[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기 [도리밍]

[책 요약]

대한민국 부동산의 역사가 단순한 주거 공간이 아닌 인구, 도시화, 화폐가치 하락에 따른 인플레이션, 정치 등 이해관계가 맞물려 돌아가면서 역사가 반복되는 모습을 보여주며, 결국 대한민국의 부동산은 수요가 몰릴 수 밖에 없는 서울, 강남 불패라는 메시지를 남깁니다.

역사를 되돌아보며 반복되는 시장의 사이클을 읽어낼 수 있도록 통찰을 키워주는 책이었습니다.

[본]

111p

정부가 아무리 다향한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 두 번째로 중요한 포인트는 '부동산 불패 신화'의 형성이다. 1972년 '8.3 조치'를 계기로 정부의 사유 재산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안이 없다는 인식이 확산되었기 때문이다. 이 인식은 1989년 말 세 번째 주택 시장 정점까지도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘했다.

과거 정부는 부동산 정책을 규제, 부양을 반복해 왔습니다. 하지만 규제가 강화되면 시장의 원리에 따라 풍선효과가 나타나고, 완화가 되면 수요가 몰리며 과열되는 패턴을 반복하고 있고 현재 진행형이라는 것을 알 수 있었습니다. 반복되는 시장 상황 속에서 힌트를 주는 신호를 잘 캐치해나가며 시장을 이길 수는 없다는 것을 깨달고 부동산이 가지는 본질에 대해 다시 생각해보게 되었습니다. 희소한 자원, 단기간에 공급하기 어려운 특성상 사이클을 반복할 수 밖에 없다는 것입니다.

161p

2022년 봄부터 시작된 서울 등 핵심 지역 주택 가격의 하락은 절호의 매수 기회를 제공했다. 금리가 급등했다가 크게 떨어진 데다, 레고랜드 사태 때 1,400원까지 상승했던 달러에 대한 원화 환율이 연말에는 1,300원을 밑돌았기 때문이다. 더 나아가 윤석열 정부가 부동산 시장 안정을 위해 양도세를 일시 완화하는 등 적극적인 부양에 나선 것도 주택 가격 상승을 유발했다. 마지막으로 단 7개월 만에 서울 아파트 실거래 가격이 20% 이상 하락하는 등 '저평가 매력'이 부각된 것도 주택 시장의 반등을 유발한 요인으로 볼 수 있다. 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다.

정부의 규제가 효과가 없는 이유는 대중의 불안 심리를 자극하기 때문에 예상치 못한 방향으로 흘러가는 경우가 많습니다. 수급이 부족할 때, 유동성이 증가했을 때 심리가 맞물리면 부동산 시장이 과열되는 것을 알 수 있습니다. 그렇기 떄문에 대중이 공포에 질렸을 때가 매수의 적기이며, 모두가 환호할 때는 떨어질 수도 있다는 사실을 기억하고 대중을 거스르는 행동을 해야만 합니다.

또한, 이번 시장을 겪으면서 환율, 정책, 금리 등 거시 경제를 검토할 수 밖에 없다는 것을 느낍니다.

바텀업 투자에서 시작해 자산이 커질 수록 탑다운 방식도 공부를 해야하는 필요성을 느꼈습니다.

183p

주택 담보 대출이 부동산 시장에 자리를 잡은 1990년대 말 이후, 가장 중요한 지표는 금리가 되었다. 그런데 금리 못지 않게 중요한 부동산 순황 지표가 바로 정부의 주택 시장 부양 대책이다. 다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하는 신호, 예를 들어 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다.

지난 장에서는 급격한 금리 인상과 전쟁, pf 대출 등 여러 악재가 맞물리면서 하락장이 시작되었는데, 단기간 폭락 직후 규제가 풀리면서 거래가 되기 시작했습니다. 이런 시장이 주는 신호를 예민하게 파악하고 다음 장에서도 미리 준비함으로서 하락자에서 기회를 잡는 투자자가 되어야겠습니다.

214p

서점가를 들르면 '제2의 강남'이라는 수사를 붙인 책을 종종 발견하는데, 그 의견에 동의하기 힘들다. 강남이 가진 강력한 교통망과 주거 편의성을 따라갈 경쟁자를 찾을 수 없기 때문이다. 즉, 미국 달러가 여러 흠결에도 불구하고, 다른 경쟁 통화가 너무 큰 문제를 안고 있기 때문에, 여전히 기축 통화 역할을 수행하는 것과 마찬가지다. 제2의 강남을 만들 최고의 기회였던 행정 복합 도시 건설은 혁신 도시와 함께 '새로운 실패' 사례로 전락하는 중이니, 앞으로 강남의 기위는 흔들릴 것 같지 않다.

제2의 강남보다 죽기 전에는 강남이 더욱 더 견고해질 것이라는 생각이 듭니다. 화폐 가치 하락으로 인한 인플레 헷지를 위해 장기적으로 내 자산을 지켜줄 수 있는 것은 강남 부동산이 최선이라는데는 의심의 여지가 없기 때문입니다. 이번 장에서 일반적인 대중들도 서울 아파트를 실거주 외에 투자 자산으로써 보는 시각들이 보이기 시작했는데, 강남은 점점 더 큰 수요를 부를 것이라는 생각이 들었습니다.

[깨]

정부 규제로 보는 시장의 향방

정부의 규제가 나올 때 표면적인 정책뿐만아니라, 그 규제를 받아들이는 시장 참여자들의 심리에 따라 유동성의 흐름을 예측해볼 수 있다는 것을 깨달았습니다.

대중과 반대로 행동하기

포모에 휩싸여 무리하게 추격 매수를 하거나, 반대로 침체기에 공포를 이기지 못하고 자산을 던지는 행위 모두 과거의 역사적 사이클을 알고 그것을 행동으로 옮겼다면 실수를 하지 않았을 것입니다. 부동산 역사는 반복된다는 것을 느끼고 지금 이 시기를 잘 버텨내야겠다는 생각이 들었습니다.

부동산은 인문학이다

부동산은 단순히 수급과 그래프로만 가격이 결정되지 않습니다. 사람들의 심리와 욕망, 특히 신분 상승의 욕구로 더 상급지로의 이동 하는 것이 당연한 순리라는 것입니다. 이 과정에서 복잡한 정치와 정책으로 얽혀 있는 시장이라는 것을 깨달았습니다.

[적]

정책의 이면 살피기

뉴스 기사 혹은 정책이 발표될 때 이 정책으로 인해 누가 이득을 보며, 이로 인해 어떤 여파가 예상되는는지 그 이면을 분석하고 시장 흐름이 예상한대로 흘러가는지 체크해보겠습니다.

시장 과열로 인한 현금 확보의 중요성

이 책을 쓴 2025년 시기부터 상승장이 진행되고 있기 때문에 언젠가 올지 모르는 하락장을 대비해 현금 유동성을 확보하고,

시장의 규제 및 대출 완화가 되는 공포의 시기에 기회를 잡을 수 있는 투자자가 되기 위한 준비를 이어나가겠습니다.