[ 실전준비반74기한1발앞서 오5르는집차는조 -다산잭슨- ] 💛인턴님 의 강의는 확신을 가질수밖에 없는 명강의 입니다. 💛

1강 수강후기에서는 이번 달 내 목표를 함께 세워보세요

목표 임장 8회 , 전화임장 20회 이상 , 단지 임장 모두 완료하기 선호도 우선순위 까지 정리하기 ( 즐겁게 하기 ! )

- 실전준비반 재수강이라면? 

강의를 들으며 다시 생각 해본것. ( 부족 하였던 것 )

1.학군 입지 요소 에서 지역내 학군이 좋은 곳에 대한 선호도 가 높다. ( =가치가 높다 ) 

지역내 학군이 잘 갖춰진 생활권에 위치한 단지는 연식이 더 좋은 신축 보다 도 높은 선호도 를 가진다. 라는것.

그리고 전세 수요가 탄탄하여 , 해당 지역의 입주물량이 있다고 하더라도 전세 가격의 흔들림이 크지 않다! 그만큼 학군지 가 가지는 힘이 있다! 

2.환경 편의성과 안정성을 갖춘 곳인가?

거주 하기 좋은 환경은 ? 편의성과 안정성 을 갖춘곳 

-유동 인구 가 많은가 ? 생활하는데 불편함이 없는가 ? 없어야 할게 없는가? (유해시설 )

-백화점 과 대형 마트가 있는가 ? 단지 및 생활권 주변으로 상권이 크게 형성 되었는가?

-환경 입지 요소를 정리 할때 , 정량적 인 부분 백화점 대형 마트 개수를 파악 하고 , 더 나아가 분위기 임장에서 몸소 느낀점 생활권의 분위기 와 상권의 분위기 를 함께 넣어 보고 생각 정리를 해본다. 

-단지 대 단지로 볼때 , 각각의 단지마다 (역주변 의) 생활권 상권을 보고 , 거주 환경이 좋아지면서 단지 의 선호도 가 높아 진다는것.

-교통 차이가 크지 않다면 환경의 차이 선호도 를 고려 한다. 

3. 공급 ( 리스크 ) 

3년간 공급 물량을 보는 이유 는 ?

투자 시점 (26년) 의 전세 세팅 의 영향 을 주고 , 27년 적정 수요 의 2배 이상 공급 발생 시 , 다음해 까지 영향을 준다 그리고 만기 시점 의 전세 가격 영향 까지 보고 , 공급 과잉시 , 역전세 가 나타날수도 있기때문에 , 3년의 공급 물량을 확인 해야 한다.   

조금더 구체적으로 살펴 보자 면 ? 위치를 통해서 어떤 영향을 줄수 있을지에 대해서 생각 한다. 내가 투자 하는 단지 의 위치 와 2년뒤 발생할 공급 의 위치를 반드시 파악 하라! 공급 발생 위치 가 내가 투자 한 단지 의 해당 생활권 보다 상위 생활권 이라면 전세 가격이 위험 해 질수 도 있다.

#투자 로써 공급 을 바라 볼때 기회가 될수 있다는 것은? 평촌 생활권 의 호계동 의 신축 대단지 가 공급 이 되었을때 , 전세 물량 과 동시에 전세 가격의 변화 를 보고 , 물량이 감소 하면서 , 전세가격이 상승하는 시기 에 , 주변 인근 기축 의 전세 가격 과 매매가격을 보면 , 전세 물량이 정리 되면서 전세 가격의 움직임이 먼저 발생 되며 , 공급으로 눌려있던 매매가격이 보합 또는 약 상승 하는 시점이 투자 기회가 될수 있다는 것. 

4. 호재 ( + 알파 의 개념 입니다 본질은 아닙니다~ )

투자 로 접근 할때 본질적으로 입지 요소 인구 직장 교통 학군 환경 공급 을 기본적으로 알고 , 가치 대비 가격이 싼가 ? 에서 플러스 로 교통 호재 까지 있다면 , 더 좋은것 ! 교통 호재와 같은 것은 이미 착공이 진행 되고 있다거나 , 그러므로 3년 이내 로 현실 적으로 실현 가능한 호재 인가 ? 를 고민 해봐야 한다. 단! 절대로 호재 만 가지고 투자를 결정 하는것은 투자 기준에 맞지 않다. 

-호재가 취소되고 가격 하락후 움직이지 않는 가격 , 신분당선 이 들어온다는 호재 때문에 입지 분석없이 집을 샀다면? 중요하지만 제대로 알고 접근 하는 것이 필요 한 이유 

의미 있는 교통 호재가 되는 조건 

1, 착공이 되었는가 ? 2,강남 직결 > 주요 업무 지구 직결 , 1회 환승으로 강남 이동 가능 

3,주거지 가 형성된 생활권을 지나 가는가 ? 4, 삶에 실질적으로 영향을 주는가 ? ( 상품이 아닌 거주 관점 으로 바라 보는 것이 필요 하다 )

시세 분석이 필요한 이유 

# 내돈으로 살 수 있는 가장 좋은 아파트를 쇼핑 한다 는 설레이는 마음으로 ~ 

#그냥 시세는 다 딴다고 생각 합니다 ^^ 

#전고점 (21년부터 22년까지 가장 높게 거래된 가격 ) 이 가져다 주는 의미 는 단지 입지 의 힘! 선호도 를 참고 하고 최대 하락율 까지 확인 한다.

