수천만원 아끼는 부동산 지식은?
[리뉴얼 NEW] 열반스쿨 기초반 - 부동산 투자로 수익률 200% 내는 방법
주우이, 자음과모음
안녕하세요. 과정 속에서 행복을 찾는 투자자 김밍키입니다 :)
월말이 되어가면서 임장 강의를 들으시는 분들은 슬슬 최종임보를 제출하는 기한이 다가오고 계시리라 생각됩니다.
최종임보는 매물 정보와 개인정보가 있어 다들 가리고 닷컴에 업로드를 하여
다른 분들의 것을 보고 벤치마킹하기가 참 어려웠던 기억이 납니다.
그래서 결론장표에는 무엇이 꼭 들어가야하는지 세가지로 정리해보았습니다.
재무상황
지피지기면 백전백승!
나의 재무상황을 알아야 앞으로 어떤 방향으로 투자할 지가 명확해집니다.
- 현재 가용 가능한 투자금 : 당장 해지할 수 있는 예적금, 주식을 포함한 통장에 있는 돈
- 현재 갖고 있는 대출
- 추가로 받을 수 있는 대출 여력 : 투자금 혹은 리스크 헷지용으로 활용 (ex : 마이너스통장, 신용 대출, 회사 대출, 약관 대출 등등)
- 본인 혹은 배우자의 연봉과 원천징수금액, 그리고 맥시멈으로 받을 수 있는 DSR, DTI를 고려한 주담대 여력
- 보유 부동산 현황 : 매수가, 매도가, 전세보증금, 현재가격, 시세차익, 투자금 등 매도 시 나오는 돈
=> 결과적으로 현재 가용할 수 있는 최종적인 투자금 정리
(아래 예시는 김인턴튜터님의 열반실전반강의에 나온 장표에 주식부분을 추가하여 각색한 장표입니다.)
이 재무상황을 확인한 후에
1) 규제지역 실거주 실거주라면, 주택 담보 대출 여력을 확인하고 매수 가능한 매매가를 설정하고
2) 수도권 비규제지역 혹은 지방 투자라면, 다 빼서 현금화할 수 있는 최종 종잣돈 설정합니다.
결국 전세레버리지 투자든, 실거주든
좋은 자산을 취득하는 방향으로 가는 것이기에
재무상황을 확인하고
실거주로 취득할 수 있는 자산과 투자로 취득할 수 있는 자산 중에
더 좋은 자산을 매수할 수 있는 방향으로 투자 방향성을 설정합니다.
투자방향 시뮬레이션
이미 투자를 하신 분들은 현재 가진 자산을 갈아타기하는 것이 좋을지
추가로 투자를 진행하면 좋을지 직접 시뮬레이션 해봅니다.
갈아타기 시뮬레이션
갖고 있는 자산을 매도했을 경우에 가용할 수 있는 금액 계산합니다.
여기서 잊지 말아야 하는 것은 양도세 입니다.
[양도세 계산] 부동산계산기 활용 (https://xn--989a00af8jnslv3dba.com/transfer)
-일시적 1가구 2주택을 활용할 경우
-단기(2년 이내 보유) 매도의 경우 양도세
-공동명의일 때의 양동세 등등
나의 상황에 맞는 양도세를 계산합니다.
양도세, 부동산 복비를 제외하고
양도차액+모아놓은 종잣돈을 합쳐 최종 투자금을 계산하고 실거주와 전세레버리지 투자에 적용합니다.
추가 투자 시뮬레이션
다주택에 대한 규제가 심한 요즘 추가투자로 보유세 중과될 것을 계산해보고 감당 가능한지 계산해 봅니다.
여기서 감당 가능하다면 추가투자를,
어렵다면 투자하지 않고 종잣돈을 모으며 다음 하락장때 갈아타기할 계획을 세워봅니다.
보유세 = [(공시가격-공제가격) x 공정시장가액비율=과세표준] x 세율 = 종합부동산세액
* 공시가격
-매년 3월 국토부 공지
-공시가격 현실화율(비율) : 현재 69% 수준, 과거 90%까지 올리려는 계획이 있었으나 실행되지 않음
* 공제가격
-현재 9억(1주택12억)
-공동명의 경우 인당 9억
-과거 정권에서 다주택자 공제금액6억
* 공정시장가액비율 : 대통령시행령(국무회의) → 입법 과정 필요 없어 쉽게 바뀌어 정책이 나올 수 있음
- 현재 60% → 80%상향 검토중
- 21년 최고 95% 수준까지 적용
* 세율 : 입법과정 필요
- 현재 : 2주택까지 기본세율 (바뀔 수 있음)
- 3주택이상 중과세율
부동산 계산기로 계산하면 수월하지만 현재의 기준이기에
21년 상승장 때 나왔던 정책을 기준으로 (보수적으로)
현재 주택과 추가로 투자할 주택을 임의로 선정하여 직접 계산해보는 과정이 필요합니다.
계산식이 복잡하다면 ai를 활용해서 계산해보는 것을 추천드립니다!
TOP3
이렇게 내 방향성에 맞는 투자금과 매매가를 설정하셨다면
내 앞마당에서 해당되는 지역을 세 곳 선정하여 전수조사합니다.
가장 좋은 것은 직접 매물임장을 가서 조건, 상태, 가격을 한 번 더 체크하고
어렵다면, 전화임장을 통해 확인하여 후보에 올립니다.
나의 top3와 동료의 top3가 다른 것은
앞서 계산한 재무상황과 투자방향성이 다른 것이기에
다른 사람에게 맞는 것이 나에게는 틀린 것일 수 있기에
이 과정에서 주눅들거나 내 판단이 잘못되었다고 생각하지 않으시면 좋겠습니다 :)
모의투자 결과
과거엔 매매가와 전세가 차이가 적다 보니 비교적 소액으로 투자를 여러 번 경험하며 몸소 배울 수 있었지만
요즘같이 투자 주기가 길어지고 있을 때 실전 경험이 줄어들어 아쉬운 것이 사실입니다.
이렇게 매 달 TOP3를 낸 후에 이 단지들을 엑셀파일에 트래킹 해 나가서 차곡차곡 쌓다 보면
매 달 시장상황이 어떤 흐름으로 변하고 있는지, 어떤 단지가 더 많이 더 먼저 오르고 있는지 파악할 수 있고
실제로 투자를 하지 않았더라고 나름의 복기 내용을 통해 배우고 깨닫는 축적의 과정을 쌓을 수 있습니다.
그리고 이 과정이 나중의 투자에 도움이 되리라 확신합니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다 :)
