[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [드림텔러]

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

책 제목: 대한민국 부동산의 역사

저자 및 출판사: 홍춘욱 / 상상스퀘어

#저자 및 도서 소개

31년 차 이코노미스트 홍춘욱 박사가 전작 『대한민국 돈의 역사』에 이어 쓴 책입니다. 국민연금 기금운용본부, KB국민은행 수석 이코노미스트를 거쳐 현재 프리즘투자자문 대표로 있습니다. 1부는 1960년대 이후 여섯 번의 주택시장 사이클을 다룬 통사, 2부는 매수·매도 타이밍과 성장 지역의 조건 등 12개 실전 이슈로 구성됩니다.

#내용

이 책은 대한민국 부동산 시장을 조선시대 한양부터 오늘날 서울까지, 단순히 가격 변화가 아니라 "왜" 그런 변화가 나타났는지를 경제성장, 인구이동, 공급, 정책과 연결해 설명합니다.

산업화가 진행되던 1960~70년대, 사람들은 일자리를 찾아 도시로 몰렸고 서울을 중심으로 주택 수요가 급격히 늘었습니다. 공급이 그 속도를 못 따라가며 자연스럽게 집값이 올랐는데, 저자는 이 상승의 시작이 투기가 아니라 인구와 일자리의 이동이었다고 짚습니다.

이후 정부는 시대마다 규제와 공급확대 정책을 반복했지만, 장기적으로 시장을 움직인 건 정책 자체가 아니라 금리, 경기, 인구, 공급이었습니다. 세종시와 혁신도시 정책이 수도권 집중 해소에 일정 효과는 있었지만, 결국 사람은 일자리와 기회가 있는 곳으로 이동한다는 사실도 책 곳곳에서 확인됩니다. 실제로 수도 이전조차 비용 대비 인구분산 효과가 크지 않다는 판단 때문에 추진되지 못했다고 합니다.

책은 앞으로에 대한 전망도 담습니다. 저출산·고령화와 지방 인구 감소, 수도권 집중이 계속되면서 지역 간 양극화가 지금보다 심해질 가능성이 높다는 것입니다. 그래서 전국을 하나의 기준으로 보기보다 지역별 특성을 이해하는 게 중요하다고 강조합니다.

#느낀 점

"정책은 시장에 영향을 주지만 시장을 만들지는 않는다"는 관점이 인상적이었습니다. 이번 정부 정책 때문에, 금리 때문에라고 단순화하지만, 역사 속 시장은 수출경기, 소득, 인구이동, 공급, 통화량, 심리가 함께 얽혀 만들어져 왔습니다. 그리고 "상승장에서는 이번엔 다르다, 하락장에서는 부동산은 끝났다"는 말이 매 사이클마다 반복돼 왔다는 대목에서, 반복되는 건 시장이 아니라 그 시장을 대하는 사람들의 심리라는 걸 깨달았습니다.

좋은 투자자는 시장을 예측하는 사람이 아니라 이해하는 사람이라는 문장도 오래 남았습니다.

#인상 깊은 구절

"한양의 집값은 19세기 내내 상승해, 이때부터 '집은 한양에 두어야 한다'라는 인식을 심었다."

→ 정치·교육·일자리 기회가 한양에 집중되면서 인구와 자산 가치도 함께 한양으로 몰렸다는 게 인상 깊었고 지방 토지가격 하락과 한양 집값 상승이 공존한 모습은 지금과 비슷하다고 느꼈다.

"단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다."

→ 금리, 정책, 공급 중 하나로만 시장을 판단하려고 하는 것은 조심해야 한다.

"한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다."

→ 결국 수요와 공급의 문제다. 공급 없이 규제만 해서는 집 값을 잡을 수 없다.

“1990년대 '한국판 잃어버린 10년'을 겪었지만, 일본과 달리 명목가격 하락이 크지 않았고 주택금융이 발달하지 않은 탓에 디플레 스파이럴로 이어지지 않았습니다. 1999년부터 주택담보대출이 활성화되고 수출이 살아나며 강력한 상승세를 맛봅니다.”

→ 시장 회복 여부를 판단할 때는 가격 하락만 볼 게 아니라, 금융 환경과 미분양, 공급 물량, 소득과 수출 경기의 변화까지 함께 살펴봐야한다.

"가장 어렵지만 확실한 방법은 용적률 제한을 푸는 것이고, 남은 대안은 다세대주택 규제 완화이며, 이를 타개할 해법은 결국 '주차장 규제' 완화뿐이라고 짚습니다."

→ 서울 집값 문제를 해결하려면 수요 억제보다 결국 공급을 늘릴 수 있는 구조가 중요하다.

#적용할 점

→ 관심 지역의 호가나 최근 실거래가를 확인하기 전에, 인구가 왜 이동하는지, 일자리·교통·교육 같은 기회가 어디로 몰리는지를 먼저 확인하고 (가치 판단) 가격을 봐야 한다.

→ 매수하기 전에 "왜 사람들이 이곳에 모이는지, 수요가 앞으로도 유지될지, 하락장이 와도 내가 이 자산을 보유할 수 있는지"를 먼저 생각하고 매수해야 한다. 그렇지 않으면 "이번엔 다르다", "끝났다"는 말에 흔들려 보유할 수 없다.