전세보증금 반환과 매매 잔금 문제 때문에 너무 고민입니다. 현실적인 조언 부탁드립니다.

안녕하세요 뛰어다니는부린이님, 임대인이 보증금을 제때 못돌려줘서 매매계약에 차질이 생길까봐 걱정이 많이 되시겠어요 ㅠ HUG반환보증 이행청구는 전세계약종료일 1개월 이후부터 가능합니다. 임차권등기명령을 갖춘 상태로 신청해야하며 지역마다 다를 수 있지만 수도권 소재 단지라면 최근에는 이행 신청건수가 많이 줄어서 접수 후 2주 내로 보증금을 받으실 수 있을 것 같습니다(그렇지만 센터마다 차이가 있으므로 넉넉잡아 전체 기간을 2달로 보시는게 좋겠습니다. ) 다른 분들께서도 잘 말씀해주셨지만 가장 좋은 방법은 현 임대인을 잘 설득하는 방법인 것 같습니다. 1.99억으로 전세보증금을 낮추면 약 2천만원 정도가 비게 되는데 임대인에게 사정이 있지 않다면 메꾸기 어려운 금액은 아니라고 생각합니다. 허그에서 대위변제를 하게 되면 대위변제 다음날부터 연 5% 지연배상금이 붙고 경매절차를 진행하기 위해 지급명령을 넣어 확정되면 송달일로부터 연 12%의 지연배상금이 붙습니다. 임차권등기명령이 생기면 새로운 전세입자를 구하기도 더 어려워지고 임대인이 고집하는 2.2억으로는 더더욱 구하기 어려워집니다. 그러면 결국 상환하지 못해 경매에 넘어가게 될 것이고 경매 낙찰까지 최소 1~2년 소요되는데 그 기간동안 12%의 이자가 쌓이면 얼마가 될지 계산해보면 이행청구하기 전에 해결하는 것이 임대인에게도 이익임을 알 수 있을 거에요... 이 내용을 토대로 잘 이야기해보시면 좋겠습니다. 그리고 안전장치로 다른 분들이 말씀해주신 것처럼 매도인과 협의하여 잔금을 미룰 수도 있다는 내용을 매매 특약에 기재하시면 좋을 것 같습니다.(이자지급 ) 잘 해결되시길 바라겠습니다!

부린이님 안녕하세요. 고민이 많으실 것 같습니다. 윗분들이 잘 말씀해주신 것 같습니다. 일단 현재 상황에서 계약 만료일까지 보증금을 반환받지 못하면 HUG를 통해서 실행하는데도 시간이 걸려 잔금이 어려운 상황이 예상됩니다. 안전한 것은 매도인에게 상황을 설명하고 토허제 신청과 잔금일을 모두 늦출 수 있는 만큼 늦추는 안전장치를 마련하고, 임대인에게도 상황을 설명하고 만기일에 지급되지 않으면 어쩔 수 없이 HUG를 통해서 진행할 수 밖에 없음을 말씀드려야 될 것 같습니다. 그리고 만약 그렇게 진행되게 되면 차액인 2천만원을 대출받아서 지급해주는 것보다 더 많은 비용이 발생하는 부분을 잘 설명하고 설득해보는 것도 동시에 진행해보시길 추천드립니다. 모쪼록 잘 해결되길 응원드립니다

안녕하세요 부린이님 잔금이 차질이 생길까봐 많이 불안하실거 같아요 ㅠㅠ 우선 윗 선배님들이 절차에 대해 잘설명해주신것 같아요. 다른분들과 마찬가지로 집주인과 잘협의해 나가는게 현재로썬 가장 좋은 선택지로 보여집니다. 집주인과 협의해 나가는게 쉽지 않을수도 있지만 두 사람 모두 윈윈할 수 있는 방법이 있을거라고 생각됩니다. 집주인분과 이야기 잘되시어 모쪼록 잘 해결되시길 바라겠습니다

안녕하세요 뛰어다니는부린이님 집주인 연락을 받고 많이 놀라셨겠어요.. 대부분 다른 분들이 설명을 잘해주셨는데, 혹시 전세 계약이 계약 갱신 청구권을 쓴 상태인지도 확인이 필요합니다. 계약 갱신 청구권을 쓰거나 묵시적 계약이라면 3개월 이전에 통보 시 계약이 종료가능하며, 이 방법을 통해서 전세 종료일자와 잔금일자의 마진을 조금 더 늘릴 수 있기 때문입니다. 답변 도움되셨으면 좋겠습니다.

