STEP1. 책 소개
- 제목 및 출판사: 대한민국 부동산의 역사/상상스퀘어
- 저자: 홍춘욱
- 읽은 날짜: '26.7
- 평점: 9
- 종이책
STEP2. 본 것
✅(p. 98) 1960년대 말부터 시작해 1979년에 끝난 두 번째 주택 사이클은 두 가지 특징을 가지고 있다. 가장 중요한 포인트는 한국 부동산 시장의 사이클을 결정짓는 것이 수출 경기라는 점이다. 정부가 아무리 다양한 정책을 펼치더라도, 글로벌 경기 여건이 좋고 국민 소득이 늘어날 때는 주택 가격을 잡을 수 없었다. 두번째로 중요한 포인트는 ‘부동산 불패 신화’의 형성이다. 1972년 8.3 조치를 계기로 정부의 사유 재산 보호가 불투명하다는 점을 인식한 재력가들은 틈이 날 때마다 부동산을 매수했다. 정부가 경제 성장을 명분으로 사채를 동결하는 마당에 부동산 이외에 다른 대안은 없다는 인식이 확산되었기 때문이다. 이 인식은 1989년 말 세 번째 주택 시장 정점까지도 부동산 시장에서 압도적인 힘을 발휘했다.
✅(p. 108) 주택 공급이 부족한 가운데, 1985년부터 경기가 좋아지니 주택 가격이 급등하기 시작했다. 특히 문제가 된 것은 전세 가격의 상승이었다. 1986~1990년까지 전국 주택 매매 가격은 47.3% 상승한 반면, 전세 가격은 82.2%나 상승한 것이다. 전세 가격의 급등은 두 가지 요인 때문이었다. 첫 번째는 1980년대 중반까지의 주택 공급 부족이었다. 입주할 집이 없기에 전세나 월세 가격이 상승할 가능성이 높아졌다. 두 번재는 정부가 1989년 전세 임대차 기간을 기존 1년에서 2년으로 연장한 데 있었다. 저소득자들의 주거 안정을 도모한다는 의도는 선한 것이었다. 그러나 전세 임대차 기간을 2년으로 연장하자, 임대인들이 전세 가격에 2년치 인상분을 반영하기 시작했고, 그 결과 사회 전체적으로 대혼란이 빚어졌다.
✅(p. 183) 주택 담보 대출이 부동산 시장에 자리를 잡은 1990년대 말 이후, 가장 중요한 지표는 금리가 되었다. 그런데 금리 못지않게 중요한 부동산 순환 지표가 바로 정부의 주택 시장 부양 대책이다. 다주택자들의 적극적인 시장 참여를 독려하는 신호, 예를 들어 양도세 완화, 분양권 전매 제한 해제, 분양가 상한제 폐지와 같은 일이 벌어질 때는 비관론을 내려놓고 시장을 긍정적으로 바라볼 필요가 있을 것이다.
✅(p. 235) 정리하자면 1. 갭투자 장세가 펼쳐지면서 비인기 지역마저 집값이 급등하는 등 과열 징후가 뚜렷한 데다, 2. 시장 금리가 상승하기 시작하고, 3. 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다….중략. 내 집을 네 번 정도 매도하다 보니, 어떨 때 팔아야 제값을 받을 수 있는지에 대한 감이 생겼다. 가장 좋은 타이밍은 ‘버블’이 발생했을 때인데, 이때 가격이 더 오를 것 같은 기대감 때문에 매매 결정을 못 하는 경우가 허다하다.
