[순자] 대한민국 부동산의 역사

[돈버는 독서모임] 독서후기
 

✅ 도서 제목

대한민국 부동산의 역사 

✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?

p.204 

본 : 제2의 강남은 어디일까?
제2의 강남은 없다.

강남만큼 고소득자의 선호에 알맞는 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 떄문이다.
깨 : 강남과 같은 지역이 생기기 어렵다.
>> 강남은 그냥 생긴 것이 아니다. 정부에서 강하게 미뤄주었기 때문에 형성이 된 것이지 자연스럽게 만들어지지 않는다.
지하철 2,3,7,9 호선이 황금 노선이다.  

적 : 좋은 것은 원래 비싸다. 비싸다고 생각하면 절대 살 수 없다. 가치를 보고 어떻게 하면 살 수 있을까를 고민해야 살 수 있다.

✅ 책을 읽고 알게 된 점 또는 느낀 점

✅ 나에게 적용할 점

p.12~13

본 : 
첫번째 사이클 “강남 개발 붐” + 경부 고속도로 건설 + 저금리 환경
두번째 사이클 “1972년 8.3 사채 동결조치”
세번째 사이클 “1984~1998년 장기 사이클”
네번쨰 사이클 “1999~2013년 서울 강남지역”
다섯째 사이클 "2014~2022년 공급 축소+코로나(유동성)+러우전쟁
여섯번째 사이클 “2023~현재” 
깨 :

적 :

p.87

본 : 금본위제도 폐지는 무역 위축뿐만 아니라 강력한 인플레도 촉발했다.
깨 :

적 :

p.98

본 : 한국 부동산 시장의 사이클을 결정 짓는 것이 수출 경기라는 점이다.
정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날때는 주택가격을 잡을 수 없었다.
깨 : 구매자의 구매력이 없으면 가격은 오를 수 없다.
지금 삼전닉스에 연봉이 오른다는 것은 소득이 높아지고 그것이 구매력을 높인다는 것으로 생각할 수 있다.
그래서 남동권역의 가격의 상승이 큰 것이다. (동탄/수지/분당/영통)

적 : 

p.99~

본 : 공급 앞에 장사 없다.
깨 :

적 :

p.131

본 : 인구가 줄어들더라도 서울을 비롯한 핵심 지역 부동산 시장은 큰 타격을 받지 않을 것이라는 결론을 내리고, 서울 강부에 위치한 뉴타운 아파트 입주권을 매수하기에 이르렀다.
깨 :

적 :

p.138

본 : 분양가 상한제 
가장 큰 문제는 분양가가 억제되면 재건축, 재개발의 동력이 약화된다는 점이다.
>> 일반분양으로 건축비를 충당하는데 이걸 분양가 상한제로 막으면 건설 업체에서 집을 지을 이유가 없다.
임대차 3법(20.7.31~)
5%인상, 2+2, 전월세 신고제(30일 이내)
깨 :현재 공급이 줄어든 이유 중 하나는 건설업체에 이득이 없기 때문이다. 
공사 비용은 올랐고 규제는 많고 가격에 상한이 있으니 개발을 추진할 이유가 없어진 것이다.

임대 비용을 임대인이 원하는 수준으로 올릴 수 없으니 임대차 가격은 급등하게 되고 급등한 전세 가격은 매매가격을 상승시키는 요인이 되었다.

적 : 
 

p.153~161

본 : 왜 22년 말에 서울 아파트를 샀나?
금리가 인상되고 약 1년 정도의 시차를 두고 주택가격이 떨어지는 관계를 파악할 수 있다.
환율이 급등할때 투자 심리가 급격히 위축된다.
환율 상승은 인프레이션을 위협한다.

단 7개월 만에 서울 아파트 실거래 가격이 20% 이상 하락하는 등 저평가 매력이 부각된 것도 주택 시장의 반등을 유발한 요인으로 볼 수 있다.
깨 : 전고점 대비 -20% 정도 하락하면 많이 하락한 것이다.
금리를 인상하면 시차를 두고 부동산 가격에 영향을 준다. → 버티다 안되면 그때 터지기 때문에 시간이 걸린다.
환율이 올라가면 투자 심리는 위축된다+물가 상승에 영향을 준다.

