[돈독모] 대한민국 부동산의 역사 독서후기(오너초이)

🔔본(w키워드, 발췌독 or 요약) - 저자가 말하려는 것은 무엇인가?

5장 정부를 믿을 수 없을 때, 어떤 자산이 유망한가? 

1967년과 1978년 두 차례의 부동산 시장 정점을 보면 크게 2가지 시사점을 얻을 수 있다. 첫째, 주택 가격 상승의 결정적인 요인은 경제 상승률 변화라는 점이다. 둘째, 강력한 주택 시장 안정 대책은 성장률 둔화의 충격을 키운다는 점이다. (중략) 1960년대와 1970년대 주택 시장 사이클은 한국이 닫힌 세계가 아닌, 세계 경제의 영향을 많이 받는 나라라는 점을 다시 한번 새겨 주는 것 같다. 

6장 공급 앞에 장사 없다!

1988년부터 1994년까지 403만호의 주택이 공급된 것을 알 수 있다. 1990년 한국의 총가구 수가 1,136만 가구에 불과했음을 감안할 때 지나치게 많은 공급이었다. 이 결과 주택 시장 역사상 가장 강력한 약세장이 시작되었다. 

8장 수도권 주택 공급이 부족하다면, 인구를 지방으로 옮기면 되지 않을까?

단일한 요인 하나로 전체 부동산 시장을 설명하려 들면 위험하다. 1970~80년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리 변화, 품목별 수출 동향 등이 중요한 영향을 미치고 있기 때문이다. “이것만 보면 부동산 시장을 정확하게 예측할 수 있다”라고 이야기하는 이들은 전문가가 아니거나 불순한 의도를 지니고 있다고 보아 경계할 필요가 있다. 

10장 왜 2022년 말에 서울 아파트를 샀나?

2022년 말은 주택을 구입하기에 아주 좋은 시기였다. 급등했던 환율이 2023년 초부터 가파르게 떨어졌고, 인플레 압력도 약화되었기 때문이다. 더 나아가 시장 금리도 급락하니, 변동 금리 대출을 받은 사람들의 이자 부담이 크게 내려갔다. 마지막으로 윤석열 정부가 양도세 완화 등 강력한 주택 경기 부양 정책을 시행한 것도 주택 매수 계기를 제공했다. 

(중략) 주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. 

12장 정부 정책만 보면 부동산 바닥을 잡을 수 있다

2022년 말 필자가 주택 매수에 나설 수 있었던 이유는 달러 자산을 다량 보유한 덕분이었다. 21년 초 환율이 1,080원 전후에 형성되었다가, 22년 말 1,400원까지 상승하니 달러 자산을 보유한 이들은 환차익을 실현하려는 동기를 가지고 있었다. 이 때 정부의 경기 부양 대책이 발표되지 않았다면, 필자도 주택 구입에 나서기가 쉽지 않았으리라 생각된다. 아마 달러를 매도한 자금으로 삼성전자나 현대차 또는 SK 하이닉스 같은 수출 대기업 주식을 매수하지 않았을까 싶다. 

(중략) 그럼에도 주식 대신 주택을 매수한 이유는 한국 부동산이 지닌 한 가지 장점 때문이다. 바로 부동산 시장이 붕괴될 위험에 처할 때 정부가 적극적으로 개입한다는 점이다. 금융 기관 대출의 대부분이 부동산이나 토지와 관련되어 있다. 따라서 정책 당국으로서는 부동산 가격의 하락을 마냥 방치할 수 없고, 더 큰 위험을 방지하기 위해서라도 적극적인 개입에 나설 수 밖에 없다. 

15장 제 2의 강남은 어디일까?

‘제 2의 강남’은 없다고 생각한다. 강남만큼 고소득자의 선호에 알맞은 주거 지역이 만들어질 가능성이 극히 낮기 때문이다. 강남의 가장 큰 장점은 직주 근접이다. 2,3,7,9호선에 수인분당선과 신분당선까지 다양한 지하철이 일자리 중심지를 빽빽하게 연결하고 있다. 

18장 버블에 매도할 용기를 내는 법

첫 번째 이상 징후는 갭투자붐이었다. (중략) 전세 자금 대출 증가가 전세 가격 상승을 유발하고, 이게 갭 축소로 이어지며 강력한 갭 투자 장세가 펼쳐졌던 것이다. (중략) 갭이 적다는 것은 미래 발전 가능성이 낮은 주택이라는 이야기다. 그럼에도 ‘갭이 작다’라며 주택을 매수하는 사람이 늘고 상승 폭이 커질 때는, 시장이 투기판이 되었다고 볼 수 있다. (중략) 시장 금리가 상승하기 시작하고 정부가 문제의 근원을 파악해 유동성을 조이기 시작할 때는, 매도 관점에서 주택 시장을 접근할 필요가 있다는 이야기가 될 것 같다. 