#전저점 (22년부터 23년까지 가장 낮게 거래된 가격 ) 바닥 가격 을 확인 하고 , 전저점 부터 현재 상승률을 보고 해당 생활권에서 의 단지의 선호도를 다시한번 확인 할수 있다는 것.

#시세를 정리하고 나면 반드시 지도위에 올려보고 , 단지 별 비교 해보기!

현장에서 완성 하기 위한 단지 임장 방법 ( 인턴님 의 노하우 까지 담아서~) 

지도랑 데이터만 의존하지 말고 현장에서 직접 가보고 , 단지 에 거주 하는 마음 “ 살고 싶은~” 마음이 중요 하다는 것 .

단지 임장을 하면서 역과 가깝고 주변에 백화점 과 건전 한 젊은 상권이 자리잡고 있어서 너무너무 살고 싶다 라는 정성적 부분에서 거주하고싶은 욕구 가 생기는지 또는 , 단지 후문에 유해시설 과 같은 금속 철물 과 노래방 과 같은 유흥시설이 있으며 , 단지 관리 상태가 좋지 않아 살고 싶지 않은 생각 이 드는지 , 현장에서 느끼는 것을 단지 파악에 적용 해보고 , 한개 생활권에서 단지 우선순위 ( 아웃풋 ) 가 나와야 한다. 

1.역과 가까우며 단지주변의 인근 생활권 상권이 잘 갖춰져 있는가 

2,단지로 향하는 길이 안전하고 , 언덕이나 경사가 없는가 ? 

3. 단지 내 분위기는 쾌적 한가 ? 조경 또는 단지 관리 상태가 좋은가 ? 관리를 하고있는가 ? 

4. 단지에 거주하고 있는 사람들의 모습은 어떤가 ? 

내가 보고 느낀 것들을 체크 하고 단지별 상 , 중 , 하 로 나눠 보고 , 이후 가격을 확인 하여 , 투자자 본인이 확인한 선호도가 가격에 맞게 정리가 되었는가? 까지 해본다!

KEY POINT. (인턴 강사님 )

단지 임장을 통해 나게게 적용 점 이번주 부터 바로 실행한다. 

1. 구축 아파트는 건물 가치보다는 땅의 가치가 우선이다. 단지 입지를 먼저 확인 하는 것이 필요하다. 

재건축 이슈가 있는 단지들의 경우 용적률에 따라서 가격 차이가 달라진 다는것

2. 구축 아파트는 평형구성에 따라서 단지 의 느낌이 달라지기 때문에 대체로 대형 평형 이 함께 있는 단지들의 선호도가 높다는것! ( 이유는 ? 동간 거리가 넓고 대지면적 자체가 넓게 지어졌기 때문이다. ) 

3. 구축 이니깐 단지 임장 을 안해도 된다? NONO ! 시세 차익이 1억 2억 이상 나타 날수도 있습니다. 내가 할수 있는 최고 의 선택을 하기 위해서 다 본다~! 

4.가장 중요한것 그래서 뭐 살건데? 가 나와야 한다! 단지 별 선호도 정리하여 1등 부터 10등까지 정리 해보기! 

단지 우선순위를 정하라! - 반드시! 아웃풋이 나와야 합니다! -강조-

#투자자 로 성공 하기 위한 방법  ( 인턴강사님 의 강조! )

확신을 가지고 실행해서 결과를 만든다. 가장 중요한것은 확신을 갖는것!

그럼 확신을 가지기 위해서 어떻게 ? 지식 경험 환경 그리고 아는것 을 해본 것 함께 하는것 ! 

결국 독 강 임 투 인 을 통해서 확신을 가진다. 

#조모임 이 가져다 주는 환경이 힘! 정말 강력하다는것! 환경으로 채우고 있는 영역 은 커뮤니티 와 인맥 과 오랜기간 동안 지속 할수 있는 환경 !

그리고 멘토 를 정하라 비슷한 사람 중에 이미 결과를 만든 비슷한 유형의 멘토 를 찾아 결과를 만들기 위해 어떤 행동을 했는지 알아보고 따라하는것! 

그리고 러닝 메이트 가 필요! “ 조 내에서 가장 열심히 하는 사람 ”을 만날수있어야 하고 , 절대 동료와 비교 하지마세요!

스스로 귀인이 되도록 노력하라! 

확신이 100% 생겨야 투자를 하는 것이 아니라 투자를 통해 쌓는 경험이 확신을 100%로 만들어줄 것입니다! 

캬~ 너무 너무 좋은 말씀 너무 감사합니다 인턴 강사님! 💚