대한민국 부동산 역사
느낀점
부동산의 역사를 읽으면서 현재 일어난 시장에 대한 것의 일부분이라는 것을 알게 되었다. 수요는 인구, 주택난, 공급, 시장상황, 규제, 완화정책 등 하나의 이유로 모든 것을 설명할 수 는 없다. 하지만 사이클은 있고, 해당 시장의 상황에 따라서 미리 알 수 있다면 예측(?) 대응할 수 는 있을 것 같다.
절대적인 가격 하락을 되게 하려면 절대적인 공급량이 있어야한다.
공급이 부족한 상황에서 경제가 좋아지면 주택 가격은 상승한다.
하지만 단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다.
외곽인 곳은 교통의 인프라가 깔리는 지가 중요하다.
교통, 용적률, 대단지 키워드는 가지고 가기.
환율은 항상 보자. 경제의 신호등이다. 아침 뉴스 꼭 보기.
1장
토지소유권
20c초반까지 실질 토지가격이 지속적인 하락세엿지만
같은 기간 수도 한양 주택가격은 급등세가 이어졌다.
26. 지방의 토지가격이 하락하는데 한양의 집값만 오른
직접적인 이유는 인구 집중 때문이다.
55. 집단 농장의 해체가 생산량 증가를 가져온 이유는 '동기유발'
농지개혁이 가져온 긍정적 영향은 교육붐이 발생한것.
62. 클러스터 : 교육과 기업 인재들이 모여 혁신을 창출하는 곳
74. 잠실을 비롯한 변두릐 지역 땅값이 100배 넘게 오를 수 있던것은 주택난
강남 발전은 한남대교착공과 소양강 댐 건설이다.
이 시기 강남지역 폭등한 이유는 규모에 있다.
삼성동 약 800만평 '토지구획정리사업지구' 지정
> 강북 시민 이주 시킬 목적으로 경기고,숙명여고 등 명문학군 강남 대거 이전 한것.
95. 택지개발이 주택가격의 하락을 가져오지 못한 이유는
절대적인 주택공급 물량의 부족 때문.
끝없이 상승하던 주택시장도 경기흐름을 이길 수는 없었다.
67년 78년 두차례 시장 정점을 보면
1) 경제 성장률 변화
2) 강력한 주택시장 안정대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 것.
107. 79년 2차 석유위기로 경기 나빠지고,
70년대 말 대규모 택지개발로 공급과잉
> 주택경기 침체. 80년 9월 16일 경제 활성화 대책 > 양도세 5~20% 인하
: 경기가 나쁘면 경제활성화 대책이 발행됨.
주택공급이 부족한 가운데 85년부터 경기가 좋아지니 주택가격이 급등하기 시작
전세 가격의 급등은 두가지 요인
1) 주택 공급 부족 2)89년 전세 임대차 기간 1년 > 2년 연장
금등할때는 대규모 주택 공급을 단행하는 한편 ,
양도세 강화 등 부동산 규제 시행하는 것이다.
-> 현재 시장과 비슷하다고 봄. 하지만 대규모 주택공급을 단행하지는 못한다.
117. 한국 주택 시장의 흐름을 좌우하는 가장 중요한 요인은 경기와 주택 공급이다.
경기가 나빠지면 소득전망이 악화되고 PIR이 높아지니
주택 수요가 위축되고 공급이 수요를 넘어서면 미분양 증가
> 분양가 인하하면 되지만 이미 집을 분양받은 사람들이 문제되어 쉽지는 않다.
124. 정부의 금리인하를 계기로 주택수요가 증가하며
다시 대출 증가로 이어지는 순환구조 형성.
99년 이후부터는 금리와 대출 조건도 투자 의사결정의 중요 부분
131. 인구가 줄어들더라도 서울을 비롯한
핵심지역 부동산 시장은 큰 타격을 받지 않을 것이라는 결론
& 10년대 후반 고비로 다시 지방 인구가 감소하기 시작한 것도
주택시장의 흐름을 바꾼 요인
133. 반도체 가격이 상승하면 서울 아파트 가격이 반등하며,
22년처럼 반도체 가격이 폭락하면 주택경기도 꺽인다.
단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다.
7~80년대에는 수출과 주택 공급이 중요한 변수였다면,
00년대 이후로는 지역별 인구이동, 금리변화, 수출동향 등 중요한 영향을 미치고 있다.
141. 시장경제는 정책 당국자의 의도대로 움직이지 않을 수 있음을 잊지 말아야한다.
144. 금리하락은 주택시장 긍정적 영향
- 경제 전반 유동성 크게 증가 / 주택 구입의 기회비용 / 차입비용의 감소
158. 환율의 급등세가 진정되면서 안정을 찾을떄 주택 시장도 회복되는 게 일반적.
환율이 경제의 신호등 역할이다.
환율의 상승은 글로벌 외환 시장의 동향
국내 외국인 투자자의 동향 - 환율 급등시 투자 심리 위축,
174. 경기부양 사용 카드 집약 22.11.10 대책
- 투기과열지구 해제 / 1주택자가 주택청약 당첨시 처분 의무조항 폐지 / 금융 규제완화 / LTV 70% , DTI 60%,금리 2.5 > 1.25% 까지 하락...
194. 아파트 가격 86년부터 24년도 까지 473% 상승 /
주택 80% 상승 : 열등재 : 소득이 증가할수록 수요가 감소하는 재화
202. 경기도 외곽으로 신도시 건설 발표시 교통 서비스 제공하겠다고
하지만 헛된 공약으로 끝났다. 공부해야하는 이유!(교통이 깔려야한다)
204. 제2의 강남은 없다. 강남 큰 장점 :
직주근접, 2,3,7,9,수인분당선,신분당선 일자리 중심지 빽빽 연결
/2,3,7,9 > 황금노선이다)
지역 균형 발전 노력 사실상 실패 : 오송역 - 30분 버스 타야 세종종합청사 도착.
232. 갭은 주택에 대한 일부의 콜옵션,
콜옵션가격은 주택가격과 미래 성장 잠재력에 따라 결정되고,
갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 것.
교통 / 연식(용적률) 80년대 : 130% , 90-00 : 400% ../ 대단지
: 원칙 ! 강남과의 접근성 /
용적률 204인 은마아파트는 강남과의 접근성이 좋으니 하는것.
242. ETF란 주식처럼 매매 가능한 펀드
255. 대안 : 1) 용적률 제한 해제 -> 수익성 개선
2) 다세대 주택 규제 완화
