[내마기 63기 27조 Heythere] 내집마련 보고서 PART 2. 단지분석

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명: 광진구 화양 현대아파트

• 위치: 광진구 화양동
• 연식: 99년
• 세대수: 253세대

(단지 이미지 네이버부동산 캡처. 이왕이면 근처 역이 보이게 캡처해주세요!) 

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간: 33분(도보 11분/ 2호선 건대입구역/환승없음)
• 시청역까지 소요시간: 37분(도보 19분/2호선 성수역/환승없음)
• 여의도역까지 소요시간: 55분(도보 19분/2호선 성수역/ 1회 환승)
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 도보 25분

학군

• 중학교 학업성취도: 경수중(68.6%), 구의중(70.9%), 건국대학교 사범대학 부속중(68.8%), 자양중(81.2%)
• 학원가 유무 : 자양동 학원가(18개)- 차량 8분, 구의동 학원가(121개) 차량 10~15분
• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간: 성수초 도보 3분, 장안초 도보 12분, 
  경수중 도보 18분, 자양중 도보 26분, 건국사대부속중 & 구의중 38분 (중학교 통학은 차량 이용해야함)

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부:
• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등): 백화점 2, 대형마트 3, 종합병원 1

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보: 23평
• 현재 호가: 13억
• 최근 실거래가: 11.5억(2026.06/4층)
• 전고 가격: 9.2억
• 전저 가격: 6.95억
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 4억→11.5억: 7.5억상승 (200.26%)

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]
• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]
• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]
• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]
• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요? 강동구 천호삼성, 동작구 사당휴먼시아,  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

• 단지를 비교하는 구체적인 기준을 명확히 시각화 할 수 있어 효율적으로 비교할 수 있을 것 같다.
• 대출 3억원 규제로 인해 예산으로 마련할 수 있는 아파트의 범위가 완전히 달라지고 매매가 힘들어진 점이 당황스럽다.