질의응답형식의 강의를 해주셔서 내가 궁금했던 부분도 함께 있었던터라 도움이 되는 부분이 많았습니다.
아무래도 내집마련이라는 목표를 가지고 하시는 분들이 많으니 대출 등 궁금한 점이 조금 맞물리는 부분들이 많지 않나 싶습니다.
강의 들을 때마다 방향성이 보이는 듯 싶다가도 또 하루가 지나면 심란도 해지지만 또 강의를 계속 들어가면서 또 다시 방향잡기를 해봅니다 ^^
그 방향잡기에 조원님들도 함께 있어 항상 든든^^
강의를 듣고 느낀점은 무엇인가요?
서울·수도권 부동산 시장 분위기
- 거래량 흐름: 다주택자 중과 종료 시점이었던 5월 이후 거래량은 다소 감소세를 보이고 있습니다. 이는 매물 자체가 함께 줄어들면서 나타난 효과이기도 합니다.
- 자산 이동의 흐름: 상승세가 상급지에서 시작되어 점차 하급지로 매매가가 번져나가는 흐름입니다.
- 10억 이하 거래 증가: 전월세 가격이 지속적으로 오르고 임대 부담이 커지면서, 차라리 보증금에 주택담보대출을 더해 살 수 있는 10억 이하 아파트의 거래가 눈에 띄게 증가하고 있습니다.
결론: "아직 준비가 덜 됐는데..."라며 미루기만 할 때가 아닙니다. 지금은 준비가 덜 됐다고 미루기보다 무조건 행동으로 옮겨야 할 때입니다.
예산안에 들어오는 아파트가 안 보일 때의 실전 대책
- 첫 시작점 잡기: 내가 실제로 찾아본 예산안에 들어오는 아파트가 별로 없을 때는, 내가 가진 [예산 + 20%] 금액을 기준으로 시세표 지역을 선정하는 것이 첫 시작점입니다.
- 두 번째 시작점: 그 다음 네이버 부동산 필터 기능을 활용해 지역을 확인하는 것이 두 번째 시작점입니다.
- 후보군이 없을 때: 첫 번째 시작점에서 후보군이 많지 않다면, 기준을 낮춰서 다시 한번 더 찾아보는 과정이 필요합니다. 그리고 지역 범위를 선정할 때는 '구 단위'로 넓게 잡아야 합니다.
대출 규제와 토지거래허가제(토허제) 실무
- 대출 규제에 대한 불안감 (6억이 3억으로 줄어든다?): 보통 상반기에는 대출이 완화되었다가 하반기가 되면 총량이 소진되어 은행들이 자율적으로 제한을 거는 패턴은 늘 반복되던 일입니다. 아직 대출을 받을 수 있는 은행과 2금융권이 분명히 존재하므로, 시작 전부터 걱정만 하기보다는 일단 준비하고 대응하는 자세가 필요합니다.
토허제 매수 프로세스:
약정금 입금(가계약) → 약정서 작성 → 토허제 신청 → 허가 승인 → 정식 계약 체결 → 대출 신청
토허제 신청부터 허가까지는 보통 2~3주 정도 걸린다는 점을 인지하고 있어야 합니다.
입지 평가와 우선순위 판단법
- 선호도 기준: 단지를 평가하고 선호도를 매길 때 가장 첫 번째 기준은 교통(역세권), 학군, 환경입니다.
- 입지 요소의 조화: 단순히 역세권만 중요한 것이 아니라 교통, 학군, 환경이 합쳐져서 하나의 입지 요소를 형성하며, 그중 우선순위는 구마다 상이합니다.
- 전고점과 예외: 현재 거래량과 과거 상승점에서의 전고점이 높은 게 좋다고 하지만 예외 사항도 있어서, 전고점만 맹신하지 말고 입지와 선호도를 같이 봐야 합니다.
- 입지 vs 평형 고민될 때: 단지 대 단지로 일대일 매칭하여 교통, 학군, 환경 등을 객관적으로 비교평가 해봅니다.
- 모호할 땐 무조건 현장으로: 서류나 매매가만 확인했을 때 잘 모를 때는 직접 현장에 나가 상권과 학교 가는 길 등을 눈으로 확인해야 합니다.
임장이어려울 때의 팁: 현장을 아주 꼼꼼히 확인해야 합니다. 비선호 시설 및 주변 환경을 체크하고 직접 걸어보며, 단점들을 상쇄할 만한 장점(역세권, 균질한 환경, 상권, 아이들이 많은 곳 등)이 있는지 확인해야 합니다. 기본적으로 3개 지역을 비교한다는 생각으로 임하면 한결 수월해집니다.
지방 입지 평가 및 투자 vs 내집마련
- 지방의 신축 기준: 공급량과 지역 상황에 따라 상이할 수 있지만 보통 중소도시는 3년, 광역시는 5년을 신축 기준으로 봅니다.
- 20평대 고려: 구축임에도 매매가가 비쌀 정도로 땅의 가치(입지)가 좋은 곳이라면 20평대도 적극적으로 고려해 보아야 합니다.
- 내집마련 vs 투자 (종잣돈에 따른 선택):
- 내집의 경우: 반드시 입주가 가능해야 하며, 내 조건의 범위에 맞춰야 합니다.
투자의 경우: 내가 입주하지 않으므로 범위의 제한이 없으나, 세입자와 부동산 사장님 등과의 긴밀한 소통이 필요합니다.
성공적인 갈아타기 전략
- 이동 방향: 동일 급지의 신축으로 이동하거나, 1~2단계 더 높은 상급지로 업그레이드하는 것이 정석입니다.
- 선(先)매수 후(後)확장: 일단 매수를 하고 나서 아는 지역을 넓히고, 그 다음 후보를 탐색하여 계약으로 연결하는 구조입니다. 즉, 매수부터가 진짜 시작입니다.
강의를 듣고 나에게 적용해보고 싶은 것이 있나요?
결국 이 모든 것은 남이 해주는 것이 아니라 '내가 한다'라는 생각하며 해야 한다고 말씀해주셨는데 나에게는 울림이 있는 말이었다. 내가 한다를 항상 생각하며 지치지 않기.. 꾸준히 열심히 하기.
누군가 대신 결정해 주기를 바라는 의존적인 태도를 버리고, 내 자산과 내 가족의 미래는 내 손으로 바꾼다는 강력한 주인의식을 가져야 함을 다시금 깨달았고..
매번 이야기 하는 부분이지만 비교단지가 없다는 부분이 제일 문제라서 비교단지를 계속 눌려나가야 겠다는 생각과
아직도 입지, 학군, 환경으로만 판단이 안 서는 부분 많은데 꼭 발로 뛰어야 겠다는 생각을 하게 되었다.
남편에도 주말에는 같이 갈 곳 정해서 가보고 근처 맛집에서 맛난 거 먹으면서 일부러 다른데 찾지말고 이렇게 데이트 해보자고 이야기 하니 바로 긍정인 남편. 고맙~~ ^^
