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주우이, 자음과모음
이재명 정부 부동산 정책 실패 원인 분석
1.1 역대 최초의 트리플 강세 현상
- 트리플 강세 : 매매, 전세, 월세가 동시에 오르는 현상
1.2 정책 실패의 원인 : 수요 억제와 공급 규제
- 문재인 정부와 이재명 정부의 정책의 방향성이 비슷함 → 대출규제/임대공급 → 조정지역 설정 →세금 인상
- 문재인 정부 : 17.5 취임 → 17.6 대출규제 → 17.8 임대주택공급 → 18.1 투기과열지구, 재초환 → 18.4 다주택자 양도세 중과 → 18.6 지방선거 → 18.9 보유세 인상
- 이재명 정부 : 25.6 취임 → 25.6 대출규제 → 25.9 임대주택 공급 → 25.10 투기과열지구, 이주비 규제 → 26.5 다주택자 양도세 중과 → 26.6 지방선거 → 26.9(예상) 보유세 인상
- 이재명 정부의 부동산 대책의 중심은 ‘수요 억제’
- 25.6.27 : 주담대 한도 6억원 제한 / 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
- 25.9.7 : 임대사업자 대출 LTV 0% / 주택공급확대방안 (서울 5년 내 33.4만 호)
- 25.10.15 : 서울 전역 토허구역/규제지역 지정 / 주담대 대출한도 2/4/6 제한
- 26.1.29 : 도심주택공급방안 (서울3.2만호)+97대책 구체화
- 26.5.9 : 다주택자 양도세 중과유예 종료
- 26.5.26 : 비아파트 활성화 대책
- 26.7 (예정) : 세제 강화 (다주택/비거주1주택자/임대사업자 등) / 전세대출 규제(DSR 강화 등)
- 25년 97공급 대책 : 주택 공급 확대 방안, 도심 주택공급 3.2만 호 (2.8만 호는 과거 이미 발표했던 사업)
- 비아파트 LTV 0% (은행 대출 없이 자기 자본만 가지고 민간임대사업을 해야 함)
- 비아파트 종부세 합산 배제 X → 임대 시장이 점점 어려워지는 문제 발생
1.3 잘못된 정책 진단과 그로 인한 피해
- 26년 1015대책 이후 8개월 간 집값 7% 이상 상승한 지역 : 영등포, 강서, 관악, 동작, 성북, 성동 (비강남권)
- 비강남권에서 외곽지역으로 상승세가 확산되는 문제가 발생
- 대책을 발표할 때마다 주춤하다가 매매지수가 상승하기를 반복하고 있음
- 정책이 발표될 때마다 서울 아파트 전세 매물이 줄어들고 있음
- 토허제로 인해 실거주 의무 발생
- 500세대 넘는 대단지의 전세 0건/1건 (1년간 전세매물 : 노원구 -77%, 중랑구 -82%, 성북 -80%, 관악 -76%)
- 전체 전세 계약의 55.4%가 갱신 계약 (움직이지 못하는 ‘전세 감옥’ 탄생)
- 5.9 다주택자 중과 이후 매도 유인이 감소하여 일부 매물이 다시 임차시장으로 환원되며 전세 매물 일시적 증가
- 일반적인 전세 평균 5억, 하지만 민간임대사업자들은 평균적으로 전세 2.6억으로 저렴한 임대를 유지하고 있음
- 정부 혜택 축소로 인해 서민들이 들어갈 등록민간임대 물량이 감소하고 있는 추세 (29년 1만가구 이하 줄어들 예정)
- 전세집이 없으면 사람들은 월세로 갈 수 밖에 없음 (전세의 월세화)
- 2021~2022년은 금리 상승(0.5%→3.5%)으로 인해 월세 비중이 11% 상승했으나, 2025~2026년은 금리가 2.5%로 유지되고 있는 상황에서 월세 비중이 5.4% 상승하여 금리가 아닌 정부의 정책으로 인한 월세화 현상임을 입증함
- 전세 보증금은 돌려받는 돈이지만 월세는 매달 통장에서 빠져나가 가처분 소득이 줄어들음 (생활비 감소)
- 올해 이주 예정인 35곳 중 14곳이 자금 조달 불확실 (지체 예정 → 분담금과 분양가 전담 예정)
- 향후 3년간 공급 부족 예정 (올해 2.7만 호이던 정비사업 신규 입주 물량이 내년 8천 호로 줄어들음)
- 토허신청건 내 세입자가 거주중인 주택을 매수한 경우 2.9% → 세입자가 집을 사서 들어간 경우 극히 적음