적 : 다음 하락장 사이클에 전고 -20% 기준을 가지고 신속하게 움직여야 겠다!

p.178

본 : 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다.
깨 : 하락기에 22~23년 특례보금자리론으로 주택 매수를 독려했다.
+ 강남3구 토허제 해지 
>> 분양가 상한제 완화, 양도세 중과 해제, 투기지구 해제
상승기에는 문제인 정부 계속된 규제를 했다. “대출규제→조정대상지역→양도세→보유세”
현 정부도 똑같다.

적 : 정부의 시그널을 잘 읽고 행동해야 한다.
지난 시간을 복기해보면 특례 보금자리론이 나올 당시 적극적으로 매수를 하고 규제가 시작될 익을 쯤 매도를 하거나 갈아타기를 하거나 했어야 큰 점프를 할 수 있었다. 

p.204 

본 : 제2의 강남은 어디일까?
제2의 강남은 없다.

강남만큼 고소득자의 선호에 알맞는 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 떄문이다.
깨 : 강남과 같은 지역이 생기기 어렵다.
>> 강남은 그냥 생긴 것이 아니다. 정부에서 강하게 미뤄주었기 때문에 형성이 된 것이지 자연스럽게 만들어지지 않는다.
지하철 2,3,7,9 호선이 황금 노선이다.  

적 : 좋은 것은 원래 비싸다. 비싸다고 생각하면 절대 살 수 없다. 가치를 보고 어떻게 하면 살 수 있을까를 고민해야 살 수 있다.

p.237 

본 : 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법
 1) 강남과의 접근성이 되는 것
 2) 대단지 여부 

조건에 부합하는 아파트는 비싸다. 원래 좋은거 쌀 수 없다.
깨 : 좋은 걸 원래 쌀 수 없다. 수요가 많기 때문이다. 
비싸다고 생각할 게 아니라 어떻게하면 이걸 살 수 있을까를 고민해야 한다고 생각한다.

정말 시장이 좋지 않은 이상 좋은건 항상 비싸다. 시장이 안좋아도 그렇게 싸지 않을 수 있다.

적 : 비싸다는 생각을 하면 가치를 볼 수 없다. 
가격을 보지 말고 가치에 집중하고 비싸더라도 더 좋은걸 살 수 있는 방법이 뭐가 있을까를 생각해야 한다.
>> 게임의 룰이 바뀌었다. 챗수를 늘릴 수 있는 게임에서는 저평가 단지를 많이 보유하는 것이 게임을 이기는 방법이었다. 하지만 지금은 챗수를 늘리는데 한계가 있다. 그래서 내가 살 수 있는 것 중에 가장 좋은 것을 사야 하는 게임의 공략집으로 바뀐 것이다.

p.251~

본 : 2008년 서울 뉴타운 26군데를 전수 조사한 결과 재개발 후 세대수가 줄어드는 곳이 14군데에 이르렀다.
해결 방안 : 1) 용적률을 푸는 것이다. 2) 다세대 주택 주차장 규제 완화
깨 : 뉴타운을 형상한다고 세대수를 늘릴 수 있는 것은 아니다. 
정부의 입장에서 보면 현재 주택의 형태로 거주하고 있는 사람이 훨씬 많이 있다. 작은 공간에 많은 사람들이 거주하고 있다는 듯이다. 이주민을 발생과 세대수 증가가 없는 상태에서 뉴타운을 추진하는 것은 정부의 입장에서도 부담이 있었을 것이다.  그래서 박원순 서울 시장이 뉴타운 사업을 엎은 곳이 많다.
용적률을 높이지 않으면 현재의 기준에서 세대수를 늘릴 수 있는 방법은 없다.
왜 정부는 용적률을 높이지 않는 걸까?

적 :