안녕하세요.
반전 매력을 가진 순자산 35억을 목표로 달리고 있는 순자35입니다.
저에게는 3호기인, 2호기 투자 후기를 남기려고 합니다.
투자를 고민하고 계시는 동료들에게 도움이 되었으면 합니다.
저의 2호기 투자는 사연도 많고 일도 많았던 투자였습니다.
저의 2호기는 거주분리를 통한 자산재배치를 하는 투자였습니다.
(실거주 0호기 매도+신규 2호기 매수 + 월세 집)
사실 저는 이 모든 계약을 25.12 했었습니다.
하지만 0호기 매도자의 단순변심으로 인해 토지거래 허가 이후 모든 것이 제로로 돌아가는 상황이 되었습니다.
돌이켜보면 리스크 판단을 하지 못한 저의 잘못이었습니다.
1호기 투자를 한지 얼마 안된 시점에 다시 하게 된 2호기 투자로 저는 너무 밝은 미래만 생각하고 리스크 판단을 제대로 하지 못했습니다.
0호기 매도 파기로 인해 저는 모든 매수계약을 파기해야 하는 당사자가 되었고, 다행히 손실금 없이 계약을 잘 마무리 짓게 되었습니다.
1. 매수
1) 제가 매도와 매수를 동시에 할 수 있었던 것은 매도/매수 타임라인을 작성했기 때문입니다.
25.12 2호기 매수 경험을 복기하며 모든 케이스에 대한 리스크와 헷지 방법을 생각했습니다.
1) 토허제x + 파기
2) 토허제o + 파기
3) 토허제o + 본계약o +파기
4) 토허제o + 본계약o + 중도금o +파기
이 모든 케이스에 법적인 책임과 내가 청구할 수 있는 손해배상들을 고려했습니다.
그리고 과정에 허들이 생긴다면 어떻게하면 해결할 수 있지?를 고민하다보니
아 내가 언제 매도를 해야 되고 언제 매수 계약금을 넣어야겠다는 판단이 되었습니다.
또한 각 상황별 나는 기계적인 행동 전략을 만들었습니다.
(계약 파기 연락을 받으면 어떠한 생각도 나지 않더라구요…상황별 행동을 정하지 않으면 그때가서 생각하기에는 너무 늦어요…)
>> 저의 결론은
(1)매도 본계약 당일 계약금+중도금을 받고 이후
(2)매수 본계약을하고
(3)매도 잔금을 받고
(4)매수 중도금을 넣으면
많은 부분을 헷지할 수 있게다는 결론을 찾게 되었습니다.
2) 매주 1회 매수단지의 투자 후보 물건 뽑아두기
바로 행동을 할 수 있었던 두번째 팁은 매주 1회 매수 단지 후보 물건을 뽑아 둔 것입니다.
저는 모든 투자 후보단지에 매주 화요일 단지마다 우선순위를 뽑아 두었고 현재 거래되고 있는 물건은 어떤 것들이 거래가 되었는지를 정리했습니다.
1) 단지별 적정 매수가격 선정
2) 적정 투자금 선정
3) 로얄동과 일반동의 가격차이, 타입별 가격 차이 및 선호도
4) 현재 매매 물건 수/ 전세 수
5) 주말 사이에 거래 되었던 물건들의 특징과 가격선
저의 기준을 만들고 거래 현황을 보다보니 이정도면 거래가 되고 괜찮은거다라는게 느껴졌습니다.
3) 바로 행동 한다.
제가 투자한 비규제 지역은 토하제가 발표된 25.10.15 이후 투자자들이 엄청나게 몰려 들었고 26.02 대통령의 강경한 발언으로 거래가 이전보다는 조금 주춤한 상황이었습니다.
하지만 매주 거래 현황을 보면서 로얄동과 괜찮은 투자금은 주말이 지나면 빠진다는 것을 알게되었고 주말이 되기 전 오후 반차를 내고 평일 2일 동안 물건을 털고 가계약금을 넣었습니다.
>> 매수와 매도를 둘다 하다보니 매도자 입장에서 주말에 사람들이 많이 보고 가면 매수 콜이 들어와도 매도자가 조금 망설이게 된다는 것을 알게 되었던 것이 컷 던 것 같아요. (역시 역지사지가 돼어봐야 ㅋㅋ)
4) 1등 뽑기를 하지 않았다.
1호기 투자를 보기하며 가장 크게 느낀 것은 1등 뽑기에 매몰되어 정말 좋은 시기를 놓쳤다는 것이었습니다.
1등만 돈을 벌어주는 것이 아니었다.
배운대로 원칙과 기준에 맞게 선택을 한다면 되는거였다.
그리고 내가 뽑은 1등이 진짜 1등도 아니다 ㅋㅋㅋ
이번 투자를 게기로 더 이상 자기계발식 투자는 그만하게 되었습니다.
2. 매도
1) 매도 부동산 워크인 임장
25.12 0호기 매도를 할 때 네이버 부동산에 물건이 많은 사장님을 기준으로 물건을 내놓았습니다.