- 서울시 아파트 전세가율 53.5% → 세입자가 자기 자본으로 집을 매수할 수 있는 경우가 많지 않음 →전세 난민 발생
- 세입자들이 전세를 원하는 경우가 78.3%이고 현재 매물이 부족하다고 답변한 공인중개사 비중 68.9%
- 금리가 떨어지면 전세 신규 거래량이 많아지는 것이 당연하지만 물량이 줄어들어 거래량이 줄고 있음
1.4 서울시의 분석 및 제안
1.주거비 (청년이 빚지는 이유)
- 관악구 신림동 13.4m2 : 보증금 1천/월세 40만원 → 80만원으로 증가 (월세 2배 증가)
2.고덕아르테온 신혼부부 행복주택 경쟁률 1253:1
- 신혼부부SH 평균 경쟁률 30:1 → 49:1로 증가
3.이사 갈 곳이 없어 서울 떠나는 4050
- 서울 500세대 이상 대단지 850곳 전수조사 결과 (850개 단지 중 405개 절반이 전세 매물 2개 이하)
4.1주택자 (직장 때문에 자기 집을 전세주고 사는 1주택자)
5.임대사업자 (8년 동안 시세의 절반으로 임대를 해온 임대사업자들의 양도세 폭탄 위기)
- 정부 제도를 믿고 8년간 민간 임대를 한 ‘등록임대사업자’ 에게 양도세 폭탄을 안기려 함
6.과세표준 (집값은 올랐는데 16년째 그대로인 과세표준 때문에 최고세율 적용 위기)
- 올해 공시가 상승으로 재산세가 오를 예정 ( 공시가격 10% 오르면 재산세는? 강남구 6.7%, 도봉구 25.7% 증가)
- 종부세 대상 : 서울 공동주택의 2009년 2.99% → 2026년 14.9% (39.1만 호)
- 서울 1주택자 종부세 부담 변화 (2025년 12만 명→ 2026년 16만 명)
- 한강벨트 종부세 납부자 수 : 2025년 3.3만 명 → 2026년 5.7만 명 (종부세 납부자의 35% = 한강벨트 1주택자)
월세 상승으로 인해 주거비가 올라가는 청년들도, 행복주택을 노리는 신혼부부들도, 아이들의 교육을 위해 이사하길 원하는 4050들도, 직장 때문에 자기 집을 전세주고 사는 1주택자들도, 8년간 정부를 믿고 임대를 해온 임대사업자들도 그 누구도 투기를 하지 않았지만 실질적인 피해를 보고 있다
정리하면
1.역대 최초의 트리플 강세
2.수요는 누르고 공급을 막은 정책방향
3.그 피해는 고스란히 주거 취약계층 (신림동 청년, 행복주택 신혼부부, 동대문의 1주택자)
적용할점
오세훈 서울 시장의 현재 서울 시장에 대한 내용을 1 page로 정리해두기
1.1 역대 최초의 트리플 강세 현상
- 트리플 강세 : 매매, 전세, 월세가 동시에 오르는 현상
- 문재인 정부와 이재명 정부의 정책의 방향성이 거의 비슷한 상황
- 문재인 정부 : 17.5 취임 → 17.6 대출규제 → 17.8 임대주택공급 → 18.1 투기과열지구, 재초환 → 18.4 다주택자 양도세 중과 → 18.6 지방선거 → 18.9 보유세 인상
- 이재명 정부 : 25.6 취임 → 25.6 대출규제 → 25.9 임대주택 공급 → 25.10 투기과열지구, 이주비 규제 → 26.5 다주택자 양도세 중과 → 26.6 지방선거 → 26.9(예상) 보유세 인상
- 이재명 정부의 부동산 대책의 중심은 ‘수요 억제’
- 25.6.27 : 주담대 한도 6억원 제한 / 소유권 이전 조건부 전세대출 금지
- 25.9.7 : 임대사업자 대출 LTV 0% / 주택공급확대방안 (서울 5년 내 33.4만 호)
- 25.10.15 : 서울 전역 토허구역/규제지역 지정 / 주담대 대출한도 2/4/6 제한
- 26.1.29 : 도심주택공급방안 (서울3.2만호)+97대책 구체화
- 26.5.9 : 다주택자 양도세 중과유예 종료
- 26.5.26 : 비아파트 활성화 대책
- 26.7 (예정) : 세제 강화 (다주택/비거주1주택자/임대사업자 등) / 전세대출 규제(DSR 강화 등)
- 25년 97공급 대책 : 주택 공급 확대 방안, 도심 주택공급 3.2만 호 (2.8만 호는 과거 이미 발표했던 사업)
- 비아파트 LTV 0% (은행 대출 없이 자기 자본만 가지고 민간임대사업을 해야 함)
