월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 무악현대
- 위치: 종로구 무악동
- 연식: 2000년
세대수: 964세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
- 강남역까지 소요시간: 50분(1회 환승)
- 시청역까지 소요시간: 23분(1회 환승)
- 여의도역까지 소요시간: 33분 (1회 환승)
- 나와 배우자 직장까지 소요시간: 48분 (1회 환승)/ 39분 /자녀 학교 버스 37분, 자차 14분
학군
- 중학교 학업성취도: 배화여중 87.2% (여) , 대신중 74% (남)
- 학원가 유무 : 무 (셔틀타고 서대문, 마포, 지하철 타고 대치)
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 독립문초 도보 6분 / 배화여중17분 (마을버스8) , 대신중 (도보 14분)
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: 무
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 롯데백, 신세계 본점 / 롯데마트 서울역점 / 종합병원4개 (세란, 강북삼성, 적십자, 신촌세브란스)
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 25평
- 현재 호가: 13억
- 최근 실거래가: 11.7억
- 전고 가격: 11.25억
- 전저 가격: 7.3억
- 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 7억 7500
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? 불가 (인테리어, 세금 등 부수비용 부족) 아니면 부수비용 금액만큼 저렴한 매물 찾아야 함
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [현재 호가는 불가]
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [모르겠다, 더 비교해보자]
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [모르겠다, 내 예산으로 살수 있는 최고의 단지인지 더 비교해보자]
- 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 동작구 상도 삼호 (더 저렴, 강남과 더 가까움)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
예산내 상급지라고 생각되는 종로구 무악현대 단지를 입지분석 해보았다. 대략 감이 아닌 강의에서 배운대로 부동산의 가치, 즉 입지 요소 하나 하나 따져보고, 내 상황 (부부 직장, 아이 학교까지의 거리)도 구체적으로 따져보니 비교적 교집합에 포함된 단지라는 생각이 들었다.
단지 분석을 통해 주변에 학원가가 없다는 것을 알게 되었고 학원을 가기 위해 셔틀이나 대중교통을 이용해야 한다는 점은 맞벌이 워킹맘으로써 아쉬운 상황이라는 생각이 들었다. 또한 지도를 보니 단지가 인왕산에 접하고 있어 언덕 여부나 실제 단지의 느낌이 궁금하며 빠른 시일내 직접 가서 확인해 봐야 겠다는 생각이 들었다.
예산내 강남과 가까우면서 내상황에 맞는 교집합에 들어오는 단지를 구마다 3개씩, 최소 3개구, 총 9개 단지를 뽑아보고 다음달에는 현장에서 확인해 봐야겠다.
