월급쟁이부자들 내집마련 기초반
내집마련 보고서
PART 2. 단지 분석
1) 단지명: 신내4단지
- 위치: 서울 중랑구 숙선옹주로 91
- 연식: 1996년
세대수: 1,070세대
2) 입지가치 분석
교통 (주요 직장 접근성)
근처 역 : 6호선 화랑대역 도보 9분, 6호선 봉화산역 도보 12분, 6호선/7호선 태릉입구역 도보 15분
- 강남역까지 소요시간: 55분 (7호선 태릉입구역/신분당선 논현역 환승 2회)
- 시청역까지 소요시간: 48분 (1호선 동묘앞역 환승 1회)
- 여의도역까지 소요시간: 여의도역 57분 (5호선 공덕역 환승 1회)
나와 배우자 직장까지 소요시간:
1. 55분 (태릉입구역에서 2회 환승)
2. 58분 (태릉입구역까지 도보 15분 + 건대입구역 1회 환승) -> 굳이 6분 차이로 환승 2번보다는 차라리 더 걷는 게 낫다싶었음..근데 또 막상 가보면 길이 요상할수도 있어서 속단할 수 없음
학군
중학교 학업성취도: 원묵중학교 86.3%
- 학원가 유무 : 있긴 하지만 유의미할 정도가 아니라고 느껴짐, 공릉동 쪽 소규모 학원가 있으나 도보 20분 이상 소요
- 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 원묵초등학교, 원묵중학교 도보 4~8분 이내
환경
- 반경 3KM 내 유해시설 여부: X
- 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 마트 5, 종합병원 4
3) 가격 분석
(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)
- 평형 정보: 16평형
- 현재 호가: 4.5억
- 최근 실거래가: 4.93억
- 전고 가격: 5.5억
- 전저 가격: 3.4억
2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요?
2016.07 → 2026.07 2억 9059만원(143.57%)
* 최근 거래가가 직전 거래에 비해 9,300만원 높은 가격으로 거래되어 참조해야 함
4) 결론
- 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가] 조건부로 가능 - 생애최초 + 저층 시세
- 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다…아마…안될걸요……
- 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다] 모르겠다, 비교분석 필요
- 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다] 아직까지는 모르겠다, 노원구 등 비교분석이 필요할 듯
다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
-신내9단지진흥 (서울 중랑구 신내로 127) : 신내 4단지와 비슷한 위치, 조건으로 생각되어, 비교분석해보고 싶습니다.-면목한신아파트 (서울 중랑구 중랑천로 20) : 위치가 역과 제법 멀지만, 버스 등의 접근성을 보고 다른 요소도 알아봐야겠다 생각했습니다.
-노원구(수락산역 인근 or 월계동) : 예산과 상관없이 비교를 위해 노원구,중랑구 내 대장아파트들도 한번 알아보고 싶습니다.
-화곡중앙하이츠아파트 (서울 강서구 강서로17가길 46) : 처음 후보지였던 관악구쪽 보면서 이리저리 올려보다가 실거래 매물을 보니 예산 범위 내 + 2/5호선 까치산역 도보 7분거리 역세권으로 보이는데…?! 소규모 단지에 빌라들 사이 나홀로 아파트 같긴 한데…한번 알아볼까 합니다
-수도권(성남시)
5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점
전반적으로 보고서를 쓰면서 어떤 기준으로 단지를 판단해야 하는지 확신이 서기 시작했습니다. 이전에는 단순 거리 계산으로 입지를 나누었다면, 현재는 여러 사이트를 활용하며 다각도에서 단지를 바라보는 시선이 생긴 것 같습니다!
일단 예산을 기준으로 서울 내 단지로 한정해 보았는데, 전체적으로 제 예산 범위 안에서는 매물 자체가 많이 나오지 않거나, 해당 동네 중에서도 거래량 자체가 적어 매도할 때 환금성을 챙길 수 있을까 하는 생각도 들었습니다.
신내4단지의 경우 학군(학원가는 좋지 않으나 위치가 초·중·고 바로 앞, 원묵중학교의 학업성취도)과 생활환경(공원, 마트 등)을 고려하더라도, 비슷한 규모의 단지 중에선 16평 소형 평수의 시세가 유독 낮게 형성되어 있는 것 같았습니다. 다만 소형 평수의 경우 1인 가구나 신혼부부 등 주요 수요층이 한정적일 것으로 예상되는데, 이 경우엔 학군 요인이 거래에 얼마나 큰 영향을 미칠지 궁금해졌습니다.
주변 단지에 비해 상대적으로 애매한 역세권(아무리 멀어도 도보 10분 내이긴 하지만..), 소형 평수, 연식 등의 이유가 아닐까 싶은데, 역시 실제로 동네를 방문해 봐야 알 수 있는 요소들이 많은 것 같아 빨리 분위기 임장이라도 가보고 싶다는 생각을 했습니다.
