내집마련보고서

월급쟁이부자들 내집마련 기초반

내집마련 보고서 
PART 2. 단지 분석

1) 단지명:

• 위치:창신쌍용2단지
• 연식:1993년 10월
• 세대수: 7개동 919세대

2) 입지가치 분석

교통 (주요 직장 접근성)

• 강남역까지 소요시간:39분
• 시청역까지 소요시간:26분
• 여의도역까지 소요시간:43분
• 나와 배우자 직장까지 소요시간: 40분
• 창신역까지 도보 6분

학군

• 중학교 학업성취도:

   

  등원중학교 보통학력 이상: 77.8%

  국어: 86.0%

  영어: 76.7%

  수학: 70.7%

  특목고 진학률: 약 1.9% 

  강서구 내에서 아주 높은 학업성취도는 아니고 보통 수준. 특히 수학 성취도가 70% 초반이라 학군 자체가 가격을 강하게 끌어올리는 단지는 아님.

   

• 학원가 유무 :단지 주변 소규모 학원은 있음

  대규모 학원가가 형성된 지역은 아님

  성북·혜화권 학원을 이용할 수 있지만, 단지 도보권 학원가 경쟁력은 약함

• 인근 초등학교 or 중학교 소요시간:

  서울명신초등학교: 약 184m, 도보 약 3분

  서울창신초등학교: 약 625m, 도보 약 10분

  서울대학교사범대학부설여자중학교: 약 737~800m, 도보 약 15~16분

  동성중학교: 약 988m~1km, 도보 약 22분

•  

환경

• 반경 3KM 내 유해시설 여부:

  대형 공장·소각장·화장장 등 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았다. 다만 창신역·동묘역·동대문역 일대에 모텔과 숙박시설, 주점·노래방 등 야간 상업시설이 일부 분포한다. 단지 바로 앞보다는 역과 상업지역으로 내려가는 동선에 집중되어 있어, 자녀 통학로와 야간 보행환경을 임장에서 확인할 필요가 있다.

   

• 반경 3KM 내 편의시설(백화점, 대형마트, 종합병원 등)

   

  서울대학교병원·서울대학교암병원

  고려대학교 안암병원

  이마트 청계천점

  현대시티아울렛 동대문점

  두타몰·밀리오레·동대문 상권

  광장시장·동대문종합시장

  낙산공원·동대문성곽공원

   

3) 가격 분석

(시세변화 호갱노노 그래프 캡처)

• 평형 정보:약 87~90㎡
• 현재 호가:8억~8억 후반
• 최근 실거래가: 26년 7월 13일, 9층8억 2,000만 원
• 전고 가격:2026년 5월 30일 14층: 8억 5,800만 원
• 전저 가격:2026년 4월 24일: 7억 2,800만 원
• 2016년 10년 전에 비해 매매가가 얼마나 상승했나요? 5억

4) 결론

• 해당 단지는 내 예산 내에서 매수 가능한가요? [가능/불가]

   

   가능

   

• 매매가가 -20% 된다고 해도, 금리가 2% 더 오른다고 해도 감당 가능한 단지인가요? [O/X/모르겠다]

   

  8억 2,000만 원에 매수한 뒤 20% 하락하면:

  하락 금액: 약 1억 6,400만 원

  하락 후 가치: 약 6억 5,600만 원

  실거주를 오래 할 수 있고,  4~5년 내 반드시 팔아야 하거아니면 가능 

  금리가 2퍼 올라도 감당 가능 

   

• 내 예산에서 가장 가치 있는 아파트인가요? [O/X/모르겠다]

     x

• 이 아파트를 매수할 것인가요? [O/X/모르겠다]

    x

• 다음 내집마련보고서에서 비교해볼 지역과 단지는 어디인가요?
• 등촌주공8단지
  
   

5) 이번 내집마련보고서를 작성하며 느낀 점

창신쌍용2단지를 분석하며 아파트의 가치는 단순히 연식이나 외관만으로 판단할 수 없다는 것을 느꼈다. 구축이고 언덕이 심하다는 단점이 있지만, 서울 종로구에 위치하면서 창신역과 가깝고 주요 업무지구까지 1시간 이내로 이동할 수 있다는 점은 분명한 가치였다.

반면 서울 중심에 있다는 이유만으로 모든 조건이 좋은 것은 아니었다. 주차 공간 부족, 학군과 학원가, 단지의 경사, 주변 골목과 상권 분위기처럼 실제 거주 만족도에 영향을 미치는 요소가 많았다.

현재 예산으로 매수할 수 있는 단지이지만, 매수 가능하다는 것과 가장 가치 있는 단지라는 것은 다르다는 점도 알게 되었다. 앞으로는 같은 가격대의 다른 지역과 단지를 계속 비교하고, 직접 임장하며 온라인에서 확인하기 어려운 경사·주차·소음·냄새·보행환경까지 살펴본 뒤 최종 판단해야겠다.