10~15곳 정도 내놓은 것 같습니다.
하지만 물건이 많다고 일잘로 부사님은 아니었습니다…
게다가 물건만 등록되고 한번도 집을 보여주러 오지 않는 부사님이 많았습니다.
그래서 이번에는 돈독모에서 나알이 튜터님께서 알려주신 꿀팁을 적용했습니다.
매도 부동산 워크인 임장
>> 부동산에 워크인을 하고 부사님과 대화를 나누면서 적극적인 부사님과 일잘하는 부사님을 골라서 물건을 내놓았습니다.
5곳 정도에 물건을 내놓았지만 그전보다 훨씬 더 많이 손님이 왔습니다.
게다가 모두 적극적이 부사님들이어서 다른 부동산에서도 제 물건을 보러 온다는 것을 알고 있기에 더 적극적으로 예약을 잡아주었습니다.
>> 매도 부동산 워크인 임장은 정말 쵝오였습니다.
2) 단지내에서 1번 물건으로 만들기
내물건의 정확한 메타인지가 중요했습니다.
현재 내 물건의 정확한 수준과 내 물건의 상위 단지, 하위단지의 거래 현황과 사람들의 선호들 종합해서 적정 매도 가격을 선정했습니다.
1) 과거에 내가 매수하면서 봤던 단지들의 가격을 기준으로 매도가 선정
>> 내가 매수자라도 이정도 가격차이면 여기 사겠다.
이런 생각이 들 수 있는 매도가를 선정하는 것이 중요했습니다.
▶ 사람들의 마음은 똑같습니다. 싸고 좋은 것을 사고 싶은 마음 / 내물건이 그런 것이 되면 매도 속도는 빨리집니다.
2) 부사님들 사이에서 1번으로 뺄 물건 되기
>> 부사님들은 거래가 목적이기 때문에 정말 거래가 될 물건을 보여주는 경향이 강했습니다.
부사님의 입맛에 맞는 물건이 되기 위해 적극적으로 집을 보여주었고, 대화가 통하는 사람, 어느정도 가격네고를 해줄 사람이 되기 위해 자주 소통하고 항상 감사하다는 메시지를 보냈습니다.
3) 매수자의 구매력 계산해보기
제가 매도한 물건은 선호가 빠지지만 가격이 저렴한 가성비 준신축이었기 때문에 싱글과 신혼부부들이 많이 집을 보러 왔습니다.
하지만 이또한 저한테는 리스크로 보였습니다.
매수자가 갑자기 대출이 안나온다고 하면 어떡하지?
그래서 매수자 입장에서 얼마의 종자돈이 있어야하고 대출 조건과 원리금상환과 DSR를 계산했습니다.
>> 역지사지로 계산을 해보니 이정도 소득 수준의 사람들이 매수하겠다는 판단이 들었고
너무 어려서 사고 낼 것 같은 사람들은 배제했습니다.
3. 마인드
1) 축하해요 순자님, 공짜로 2호기 투자하셨네요^^
생명의 은인 우도롱 조장님의 말이 없었다면 다시 2호기 투자를 하기 힘들었을 것 같아요.
감사합니다.
제게 0호기 매도 사고는 사실 엄청난 트라우마였습니다.
3천만원의 손실이 날 수 있었던 경험이었고,
아무도 책임져주지 않는다는 계약의 무서움을 알게 해준 순간이었고,
계약파기 사실을 본계약 당일까지 숨긴 중개사를 만나면서 믿을 사람은 없다는 걸 알게 해준 순간이었습니다.
사실 월부를 잠시 쉬려고 했습니다.
믿을 중개사가 없다고 생각했고 매임을 하는 것이 불가능했습니다.
사고를 수습하고 이틀 동안 잠만 잤습니다.
정신이 맑아지니 축하한다는 우도롱 조장님의 말이 계속 생각났습니다.
나한테는 엄청난 사건이지만 멀리서 바라보는 사람에게는 좋은 경험이겠구나 라는 생각이 들었습니다.
그래서 다시 해야겠다는 생각이 들었습니다.
사실 너무 억울했습니다. 상처만 남고 달리진건 없는 현실에 속이 상했습니다.
순자야 한번 해봤잖아 똑같은거 두번하는 건데 못하겠어!!
>> 사실 쉽지는 않았습니다.
3개월의 시간이 걸렸습니다. 계속 트라우마가 떠올랐습니다.
불안해 하는 애내의 모습, 집보러 오는 사람들이 올 때마다 울고 있는 내 아들…
이번에도 실패하면 정말 힘들어 질 수 있겠다는 두려움이 계속 밀려왔습니다.
하지만 저는 이번이 임계점이라고 생각했습니다.
이 고비를 못넘으면 나는 월부에서 살아 남을 수 없겠다는 생각을 했습니다.
포기하고 싶다면 이번이 내게 임계점이구나 라고 생각해보세요.
그리고 나뿐만 아니라 모두에게 임계점이 존재한다고 생각해보세요.
그럼 넘을 수 있습니다.
