[존자] 교통 호재 가격 반영 여부, 이렇게 확인하세요 (글쓰기 #47)

안녕하세요, 존자입니다:)

임보를 작성하다 보면 교통 호재가 가격에 반영된 걸까? 하는 궁금증이 들 때가 많습니다.

그럴 때마다 나름의 노력을 해보지만 부족한 부분이 있었는데요, 이번에 코쓰모쓰 튜터님께 배운 내용을 적용하여 검증하는 방법을 말씀드려보고자 합니다.

1. 우선 지역 내에서 새로운 노선이 생기는 단지와 아닌 단지를 비교해봅니다.

   이 때 중요한 것은 그 외 다른 조건은 최대한 비슷하게 맞추는 것입니다.

   알아보고 싶은 요인 외 가격에 영향을 줄 수 있는 다른 요인을 통제하기 위해서입니다.

   연식, 세대수, 방개수, 입지가치 등이 비슷하여 가격 흐름이 같았던 단지를 선정합니다.

    

   신분당선이 들어와서 입지가 개선된 수지 “성복역현대홈타운(2001y, 462^, 계3/1)” 59와

   입지 개선이 없는 죽전의 “죽전아이뷰(1999y, 432^, 계3/1)” 59를 비교해보겠습니다.

    

   

    

2. 단지를 선정했다면, 교통 호재의 발표일, 착공일, 완공일을 알아보고 

   그래프에 그 날짜를 기록하는데요, 

   신분당선은 2008년 우협선정, 2010년 기공식, 2011년 착공 그리고 2016년 1월 완공입니다.

   착공까지는 하락장이었기에 그래프에서 반응이 없는 것을 확인할 수 있는데

   완공인 2016년을 기준으로 보면 직후에는 반응이 없다가 

   상승장이 시작되는 17년 하반기~18년 무렵부터 신분당선 역세권 단지인 현대홈타운이

   치고올라가고 전고점도 6천만원 정도 높은 것을 확인할 수 있습니다.

    

3. 같은 방법으로 다른 지역의 단지와도 비교해볼 수 있습니다.

   성복역현대홈타운 84와 마찬가지로 비역세권인 

   1999년식 494세대 상계현대3차 84와 비교해보겠습니다.

   두 단지는 강남까지 약 21km와 20km로 땅의 가치도 비슷합니다.

   

    

   지역 내에서 죽전아이뷰와 비교했을 때와 같이, 2016년 직후에는 큰 변동이 없다가

   17년 말부터 현대홈타운이 먼저, 더 많이 오르기 시작하고 

   전고점에서도 1억 이상의 가격차이를 보여주는 것을 확인할 수 있습니다.

    

4. 신분당선 성복역 주변의 경우 착공이나 완공 시점에는 시장 상황 때문에 그 호재가 가격에 반영되지 않았지만, 

   상승 흐름을 타기 시작하자 교통 입지 개선의 영향이 가격에 반영된 것을 알 수 있습니다.

   지금 교통 호재가 있는 단지들의 경우에도 이렇게 지역 내외로 가치와 조건, 가격 흐름이 비슷한 단지와 붙여보면 

   현재 가격에 교통 호재의 영향이 반영되었는지 확인해볼 수 있습니다.

   임보를 작성하실 때 교통 호재 뿐만 아니라 다른 요소가 가격에 영향을 주는지 궁금하다면

   소개해드린 방법을 통해 가설검증해보며 실력을 쌓아보시면 좋겠습니다 :) 

    

   읽어주셔서 감사합니다 💜