신나는시간1_매일 생각정리 #33 매임 전후 해야할 생각

안녕하세요

신나게 투자생활 하고 싶은

신나는시간1입니다.

요즘 단지 임장 끝나고 매물 임장 많이 가고 계시는 것 같습니다.
주말에 하루 보기도 하고 퇴근하고 달려가서 집 보고 오기도 하는데요.

바쁘게 달려가서 집 보는데 어떤 것을 보는 것도 중요하지만 어떤 생각을 해야하는지도 중요합니다.

매임 가기 전에는 보통 단지 임장 때 떠올려보며 궁금했던 단지... 가치 대비 비싸보인다, 싸보인다 했던 단지들을 다시 확인해보며 매임 예약을 잡아봅니다.

그래서 오늘은 매임 전후 어떤 생각을 해봐야할 지 생각정리해보았습니다.

1. 매임 전: 소비자의 눈을 끄고, 투자자의 안경을 써라

A. 사는 사람이 아니라, 우리는 투자자라는 생각

우리가 규제 지역으로 매임을 하게 되면 실거주 컨셉으로 하게 됩니다. 그러면 나의 상황과 앞으로 쭉 살기 위한 조건들 그리고 나의 동선 등을 고려하게 됩니다. 하지만, 우리가 실거주자 컨셉인 것이지 우리는 투자자라는 것을 잊지 말아야 합니다. 실거주자의 눈으로도 부사님과 대화해보고 하더라도 어느 순간에는 실거주자의 눈을 잠시 끄고 투자자의 안경을 쓰고 객관적으로 이 집상태와 이 집의 입지 조건을 객관적으로 바라볼 수 있는 순간이 필요합니다.

이 물건의 가치를 확인해보고, 가치 대비 가격은 비싼지 싼지, 네고해볼 수 있는 요소를 잘 찾아서 협의해볼 수 있는지, 고민해볼 수 있어야 합니다.

B. 답안지 확인 작업

우리가 미리 작성해보았던, 개요, 입지, 시세지도, 시세그룹핑, 단지분석을 떠올리며, 손품으로 데이터로 작성해봤던 것들을 검증하러 가게 됩니다. 그 설렘을 안고 궁금했던 점들이나 확인해봐야할 것들을 미리 파악해서 현장에서 확인할 준비를 해야 합니다. 매입은 아무 준비 없이 가보는 것이 아니라, 손품으로 미리 예상한 단지의 분위기, 로얄동, 시세흐름이 맞는지 확인하는 ‘답안지 확인 작업’입니다.

C. 부동산 사장님을 ‘선배, 파트너’로 대하는 마음가짐

부동산 사장님들을 무서워하거나 부담스러워하기보다, 현장 정보를 가장 잘 아는 파트너로 생각하고 솔직하고 예의 바르게 접근하겠다는 마음 가짐이 필요합니다. 매임 가기 전에 예약할 때부터 매물 정보나 아파트, 주변 인프라 등에 대해서 질문하고 그 정보들을 내 정보와 같이 현장에 가기 전에 상상해보고 확인하러 가면 좋습니다.

2. 매임 후: 감정을 빼고, 데이터와 현장감을 기록하라

A. ‘좋다/나쁘다’의 감정을 ‘왜?’로 바꾸는 생각

단순히 "이 단지 참 좋다"로 끝나는 것이 아니라, "왜 다른 단지보다 더 비쌀까? 수리 상태 때문일까, 뷰 때문일까, 소장님의 브리핑 때문일까?"처럼 원인을 추적하는 생각을 해야 합니다. 고민해보면서 부동산 사장님과 대화를 계속 이어가봅니다. 내 생각이 이런데 맞는건지 사장님의 의견은 어떠신지 대화를 나눠보면 좋습니다.

B. 물건의 가치 선호도 비교 (원탑 뽑기)

"오늘 본 물건들 중 동일 매매가라면 나는 어떤 단지, 어떤 동/호를 선택할 것인가?"를 끊임없이 비교해 보는 훈련이 중요합니다. 오늘 이 단지 내에서는 어떤 단지가 가장 좋았던 매물이었는지 뽑아보고 생활권별로 뽑아보고 그리고 최종 탑3정도 남겨보는 것도 해봅니다. 탑3에 매몰될 필요는 없지만 결국 우리가 투자해야하는 물건은 하나입니다. 그 과정 속에서 최선의 물건을 찾아 줄여나가는 훈련 또한 필요하기 때문에 탑3도 뽑아보고 최종 원탑도 하나도 뽑아보는 것도 좋습니다. 우리가 앞마당 만들기로 연습으로 하지만 이 최종 단지가 결국 우리의 시세트래킹 단지로 선정되게 될 것이며, 나중에 우리의 실제 투자처가 될 수 있는 곳일 수 있습니다.

C. 부동산 사장님의 멘트와 현장 분위기 복기

소장님이 은연중에 던진 "매도자 급함", "세입자 만기 임박", "네고 가능성" 등의 힌트를 놓치지 않고 정리하는 작업이 필요합니다. 현장 분위기도 확인해보고 직접 단지 내에서 입구와 얼마나 가까운지 먼지, 또는 정문, 후문, 쪽문이 어디로 가야 초등학교가 가까운지, 역과 가까운지, 상권 이용은 편리한 동인지도 직접 걸어보며 확인해봐야합니다. 그리고 매물 상태에 대해서도 확인해보면서 부동산 사장님께 다시 정리 멘트를 하며 내가 파악한게 맞는 건지 함께 정리하는 시간을 가져봅니다. 그리고 집에 오면서 부동산 사장님과 나눴던 대화와 내가 본 것들에 대해서 정리해보고 그리고 내가 잘한 것과 아쉬운 것들에 대해서 복기를 해보는 시간을 가져봐야 합니다.

매물임장하기 전 후에 익숙하고 알지만 놓치기 쉬운 것들을 한번 정리해보았습니다.

우리는 투자자다!!!!를 기억하며, 오늘도 화이팅입니다!!!!!!!!!!

감사합니다:)