(제도하는데 나도 할 수 있어. 야나두)
저는 현재 0호기 매도를 의뢰한 공인중개사의 중개비 청구 소송으로 법적 다툼을 하고 있습니다.
많은 스트레스를 받았지만 이 또한 제게 배움이 있다고 생각하고 임하고 있습니다.
>> 모든 일에는 음과 양이 존재 한다는 것을 알기에 힘들지라도 제게 배울 것이 있다고 생각합니다.
2) 모든 선택에는 얻는 것과 잃는게 있다.
투자를 하면서 제가 배운 것은 어떤 선택을 하든 모든 것이 좋거나 모든 것이 나쁘기만 한 것은 없다는 것을 알게 되었습니다.
이 선택을 했을 때 어떤 것을 얻는지 또 어떤 것을 잃는지를 냉정하게 적어 보고
더 가치가 있는 것을 얻는 선택인가,
더 많은 것을 얻을 수 있는 선택인가,
내가 잃는 것을 감당할 수 있는가를 가준으로 택한다면 된 다는 것을 알게 되었습니다.
3) 갈아티기는 더 좋은 자산으로 바꿀 수 있는지 이게 기준이다.
제 2호기 투자는 싸게 사지 못했습니다. 저는 제값 투자를 했다고 생각합니다.
하지만 수도권 외곽의 24평 준식축을 팔아 0.5억을 더해서 강남 1시간이내에 비규제 지역 준신축 84 대장으로 갈아타기를 했습니다. 많은 비용을 지불했지만 매매가를 1.5배 이상 올리는 갈아타기를 할 수 있었습니다.
갈아타기는 비용보다는 가치에 집중해야 선택할 수 있다는 것을 이번 투자를 통해 배울 수 있었습니다.
4. Thank to
1) 미요미우 튜터님
25.04 튜터님과 지투실을 하면서 서울 투자를 도전으로 여기까지 올 수 있었습니다. 제가 존경하는 워킹맘 투자자 멋진 선생님 감사합니다. 튜터님 덕분에 시작할 수 있었습니다. 튜터님의 발도장 보면서 뚜벅뚜벅 가보겠습니다.
2) 버린돌 튜터님
튜터님 보고싶어요. 우리의 월부 제니 튜터님
한달동안 튜터님과 공부하면서 투자자로써의 생각의 폭과 깊이가 깊어질 수 있었어요. 감사합니다.
3) 운조 튜터님
25.11 튜터님 덕분에 2호기 투자에 도전할 수 있었고 성공할 수 있었습니다.
제가 월부에서 만난 가장 단단한 투자자 운조 튜터님 감사합니다. 튜터님의 삶을 대하는 모습을 보면서 많은 것을 느끼고 배웠습니다. 항상 응원합니다 튜터님♥
4) 재이리 튜터님
튜터님 매수 과정에서 중심 잡아주셔서 무사히 매수할 수 있었습니다. 감사합니다.
26.03 튜터님과 함께할 수 있었던 것은 행운이었습니다.
그리고 오래하는 투자에 대해 생각할 수 있게 해주셔서 감사합니다.
반드시 오래하는 투자자 되겠습니다.
5) 센스있게쓰자 튜터님
튜터님께 매물 코칭 받으면서 1등이 아니어도 괜찮다는 기준을 배울 수 있었습니다. 감사합니다.
6) 빈쓰 튜터님
2호기 투자 후기 꼭 남기겠다고 했었는데 이제 남깁니다ㅠ
튜터님과 매물 코칭 받으면서 리스크의 중요성에 대해 다시 한번 생각할 수 있었고 이번 2호기 투자과정에서 진정한 리스크 판단을 해볼 수 있었습니다. 감사합니다.
7) 나알이 튜터님
튜터님!! 튜터님 덕분에 0호기 매도 정말 잘했습니다.
꿀팁 알려주셔서 너무 감사합니다. 그리고 2호기 투자 꼭 하겠다고 약속했었는데 지켰습니다 ㅋㅋ
또 독모에서 뵐 수 있 날을 고대하겠습니다.
8) 제이든J 튜터님
튜터님 약속 지켰습니다ㅋㅋ 너무 응원 많이 해주셔서 꼭 알려드리고 싶었습니다. 감사합니다.
즐거운 독모 행복한 독모에서 또 뵐 수 있도록 기도하겠습니다.
9) 우도롱 조장님
사랑하는 우리 럭키즈 우도롱 조장님 감사합니다.
조장님 덕분에 돌아왔습니다. 꼭 보답하겠습니다.
항상 응원합니다. 학교 끝나고 언능 돌아오세 보고 싶습니다.
10) 순자의 월부 동료들
저는 참 복이 많은 사람 같습니다. 덕분에 좋은 인연을 만날 수 있어고 행복한 시간을 보내고 있는 것 같습니다.
동료들의 응원과 도움 덕분에 성과를 만들 수 있었다고 생각합니다.
망설이고 있는 동료가 계시다면 움직이세요.
한번 실패한 저도 했잖아요. 도움이 되어 드리겠습니다.
이제 잘 지키고 잘 갈아타기 위해 계속 킵고잉 하겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
