[돈버는 독서모임] 독서후기
✅ 도서 제목
“대한민국 부동산의 역사” : 1. 저자 - 홍춘욱 ;경제와 투자에 관한 궁금증을 풀어주는 이코노미스트. 33년간 국민연금, 은행, 증권사 등 여러분야에서 경제 전망부터 투자전략까지 아우르는 경제 전문가로 활동함. 현재는 프리즘 투자자문 대표로 활동. 연대 사학과 졸업후 고대 경제한 석사, 명지대 경영학 박사.
저서로는 ‘대한민국 돈의 역사’, ‘50대 사건으론 보는 돈의 역사’, ‘돈의 흐름은 되풀이된다’, ‘돈의 역사는 되풀이된다’ 등
2. 출판사 -상상스퀘어
3. 읽은 날짜 - 2026, 7/2 ~7/10
✅ 가장 인상깊은 구절 1가지는 무엇인가요?
제 4장: 강남 개발 히스토리
현재의 강남 지역에 대규모 주택 단지가 건설될 것이라고 본 사람은 많지 않았다. 잠실지구는 폭우가 내릴 때마다 수몰 되는 것이었다. 한마디로 강남은 풍수지리적으로 가장 나쁜 지역이다.
서울로 몰려드는 인구를 분산할 후보지로 인천-부평-영등포 방향이 있었는데, 일제시대부터 이승만정부의 계획에서 알 수 있다. 박정희 정부도 경인 지역 종합 개발 조사 기본서에서 밝혔는데 1967년의 두 가지 사건으로 영등포-인천이 아닌 강남으로 개발의 방향이 바뀐 것이다.
새로운 한강 다리를 놓아야 한다는 요구와 박정희 후보의 경부고속도로 건설 공약으로 인천-부평-영등포의 동력은 사라졌다. 또한 소양강 댐 건설로 강남 등 서울 핵심 지역은 홍수 피해를 보지 않았다.
소양강 댐 준공이후 강남 - 송파 일원에 주인 없는 마른땅이 만들어짐에 따라 강남 개발은 시간문제가 되었다. 현재 양재역 근처 말죽거리를 중심으로 주택 가격이 폭등했는데 평당 200원에서 1년 뒤 3000원으로 15배 상승했다.
강남 지역이 폭등한 이유는 1966년 서울시가 반포-삼성동에 이르는 800만평을 토지 구획 정리 사업 지구로 지정을 요청했고 역사상 최대 규모의 신도시 건설이 시작되었다. 그후 세 차례나 구역이 확장되며 현재에 이르렀다.
성공 요인으로는 명문학교의 강남 이전, 공유수면 매립 덕분이었다.
서울 강남의 대표적 부촌이 압구정, 반포, 잠실이 공유 수면 매립으로 만들어졌다. 공유 수면에 아파트를 지어 분양함으로서 건설사, 정부, 정치인과 공무원들은 정치 자금을 챙길 수 있었다.
=> 내 생각: 강남을 대체할 곳은 없다라고 단정지은 이 책의 저자는 오늘날 강남의 탄생이 정부의 탄탄한 계획으로 만들어진 것이 아니라 대통령 공약, 공유 수면 매립, 명문 학교 이전이라는 이유였다는 것에 좀 놀라기도 했다.
영등포-인천은 오히려 오랜시간 정책 계획이었으나 박정희 정권의 갑작스런 공약으로 무산되면서 풍수지리에도 좋지 않은 잠실 - 강남이 떠오르다니 진짜 신기하다.
전에도 강북 인구의 분산 정책으로 명문학교를 강남에 짓고, 땅값을 저렴하게 책정해 이주를 자극했다고 들었는데 강남-잠실 생활권이 공유 수면 매립이라니!!