19장 상승 잠재력이 높은 집을 고르는 법

상승 잠재력이 높은 아파트의 기준은 크게 세 가지다. 강남 근접성이 개선될 가능성이 높거나, 용적률이 낮거나, 대단지인 아파트가 그 답이다. 물론 이 아파트들은 대부분 비싸기에 자금 부족으로 고통받는 이들에게 ‘미국 리츠 상장 지수 펀드’라는 선택을 제시하고 싶다. 리츠란 부동산 투자 신탁 증권으로 여러 투자자들의 돈을 모아 건물을 매입한 후 발생하는 수익금을 투자자들에게 돌려주는 상품이다. (중략) 국내 부동산 투자를 고민하는 이들에게 미국 리츠 ETF를 추천하는 이유는 서울 아파트 시장이 점점 더 글로벌 시장에 연동되고 있기 때문이다. (중략) 미국 리츠 ETF는 자산 배분의 대상으로 안성맞춤이다. 

주식과 부동산이 다른 방향으로 움직이는 경향이 있어 보유 현금을 활용해 적극적으로 리밸런싱 할 수 있기 때문이다. 가격이 오른 자산을 일부 매도해 하락한 자산을 저가 매수하는 것으로 쌀 때 사서 비쌀 때 팔라는 투자 원칙의 근본에 부합하는 방식이다. 

21장 아름답고 친환경적인 도시의 미래, 도쿄를 보라!

89년 1기 신도시 건설 이후 35년간 한국은 지속적인 신도시 건설 정책을 펼치고 있다. 그러나 신도시 건설은 환경 문제를 유발할 뿐 아니라 기나긴 통근 시간을 낳는다. 도심을 고밀도로 개발함으로써, 환경 비용을 줄이는 한편, 통근 시간을 단축해 ‘저녁이 있는 삶’을 만드는 대안에 대해서도 고민이 필요한 때다. 

💡깨(w뼈맞은 키워드)-내가 이 책을 보며 느낀 것이 무엇인가?

역사를 보면 답이 있다

 조선 시대부터 끝없이 펼쳐지는 부동산 역사에 대한 책이 쉽지는 않았다. 강의를 통해 몇번 들었음에도 아직 부동산 사이클이 모두 이해되지는 않았지만 조선시대부터 이어진 중심지에 대한 욕망과 집착, 정부의 정책과 그에 대한 반응으로 일어난 시장의 변화, 그리고 그 속에서 기회를 잡은 사람들이 있었다는 걸 보며 21년 상승장에서 FOMO를 느꼈던 내가 생각났다. 21년 그때의 내가 역사는 반복되고 상승 뒤에 또 기회가 온다는 걸 알았다면, 그때부터 투자나 자산 보유에 대해 좀 더 준비를 했었더라면 23년의 기회를 먼저 잡고 작년 또 다른 선택을 해볼 수 있지 않았을까. 시장은 반복된다는 걸 강의에서도 계속 이야기해주는 것처럼 강의나 라이브 등을 꾸준히 들으며 지금의 시장을 어느 때와 비교하는지 그 뒤에 어떤 변화와 움직임이 있었는지를 더 주목해서 들어봐야겠다. 물론 언제 올지 모르는 또 다른 기회를 23년처럼 놓치지 않기위해 꾸준히 행동하고 시장 player로 머물기!!!!

제 2의 강남

제 2의 강남은 없다!!! 라는 아주 시원한 결론에 다시 한번 땅의 가치에 대해 생각해보게 되었다. 가격으로만 계속 생각하던 실거주 매수에 대한 후회가 실제로 월부 사옥에 가던 날 내가 직접 그 접근성을 몸소 느끼면서 좀 해소되었던 게 생각났다. 강남접근성을 결정하는 절대적인 위치 ‘로케이션’ 이라는 입지 가치에 대해 이 책에서도 한 번 더 강조해주었다고 생각한다. 책 후반에 외곽 신도시 개발이 아닌 도심 개발이라는 대안을 제시한 점도 인상적이었다. 사람들의 수요와 욕망은 바뀌지 않는다는 걸 생각하면 도심 개발은 선택이 아닌 필수라는 생각이 들었고 그만큼 서울은 우량 자산이라는 점을 되새길 수 있었다. 최종목표는 역시 1급지다!!!!

리밸런싱

지난 3달간의 주식 움직임을 보면서 이걸 언제 팔지? 라는 고민을 정말 많이 했다. 어차피 쭉 가져갈 자산인데 그냥 두지 뭐~ 라고 생각했던 것들이 미끄러지는 걸 보면서 이제 ‘리밸런싱’이라는 개념도 몸소 실천해봐야겠다는 생각을 해보았다. 주식으로 움직인 금액이 급지와 평형을 바꿀 수 있는 변동성을 보이는 걸 보며 혹시 모르는 27년 초 갈아타기 또는 3호기 매수를 위한 종잣돈으로 활용한다면 언제 어떻게 거치해놓을 것인지 구체적으로 질문하고 실행하자. 

🎯적(w데드라인)

리밸런싱 질문하고 실행하기(돈독모,~10월)

🏅ONE THING

ONE Message  

주택 시장의 단기적인 흐름을 읽고자 하는 사람은 환율과 금리 그리고 정부 정책에 대한 관심을 놓치지 말아야 할 것이다. 

ONE Action 

미국 리츠 ETF는 자산 배분의 대상으로 안성맞춤이다. 

❓논의하고 싶은 점/질문

부동산 역사의 흐름/ 사건 속에서 자신에게 가장 인상깊었던 부분, 지금 배워야할 부분은 어디인가요?