✅(p. 269) 도쿄의 신축 빌딩은 탄성을 자아내는 일종의 소도시로 진화하고 있다. 미드타운 야에스나 아자부다이 힐스 같은 거대 복합 건물들은 오피스 기능뿐만 아니라, 쇼핑부터 교육에 이르는 다양한 활동을 편리하게 제공함으로써 ‘직주 근접’이 어떤 것인지를 명확하게 보여 주고 있다. 특히 이 건물들은 친환경 건축물로 큰 명성을 얻고 있을 뿐만 아니라, 탄소 발자국을 줄이는 데도 기여하는 것으로 판단된다. 게다가 필자 같은 외국인 관광객의 방문을 유발해 강력한 경제 성장의 효과도 가져오는 중이다. 1989년 1기 신도시 건설 이후 35년간 한국은 지속적인 신도시 건설 정책을 펼치고 있다. 그러나 신도시 건설은 환경 문제를 유발할 뿐만 아니라, 기나긴 통근 시간을 낳는다는 점을 잊지 말자. 도심을 고밀도로 개발함으로써, 환경 비용을 줄이는 한편, 통근 시간을 단축해 ‘저녁이 있는 삶’을 만드는 대안에 대해서도 한 번쯤 고민이 필요한 때다.
📌 [느낀점]
[정부 규제의 한계]
과거 부동산 시장에서도 정부가 아무리 규제를 가하더라도 국제 경기가 좋아지고 국민 소득이 늘어나면 집 값의 상승을 막을 수 없다는 사례를 확인할 수 있었습니다. 부동산의 사이클에 따라 지금 처럼 유동성이 계속 늘어나는 시장에서 아무리 정부가 규제를 가하더라도 집 값의 미래는 정해져있다는 생각을 합니다. 과거 지금처럼 비슷한 시장을 돌아보면 어떻게 해서든 자산을 가지려고 노력했던 사람들이 결국 좋은 결과를 가져간 모습을 볼 수 있었습니다. 정부가 규제의 점점 심해지고 다주택자에 대한 압박이 계속 심해지고있지만 과거를 돌아보며 어떤 선택을 하는 것이 좋을지 판단해보면 어떻게해서든 자산을 가져야 겠다는 결심을 다시금 할 수 있었습니다.
→ 적용점: 시장이 좋아지고 유동성이 풀리는 시장에서는 어떻게 해서든 자산을 가지는 사람이 승자. 특히 좋은 자산을 가지기 위해 노력하자.
[과거 시장의 반복]
과거 주택 공급이 계속 줄어들면서 전세 가격이 계속해서 올랐던 시장의 사례를 보게 되었습니다. 그리고 전세 기간을 1년에서 2년으로 늘리면서 늘어난 전세기간 만큼 미리 보상받으려는 임대인들의 마음때문에 전세 가격이 더 폭등 했다는 사례를 보며 현재 부동산 시장과 정말 유사하다는 생각을 했습니다. 임대차 3법의 탄생으로 전세 가격이 폭등 했고, 서울 아파트의 공급이 매우 줄어들어 계속해서 전월세의 가격이 상승하는 모습이 과거와 크게 다르지 않은 것 같습니다. 그래서 더더욱 과거를 분석해보며 기준을 만들고 미래에 적용하는 과정이 유효하다는 생각을 합니다. 앞으로도 공급이 계속 없기 때문에 전세 가격이 어떻게 흘러갈지, 우리는 어떤 선택을 해야할지가 더욱 명확해지는 것 같습니다.
→ 적용점: 앞으로도 공급은 계속 없고 전월세 가격은 지속적으로 상승할 확률 높음. 내집마련을 할 수 있는 사람은 내집마련을, 높아진 전세로 인해 더 좋은 물건을 투자하는 것이 가능한 사람은 투자를 하는 것이 좋음.
📌 [적용할 점]
- 시장이 좋아지고 유동성이 풀리는 시장에서는 어떻게 해서든 자산을 가지는 사람이 승자. 특히 좋은 자산을 가지기 위해 노력하자.
- 앞으로도 공급은 계속 없고 전월세 가격은 지속적으로 상승할 확률 높음. 내집마련을 할 수 있는 사람은 내집마련을, 높아진 전세로 인해 더 좋은 물건을 투자하는 것이 가능한 사람은 투자를 하는 것이 좋음.