✅ 책을 읽고 알게 된 점
이 책은 한국 부동사 시장이 어떤 식으로 형성되었는지, 조선 후기부터 최근까지 주택 시장 흐름을 다루면서 재산권의 중요성을 언급한다. 1960년대 이후 6번의 주택 시장 사이클을 분석하는데 주택 공급과 금리, 경제 성장률 등 경제 지표들 중 어떤 것이 결정적으로 작용했는지 살피는데 특히 1990년을 고비로 결정적인 지표가 바뀐다는 점을 알 수 있다.
p19 조선시대, 일제시대부터 한양으로 밀려드는 인구가 많았다는 것에서 한양은 희소성을 가지고 있다고 생각했다. 한양 10리 밖을 벗어나지 말라는 정약용의 말을 인용해도 그렇고, 수요 대비 공급이 매우 적었기 때문이라고 생각한다.
p26 한양은 인구의 집중이 많았고, 상품 경제의 발달에 따른 도시화현상도 있었다. 그러나 정부는 한양 성곽 주변에 주택 건설을 엄격히 막았다.
p31 조선 경제의 19세기위기는 반란으로 경제가 마비되고 생태 위기가 발생하여 논농사를 지음으로써 얻는 수익이 적었다. 반면 한양의 집값은 19세기 내내 상승해 ‘집은 한양에 사두어야 한다’는 인식이 생겼는데 일제시대, 한국전쟁을 거치면서 더욱 확고해 지고 있다.
p62 폭격을 맞아도 도시가 좋아!
6.25 이후 서울 팽창은 교육, 기업, 인재라는 클러스터로 설명할 수 있다.
p 81 1960년대 강력한 부동산 상승은 서울로의 인구집중, 베트남 파병과 한일 국교 정상화에 따른 대규모 외국 자본의 유입때문으로 분석할 수 있다.
p98 1960년대 말~ 1979년 사이의 두번째 사이클
: 수출경기가 주택 경기 사이클을 결정지음 , 두번째로는 부동산 불패 신화 형성인데 재력가들은 틈 날 때마다 부동산을 매수함.
p127 노무현 정부의 행정수도이전 추진은 서울 집값을 잡는 것이 목적이었다. 혁신도시와 세종시로의 이전이 시작되며 수도권 인구 비중이 2012년을 정점으로 떨어지는 가운데 지방광역시 주택 가격은 꾸준한 상승세를 지속했다.
p134. 1970~ 1980년대에는 수출과 주택 공급이 가장 중요한 변수였다면 2000년대 이후에는 지역별 인구 이동, 금리변화, 품목별(예: 반도체) 수출 동향이 중요한 영향을 끼치고 있다. (예: 2016년에 시작된 반도체 수퍼 사이클이 수도권 부동산 시장을 구원했다.
p 137 서울 아파트 공급이 지속적으로 감소한 가장 직접적인 이유는 용적률 규제 때문이었다. 2000년 이후 용적률은 250%로 조정되어 현재에 이르고 있다. (1979년 180%, 1985년 300%, 1990년 400%, 1998년 300%)
나아가 2019년 신축 주택 분양 가격을 ‘택지비 + 건축비’ 이하로 제한하는 분양가상한제도 영향을 미쳤다.
p156 금리는 주택시장의 경기 사이클을 좌우한다. 정책 금리가 인상되면 예금 금리 인상 → 대출 금리 인상!
금리 인하는 대출 금리 인하로 이어진다. 2022년 금리 인상으로 연쇄적인 주택 가격 폭락을 유발했다.
p 158 미국 시장 금리 급락은 한국 금리 급락으로 이어지고, 달러에 대한 원화 환율의 하락도 호재. 2008년, 2022년 달러에 대한 원화 환율이 400~500원 이상 상승하면 주택 가격이 급락한다.
환율이 급등하면 투자심리가 급격히 위축된다. 물론 인플레 위협도 있다.
p204 제2의 강남은 어디일까? 없다! 가장 큰 장점은 직주근접. 다양한 지하철이 일자리를 중심으로 빽빽하게 연결되었고, 살기에 좋은 환경이 다 모여있다.
제2의 강남이 나오기 힘든 이유는 세종시와 혁신도시 건설을 통해 달성하려던 ‘지역 균형 발전’ 노력이 사실상 실패이다.
세종시는 오송역 하차후 30분 이상 버스를 타야한다. 계획 당시 수도권과의 연담화를 방지하도록 고속철도는 도심과 거리를 두어야 한다는 입장으로 서울에 출퇴근을 못하도록 하여 세종시에 이주하도록 하는 목적이 있었다. 또한 대중교통으로 교통 수요를 집중하기 위해 주차장과 도로의 공급을 억제한다는 계획도 있었다. 주차장도 많이 없어 중앙선이 주차장으로 운영되고 있다. 도심 지역에는 임대아파트와 오피스텔을 지어 차 없는 서민들이 살 수 있도록 하고 자차가 있는 사람들은 차를 타고 10분 이상 가야 민간 아파트가 나오도록 설계했다.
