서초구 전세 8,000개는 가짜다! 부동산 소장님이 폭로한 네이버 동일 매물의 실체 [나초단]

안녕하세요, 나의 초심을 단단히 지키는 나초단입니다.

현재 서울의 입주 물량이 급감하며 전세 매물이 씨가 말랐다는 소식, 다들 익히 들어 알고 계실 겁니다. 

최근 한가해보이 멘토님의 칼럼만 보더라도 현장의 전세난이 얼마나 심각한지 뼈저리게 체감되는데요.

하지만 데이터를 자세히 들여다보다 보면, 전세가 없다는 시장의 분위기와 달리 유독 이상한 점들이 발견되곤 합니다.

1. 갑작스러운 전세 2배 급증 4000→ 8000건 

강남 3구의 매물을 비교해 보던 중, 서초구의 전세 물량이 급격하게 증가하는 현상을 포착했습니다.

서초구에 들어가서 전세 매물을 확인해보니

원베일리 197개, 아리팍 190개, 래미안퍼스티지 123개, 반포자이 161개, 반포리체 99개 등 

‘동일매물 묶기’를 했음에도 굉장히 많은 매물들이 나와있는 것이 확인되었습니다.

여기에서 일반적인 투자자라면 

‘반포래미안트리니원(26.08)과 디에이치방배(26.09)

대규모 입주장 때문에 전세가 잘 안 나가서 매물이 쌓이고 있구나!!' 

2. 가설과 함께 꼭 전화임장으로 확인해보기

하지만 우리가 무슨 민족입니까! 

뾰족한 투자자 아니겠습니까?

부동산 소장님들에게 전화를 해보니, 예상치 못한 답변이 돌아옵니다.

“지금 전세 매물이 왜 이렇게 많아요?” 입주장 때문에 전세 잘 안 나가는 거 아니에요?"

 

“ 아니에요 지금 전세 많이 없어요. 
트리니원이랑 디에이치가 들어와서 높은 가격에는 권해드리지는  못하는데 매물 별로 없어요.
 

호가창에 나와있는 건….

여기 부동산이 워낙 많자나요. 하나만 띡 내놓으면 눈에 띄지도 않아요. 그래서 다 따로 올리는거야"

‘네이버 부동산에 나와있는 매물들이 중복 매물이 많이 있구나’ 라는 것을 깨달았습니다.

매물이 실제 많은 것이 아니라, 몇 없는 매물을 홍보하기 위해서 따로 올리는 게 이렇게 보이기도 하는구나

시장을 파악할 수 있었습니다.

3. 호가창이 우리의 '앞마당'에 주는 교훈

서초구 소장님과 전화를 끊고 나서 이런 생각이 들었습니다.

'어차피 지금 내 투자금으로는 서초구에 당장 투자하지도 못하는데, 이 사실을 안 게 무슨 소용이지?'

하지만 진짜 인사이트는 여기서부터 시작이었습니다. 

수요가 가장 탄탄하고 모두가 주시하는 

상급지 조차도 호가창에 이런 데이터의 왜곡이 존재합니다. 

그렇다면, 지금 당장 우리가 투자를 실행해야 할 우리의 '앞마당'들은 어떨까요?

비규제 수도권, 광역시, 중소도시에서 투자할 때 전세가 쌓여있거나, 전세가가 낮아서 포기한 적은 없으신가요.

제가 서초구 전세 매물을 통해 말씀 드리고 싶었던 부분은 '상급지 전세 시장의 분위기'가 아닙니다. 

'데이터의 함정에 속아 내 앞마당의 진짜 기회를 발로 차버리고 있는 것은 아닌가?'라는 자기 객관화입니다.

결국 투자의 승패는 책상 위 네이버 부동산 화면에서 결정되지 않습니다. 

남들이 데이터만 보고 "여긴 매물이 너무 많아"라며 돌아설 때, 

우리는 직접 앞마당 소장님들께 전화를 돌려 현장을 파악하고 투자할 수 있는 물건을 만들어야 합니다. 

발로 뛰는 사람만이 척박한 시장에서도 기어코 투자를 해낼 수 있습니다.

수도권뿐만 아니라 지방에 투자하기 너무 좋은 시기를 놓치지 않으셨으면 좋겠습니다.

답은 언제나 현장에 있습니다.