뛰어다니는 부린이님 안녕하세요 질문을 읽어보니 가장 걱정되는 부분이 잔금일 전에 전세보증금을 못받는 상황인 것 같습니다 아직 계약 만료까지 시간이 남아 있어서 다음 세입자 구하는 상황과 임대인의 대응을 보면서 구리 집 잔금 리스크에 대비하는 것이 중요할 것 같습니다 먼저 구리 집 매도인과 잔금일 조정이 가능한지 미리 확인해 볼 것 같고요 부동산통해서 계속 전세입자 구하는 상황을 체크할 것 같아요. 임대인에게 만기 즉시 전세금 반환이 어려운 경우 발생하는 상황(HUG 청구, 지연이자 지불 등등) 설명하는 활동을 해볼 것 같습니다. 부디 잘 해결되시어 무사히 내집마련까지 이어지면 좋겠습니다. 부린이님 응원드립니다!

뛰어다니는부린이님 안녕하세요. 현재 거주중인 전세집 만기 때 전세금을 돌려받지 못해 매수한 집 잔금 때 지장이 있을까봐 걱정하시는 것 같아요ㅠㅠ 다른 분들께서도 말씀해주셨지만 우선 신규 세입자에 대한 전세금액을 어떻게 하라고 할 수 없으니 집주인분께 부린님의 상황을 전달하고 무조건 잔금일에 꼭 잔금을 받아야 한다는 것을 미리 말씀드리며 그렇지 못할 경우 HUG를 통해 진행할 것 같습니다. 현재 전세가 너무 부족하기 때문에 지금 계시는 곳이지 어딘지는 모르겠지만 한번 주변 전세시세를 확인해보면서 걱정해야할 상황인지 생각보다 진짜 집주인이 원하는 금액으로 전세가 빠질 수 있는지도 확인해보시면 좀 더 마음을 편안하게 먹을 수 있을 것 같습니다.

뛰어다니는부린이님 새집 입주를 앞두고 자금마련에 변화된 정책들로 정말 많이 당황하셨을 것 같습니다. 위의 분들이 남긴 답변을 정리해 보면 현실적으로 아래와 같은 3가지 대안이 나옵니다. 1. 현재 전세집 집주인이 새 세입자를 구해 12월17일까지 보증금 반환하도록 하는것 - 내가 여러 부동산을 방문하고 적극적으로 세입자를 구하려는 노력을 함께 하는것. 2. 상황이 안좋게 흘러 HUG 보증이행 절차가 진행되는 동안 사용할 단기 자금을 확보, 이후 HUG 보증금으로 상환하는 것 (이때 보금자리론 DSR/LTV대출규제상 가능한지 따져서) 3.HUG와 상담한 후 대략적인 지금 기간을 조사하고, 매매잔금일을 최대한 HUG보증금 지금이 가능한 이루호 조정하는 것. 여기에 더해서 하나만 더 챙겨가셨으면 하는 것은 보금자리론 취급은행에서 대출을 받기위해서 기존 전세자금 대출 반환 조건이 있을 텐데, HUG 에서 보증금이행절차가 진행되는 동안에도 대출신청을 할 수있는건지, 대출금 지급은 HUG에서 보증금을 돌려받은 당일 출금이 가능한지 알아보고, 미리 날짜를 계산해서 3번처럼 매매잔금일을 조정 해볼 시도를 할 것 같습니다. 무작정 희망회로를 돌리지않고, 발생가능한 리스크에 미리 대비하시고 준비하는 모습이 정말 멋지십니다. 모쪼록 세입자가 잘 구해져서 잘 해결되시기를 진심으로 기도하겠습니다!