대한민국 부동산의 역사 독서후기
"파도를 보지 말고 바람을 보라."
초반 다소 어렵고 잘 안읽혔다…ㅎㅎㅎ
대한민국 부동산의 역사를 읽으며 가장 크게 느낀 것은
지금 우리가 보고 있는 부동산 시장이
결코 최근 몇 년의 정책이나 분위기로 만들어진 것이 아니라는 점이었다.
책은 조선시대 한양부터 현재의 서울까지,
사람들이 왜 특정 지역으로 모이고,
왜 특정 지역의 부동산 가치가 높아지는지에 대한 긴 역사를 보여준다.
특히 인상 깊었던 구절은 다음과 같다.
“한양의 집값은 19세기 내내 상승해, 이때부터 '집은 한양에 사 두어야 한다'는 인식을 심었다.”
단순히 "예전에도 서울이 비쌌구나" 정도로 생각했다.
하지만 읽을수록 이것은 서울 이야기만이 아니라
사람과 기회가 모이는 중심지의 역사라는 생각이 들었다.
정약용이 자녀들에게 "한양 10리 밖을 벗어나지 말라"고 이야기했던 이유도
결국 기회에 대한 접근성이었다.
정치와 행정, 교육과 문화, 경제가 모이는 곳에 사람이 모이고, 사람이 모이는 곳에 수요가 생긴다.
200년이 지난 지금도 크게 다르지 않다.
수도권 집중을 해결하기 위한 노력들이 흥미로웠다.
저자는 세종시와 혁신도시 정책이 수도권 주택가격 안정에는 일정 부분 효과가 있었다고 이야기한다.
하지만 동시에 책 곳곳에서는 결국 사람은 일자리와 기회가 있는 곳으로 이동한다는 사실도 보여준다.
p.64의 내용처럼 수도 이전 역시 비용 대비
인구 분산 효과가 크지 않을 것이라는 판단으로 추진되지 못했다.
책을 읽으며 "왜 서울은 계속 서울일까?"라는 질문에 대한 답을 조금은 이해할 수 있었다.
도시는 건물로 만들어지는 것이 아니라 사람들의 선택으로 만들어진다.
가장 인상 깊었던 부분은 시장을 바라보는 관점이었다.
저자는 여러 차례 강조한다.
"단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다."
우리는 흔히 금리 때문이라고 하고, 정책 때문이라고 하고, 공급 때문이라고 이야기한다.
하지만 역사 속 시장은 훨씬 복잡했다.
수출 경기, 소득 증가, 인구 이동, 공급, 정책, 통화량,
사람들의 심리가 함께 작용하며 가격을 만들어 왔다.
"가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다."
그리고 마지막 장에서 저자는 다시 한번 이야기한다.
"부디 많은 독자분이 이번 장을 통해 선정적인 주장에 주의를 빼앗기지 않고, 냉철하게 시장을 판단하는 눈을 기르길 바란다."
이 부분을 읽으며 자연스럽게 과거의 투자 경험이 떠올랐다.
예전에 엔비디아를 좋은 가격에 매수했던 적이 있다.
하지만 주가가 하락하기 시작하자 불안해졌다.
매일 가격을 확인했고, 손실이 커질까 걱정했다.
결국 조금 반등하자마자 매도했다.
당시에는 "그래도 버티다가 팔았다" 정도로 생각했다.
하지만 지금 돌아보면 내가 버티지 못했던 이유는
가격이 떨어졌기 때문이 아니라 가치에 대한 확신이 없었기 때문이었다.
만약 엔비디아가 왜 성장하는지, 어떤 경쟁력을 가지고 있는지,
앞으로 어떤 미래를 만들고 있는지를 충분히 이해했다면 그렇게 쉽게 흔들리지 않았을 것이다.
책에서 이야기하는 공포와 기회의 본질도 결국 같다고 생각했다.
2022년 서울 아파트 가격이 단기간에 20% 이상 하락했을 때
누군가는 공포를 보았고, 누군가는 기회를 보았다.
그 차이는 가격이 아니라 가치에 대한 이해였을 것이다.
이 책을 읽으며 앞으로의 투자 기준도 다시 정리하게 되었다.
시장이 좋을 때는 누구나 투자할 수 있다.
하지만 하락장이 왔을 때도 흔들리지 않으려면
내가 투자한 자산의 가치를 먼저 이해해야 한다.
그래서 단순히 오를 것 같은 곳이 아니라,
- 왜 사람들이 이곳에 모이는지
- 앞으로도 수요가 유지될 수 있는지
- 현재 가격이 가치 대비 어느 위치에 있는지
- 하락장이 와도 내가 보유할 수 있는지
를 더 깊게 고민해봐야 한다.
결국 이 책이 알려준 것은 부동산의 역사가 아니라,
가격이 아닌 가치를 보는 방법이었다.
그리고 그것은 주식이든 부동산이든 동일하게 적용되는 투자자의 태도라는 생각이 들었다.
