구축 아파트, 이것 하나만 봐도 절반은 성공합니다.

안녕하세요.
대기만성 흙수저 대흙입니다.

오랜만에 송파의 거여동 구축 단지들을 보고 왔습니다. 처음 해당 단지들을 볼 때는 가격의 나래비가 학교나 역과의 거리, 단지 규모 때문이라고 생각할 수 있습니다.

하지만 하나씩 비교해 보면 시장이 가장 크게 평가하는 요소는 따로 있습니다.

바로 용적률과 대지지분입니다.

신축은 상품성을 보면 됩니다. 하지만 구축은 조금 다릅니다. 구축은 현재의 모습보다 앞으로 어떻게 변화할 가능성이 있는지까지 함께 가격에 반영됩니다.

그래서 구축을 볼 때는 다음과 같은 요소들을 함께 확인하는 습관이 필요합니다.

왜 같은 구축인데 가격이 다를까

거여1단지는 역이 가장 가깝고, 거여5단지는 초등학교가 가장 가깝습니다. 입지만 보면 충분히 선호도가 높을 수 있습니다.

그런데 투자 관점에선 거여4단지를 더 높게 평가합니다.

분양 당시에도 가장 높은 분양가를 형성했고, 현재도 리모델링 추진이 가장 빠른 단지입니다. 물론 사업 속도는 주민 동의율, 안전진단, 사업성 등 다양한 요소가 영향을 줍니다.

다만, 용적률과 대지지분의 차이까지 가격에 반영하고 있다는 점을 확인할 수 있습니다.

용적률이란 무엇일까

용적률은 대지면적 대비 건물이 얼마나 지어져 있는지를 나타내는 비율입니다.

용적률 = 연면적 ÷ 대지면적 × 100

쉽게 말하면 같은 크기의 땅에 얼마나 많은 건물을 올려놓았는지를 의미합니다.

예를 들어 같은 1,000평의 땅이 있다고 가정해 보겠습니다.

• A단지 : 용적률 220%
• B단지 : 용적률 340%

A단지는 아직 개발할 수 있는 여유가 상대적으로 많습니다. 반대로 B단지는 이미 땅을 거의 다 활용한 상태입니다. 재건축은 기존 건물을 철거하고 새 아파트를 짓는 사업입니다. 이때 사업성을 결정하는 핵심 중 하나가 얼마나 추가 세대를 공급할 수 있는가입니다.

기존 용적률이 낮을수록 법적 상한까지 확보할 수 있는 추가 용적률이 커질 가능성이 있어 일반적으로 사업성이 유리하게 평가됩니다. 물론 용도지역, 법정 상한 용적률, 기부채납, 공공기여 등 다양한 변수가 함께 작용하기 때문에 용적률 하나만으로 사업성을 판단해서는 안 됩니다.

하지만 구축 투자에서는 가장 먼저 확인해야 하는 숫자임은 분명합니다.

대지지분은 왜 중요할까

대지지분은 한 세대가 실제로 소유하고 있는 토지의 면적입니다. 우리가 아파트를 매수하면 건물만 사는 것이 아닙니다. 그 아래의 토지도 함께 소유하게 됩니다.

따라서 대지지분이 큰 단지는 일반적으로 사업성이 좋아질 가능성이 높습니다. 특히 동일 생활권, 동일 연식의 구축을 비교할 때 대지지분 차이는 시장에서 상당히 민감하게 반영되는 요소입니다.

재건축과 리모델링은 접근 방식이 조금 다릅니다. 리모델링은 기존 골조를 유지하면서 수평·수직 증축을 하는 방식입니다. 그래서 재건축처럼 무조건 낮은 용적률만 보는 것은 아닙니다.

다만 기존 용적률이 지나치게 높으면 증축 가능한 여유가 줄어들 수 있고, 구조적 제약도 함께 고려해야 합니다.

즉, 용적률과 대지지분은 중요한 변수이지만 사업 추진 가능성을 판단하는 여러 요소 중 하나로 이해하는 것이 좋습니다.

아실에서는 어떻게 확인할까?

이런 정보를 어디서 확인할 수 있을까요?

아실 단지정보에 들어가면

• 용적률
• 건폐율
• 대지지분

등을 쉽게 확인할 수 있습니다.

몇 초만 투자하면 그 단지가 왜 비싼지, 왜 싼지 이해하는 데 큰 도움이 됩니다.

구축을 볼 때 숫자를 읽어야 한다

구축은 비슷한 연식이라도 아래에 따라 미래 가치는 크게 달라질 수 있습니다.

• 용적률이 얼마나 되는지
• 대지지분이 얼마나 되는지
• 재건축인지 리모델링인지
• 사업이 어느 단계까지 진행됐는지

따라서, 단순히 매매가만 비교하지 말고, 위와 같은 작은 습관을 통해 두 숫자만 읽을 수 있어도 같은 구축을 바라보는 눈이 한 단계 달라질 것입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.