- 비아파트 종부세 합산 배제 X → 임대 시장이 점점 어려워지는 문제 발생
- 26년 1015대책 이후 8개월 간 집값 7% 이상 상승한 지역 : 영등포, 강서, 관악, 동작, 성북, 성동 (비강남권)
- 비강남권에서 외곽지역으로 상승세가 확산되는 문제가 발생
- 대책을 발표할 때마다 주춤하다가 매매지수가 상승하기를 반복하고 있음
- 정책이 발표될 때마다 서울 아파트 전세 매물이 줄어들고 있음
- 토허제로 인해 실거주 의무 발생
- 500세대 넘는 대단지의 전세가 0건 또는 1건 수준 (1년간 전세매물 : 노원구 -77%, 중랑구 -82%, 성북 -80%, 관악 -76%)
- 전체 전세 계약의 55.4%가 갱신 계약 (움직이지 못하는 ‘전세 감옥’ 탄생)
- 5.9 다주택자 중과유예 종료 이후 매도 유인이 감소하여 일부 매물이 다시 임차시장으로 환원되며 전세 매물 일시적 증가
- 일반적인 전세 평균 5억, 하지만 민간임대사업자들은 평균적으로 전세 2.6억으로 저렴한 임대를 유지하고 있음
- 정부의 혜택 축소로 인해 서민들이 들어갈 등록민간임대 물량이 감소하고 있는 추세 (29년 1만가구 이하로 줄어들 예정)
- 전세집이 없으면 사람들은 월세로 갈 수 밖에 없음 (전세의 월세화)
- 2021~2022년은 금리 상승(0.5%→3.5%)으로 인해 월세 비중이 11% 상승했으나, 2025~2026년은 금리가 2.5%로 유지되고 있는 상황에서 월세 비중이 5.4% 상승하여 금리가 아닌 정부의 정책으로 인한 월세화 현상임을 입증함
- 전세 보증금은 돌려받는 돈이지만 월세는 매달 통장에서 빠져나가 가처분 소득이 줄어들음 (생활비 감소)
- 올해 이주 예정인 35곳 중 14곳이 자금 조달 불확실 (지체 예정 → 분담금과 분양가 전담 예정)
- 향후 3년간 공급 부족 예정 (올해 2.7만 호이던 정비사업 신규 입주 물량이 내년 8천 호로 줄어들음)
- 토허신청건 내 세입자가 거주중인 주택을 매수한 경우 2.9% → 세입자가 집을 사서 들어간 경우 극히 적음
- 서울시 아파트 전세가율 53.5% → 세입자가 자기 자본으로 집을 매수할 수 있는 경우가 많지 않음 →전세 난민 발생
- 세입자들이 전세를 원하는 경우가 78.3%이고 현재 매물이 부족하다고 답변한 공인중개사 비중 68.9%
- 금리가 떨어지면 전세 신규 거래량이 많아지는 것이 당연하지만 물량이 줄어들어 거래량이 줄고 있음
서울시가 정의한 시민의 주거 불안
1.주거비 (청년이 빚지는 이유)
- 관악구 신림동 13.4m2 : 보증금 1천/월세 40만원 → 80만원으로 증가 (월세 2배 증가)
2.고덕아르테온 신혼부부 행복주택 경쟁률 1253:1
- 신혼부부SH 평균 경쟁률 30:1 → 49:1로 증가
3.이사 갈 곳이 없어 서울 떠나는 4050
- 서울 500세대 이상 대단지 850곳 전수조사 결과 (850개 단지 중 405개 절반이 전세 매물 2개 이하)
4.1주택자 (직장 때문에 자기 집을 전세주고 사는 1주택자)
5.임대사업자 (8년 동안 시세의 절반으로 임대를 해온 임대사업자들의 양도세 폭탄 위기)
- 정부 제도를 믿고 8년간 민간 임대를 한 ‘등록임대사업자’ 에게 양도세 폭탄을 안기려 함
6.과세표준 (집값은 올랐는데 16년째 그대로인 과세표준 때문에 최고세율 적용 위기)
- 올해 공시가 상승으로 재산세가 오를 예정 ( 공시가격 10% 오르면 재산세는? 강남구 6.7%, 도봉구 25.7% 증가)
- 종부세 대상 : 서울 공동주택의 2009년 2.99% → 2026년 14.9% (39.1만 호)
- 서울 1주택자 종부세 부담 변화 (2025년 12만 명→ 2026년 16만 명)
- 한강벨트 종부세 납부자 수 : 2025년 3.3만 명 → 2026년 5.7만 명 (종부세 납부자의 35% = 한강벨트 1주택자)
누구도 투기를 하지 않았다
정리하면
1.역대 최초의 트리플 강세
2.수요는 누르고 공급을 막은 정책방향
3.그 피해는 고스란히 주거 취약계층 (신림동 청년, 행복주택 신혼부부, 동대문의 1주택자)