서울로 쏠리는 돈과 사람을 분산하겠다고 신도시를 건설했는데 서울에서 이주할 사람들의 눈높이는 맞출 생각이 없는 것인가.
- 세종시를 건설하면서부터 교통을 불편하게 하려는 의도가 있었다는 것이 그 도시로 이주한 국민들을 위한 것인지 의문이 가네. 도시 사람들이 세종시로 가고 싶게 하는 계획은 정말 없었나. 계획 자체가 이러하니 지방 분권화는 실패하게 되는 것 같다.
p 228 일본의 메가시티 집중현상을 보면서 ‘클러스터’에서 원인을 찾은 저자.
과연 우리나라도 일본의 도쿄 메가시티 정책과 비슷하게 갈까?
장점도 많지만, 지방의 인구 소멸은 가속화 되고, 대도시와 지방의 양극화가 더 심해질 것 같은데 …
✅ 느낀 점
부동산을 바라볼 때 규제, 금리 등과 같은 단편적인 것만으로 판단하지 말고 복합적인 요인이 있다는 것을 인지하며 시장을 움직이는 것은 튜터님들의 칼럼과 이 책에서 나왔듯이 공급, 심리, 직장 등이 더 본질적이라는 것을 명심해야겠다는 생각이 들었다.
이 책을 통해 한국 부동산의 역사를 보면서 과거나 지금이나 부동산 시장의 흐름은 비슷하구나라는 것을 알게 되었다.
단기적인 흐름과 단편적인 것에 일희일비 하지 말고, 투자의 원칙과 기준을 흔들리지 않게 가지고 가는 것이 더욱 중요한 때임을 기억하자.
작년부터 여러번 나타나는 다양한 규제와 금리 등을 접하면서 사람들이 얼마나 규제와 금리에 좌우되는지 알았는데, 물론 자산형성에 큰 영향을 주기는 하지만 거시적으로 보았을 때 투자자들은 규제와 금리에 좌우되어선 안 되고 규제와 금리 정책에 대응하면서 투자의 본질을 지키는 것이 중요하다는 생각을 했다.
1~3월 통화량과 부동산 가격의 관계를 거시 경제 면에서 파악했다면 이 책은 한국 부동산의 과거 역사 속에서 현재와 미래를 바라보고 어떤 관계가 있는지 시대별로 공통적인 것과 달라진 점을 알려준다고 생각했다.
심리와 공급, 금리, 인구, 직장은 어느 시대에도 관통하는 것이라 생각하고 산업 (수출), 인터넷과 앱 출시 등 부동산환경에 대한 것이 달라진 것 같다.
왜 하필 지금 시기에 이 책인가? 하는 생각을 하면서 읽었는데 작년 이후 여러 번의 규제를 겪으면서 기준과 원칙이 없거나 약했을 때 어떤 일이 벌어지는지 간접적으로 보아왔고, 흔들리는 심리를 보았기 때문에 투자자라면 어떻게 이 시기를 지혜롭게 지나야 할 지가 중요했다.
이 책을 보면서 과거 부동산 시장의 역사가 현재와 미래를 잘 지나도록 해 주는 선배 투자자의 조언같기도 했다.
역사라는 타이틀을 단 제목부터가 과거로부터 배우는 부동산의 지혜같다고나 할까!
역사란 인간의 발자취이기에 과거 사람들의 모습과 심리, 실수를 통해 배울 것은 배우고, 닮지 말아야 하는 것은 닮지 않아야 한다는 것을 생각하게 한다.
그런데 시대는 다른데 사이클은 왜 이리 비슷한지.. 너무나 닮아있는 과거와 지금의 시장 모습을 보면서 부화뇌동하지 않는 마음과 길게 보는 시각을 알려주는 것 같다.
✅ 나에게 적용할 점
- 부동산 시장을 바라볼 때 단편적인 요소 만으로 판단하지 말고, 다양한 요소들의 관점에서 파악하되 기준과 원칙을 항상 지킨다.
- 매도시 너무 욕심 내지 않는다. 원하는 적정 수익률을 달성했다면 과도한 욕심 금물
- 강남 접근성과 지어진 시기 (용적률) 을 잘 보면서 ‘성장 잠재력’이 있는 아파트를 고른다.
