당으로 삼전닉스 부부들이 매수를 하고 있다. 

주택 사이클은 수출 경기가 중요함. 정부가 다양한 정책을 펼쳐도 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어나면 주택 가격을 잡을 수 없다. 72년 8.3 조치로 정부의 사유재산 보호가 불투명해져서 재력가들은 부동산을 매수해옴. 

→ 글로벌 경기 여건이 지금은 좋은가? 국민 소득이 늘어나도 주택 사이클이 좋아지는 것인지? 공급은 신경 안쓰는지? 너무 단편적인 요인으로만 평가를 한 것 아닐까? 윤정부때는 규제를 오히려 풀었더니 안정되었다. 정부의 정책도 영향을 미치는 것은 아닌지?

1990년대는 한국판 잃어버린 10년이었다고 한다. 99년부터는 주택담보대출이 활성화 되면서 수출이 살아나자, 주택시장은 강력한 상승세를 맛보았다. 

→ 내수가 약하니 수출에 영향을 많이 받는다. 

2016년부터 시작된 반도체 호황으로 수도권에 본거지를 둔 기업들의 실적이 개선되고 돈이 풀리면서 새로운 상승장이 시작됐다. 주택 시장은 미분양이나 금리 변화와 같은 한두가지 요인으로는 설명할 수 없는 복잡성을 띠고 있다. 

→현재 서울 수도권도 비슷한 현상이 일어나고 있다. 반도체 호황으로 동탄, 청주의 구매력이 엄청 올라가고 이로 인해 집값도 올랐다. 

저금리+공급부족+임대차3법의 효과 =2020년 코로나 이후 강력한 가격 상승. 22년에 발생한 레고랜드 사태로 시장 금리의 급등을 유발하고 정부에 대한 신뢰를 떨어뜨림. 부동산 시장 폭락을 유발.

→ 동탄에 입주가 있어서 공급 부족은 사실 적절하진 않다고 생각한다. 

2부. 12개의 이슈로 통사에서 대략적으로 다룬 핵심 쟁점을 파헤친다.

글로벌 1등 국가의 경제 흐름은 한국처럼 수출로 먹고 사는 나라에 직접적인 영향을 주기 때문에 금리의 절대적인 수준은 차이가 있더라도 금리의 방향성은 동일하게 움직이는 경향이 있음을 놓치지 말아야한다.

→  부동산 투자를 한다고 미국 금리를 소홀히 하면 안되는 이유다. 

환율의 급등세가 진정되면서 안정을 찾을 때 주택 시장도 회복되는게 일반적. 환율이 상승하면 투자 심리가 급격히 위축되고 인플레 위협 때문에 부동산 시장은 충격을 받는다. 

→ 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야함. 

정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다는 말이 참 오만하다는 생각이 들었다. 

주담대가 부동산 시장에 자리를 잡은 1990년대 말 이후 가장 중요한 지표는 금리가 되었다. 정부의 주택 시장 부양 대책도 중요하다. 

→ 정책이 완화기조라면 하락장일 것으로 보고 적극적인 매수를 해도 된다는 의미. 주담대도 금리에 영향을 받지만, 전세대출이 활성화 되면서 금리의 영향이 더 커진 것으로 보인다. 전세가 떨어지면 매매가는 떨어지기 때문에. 

3기 신도시의 목표는 선 교통 후 입주였는데, 이게 왜 힘든지를 다뤘다. 교통 개발이 되긴 될 것 같은데 언제쯤 될지는 잘 모르겠다. 특히 왕숙에 9호선이 언제 들어올까?

강남의 랜드마크 단지들이 평당 2억을 찍을 때 이보다는 근로자의 임금을 보라고 한다. 그게 결국 PIR 개념이다. 연봉 1억인 비율이 10%가 되어간다는게 놀랍고 그렇게 따지면 사실 지금 집값이 그리 버블은 아니다. 그정도 돈 버는 사람들이 대출을 받아서 들어가도 크게 무리될 것은 아니기 때문

강남접근성, 용적률, 대단지를 상승여력이 높은 아파트로 보았다. → 학군, 환경도 함께 고려했으면 더 좋았을 것 같다. 

공급, 특히나 재건축완화가 없이는 집값이 잡히지 않을것이라는 말은 공감이 됐다. 

적용할점: 미국 금리, 환율, 한국 근로자의 임금 같이 보기.