안녕하세요.
어제보다 1% 더 발전하는 투자자 골드트윈입니다.
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지역과 시장을 함께 살펴보고, 같이 고민해보는 Twin View 다섯 번째 이야기는 잘 쓴 임장보고서란 무엇인가에 대한 이야기입니다.
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이번에 월부학교를 수강하면서 잘 쓴 임장보고서는 무엇인지 다시 생각해볼 기회가 있었습니다.
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저 역시 임장보고서를 작성할 때 직장과 학군, 환경, 공급에 해당하는 자료를 빠짐없이 찾고 장표를 채우는 데 집중해왔습니다.
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하지만 튜터님의 말씀을 들으며 중요한 것은 정보를 얼마나 많이 모았는지가 아니라, 그 정보가 수요와 가격에 어떤 영향을 주는지 생각해보는 것이라는 점을 배웠습니다.
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사업체 수와 종사자 수를 찾고, 학업성취도와 학원가를 정리하고, 백화점과 대형마트를 표시하고, 향후 입주 물량을 입력할 수는 있습니다.
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그런데 장표를 모두 채운 뒤에도 어느 단지에 투자해야 할지 판단이 서지 않는다면, 자료는 많이 모았지만 그 자료를 투자와 연결하지 못한 것일 수 있습니다.
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임장보고서의 목적은 지역 정보를 빠짐없이 수집하는 것이 아니라, 찾은 정보가 사람들의 선택과 가격에 어떤 영향을 주는지 생각해보고 그 안에서 투자할 단지를 찾아가는 데 있다고 생각합니다.
직장은 일자리 수보다 ‘어떤 직장에 다니는 사람이 사는가’를 봐야 합니다
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직장 장표에는 보통 사업체 수와 종사자 수, 대기업이나 산업단지의 위치를 정리합니다.
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하지만 종사자 수가 많다는 사실만으로 그 지역의 주거 수요와 집값을 모두 설명하기는 어렵습니다. 중요한 것은 일자리의 개수뿐 아니라, 그 일자리의 소득 수준과 그곳에서 일하는 사람들이 어떤 주거지를 선택하는지입니다.
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금천구 롯데캐슬골드파크3차와 관악구 e편한세상서울대입구의 가격 흐름을 비교해 보았습니다.
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롯데캐슬골드파크3차는 가산디지털단지와 구로디지털단지로 출퇴근하기 편리해 해당 업무지구의 배후 주거지 역할을 합니다. 반면 e편한세상서울대입구는 강남권으로 이동하기 편리해 강남 업무지구로 출퇴근하는 수요가 선택하기 좋은 단지입니다.
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가산·구로디지털단지는 서울에서도 종사자가 많이 모인 대표적인 업무지구입니다. 다만 직장 수와 종사자 수가 많다는 사실만으로 배후 주거지의 가격이 결정되는 것은 아닙니다. 강남 업무지구는 대기업과 전문직, 금융·IT·전문서비스업 등 상대적으로 높은 소득을 가진 수요층이 두껍고, 이런 직장의 질과 소득 수준 차이가 배후 주거지의 구매력에도 영향을 줄 수 있습니다.
그래프를 보면 두 단지는 이전 상승장에서 비슷한 가격대까지 움직였지만, 이후에는 e편한세상서울대입구가 더 높은 가격을 형성하고 있습니다.
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이 차이를 단순히 주변 종사자 수나 직장의 개수만으로 설명하기는 어렵습니다. 롯데캐슬골드파크3차는 가산·구로디지털단지로 출퇴근하는 수요가 중심이고, e편한세상서울대입구는 상대적으로 소득 수준이 높은 강남 직장인 수요까지 받아들일 수 있다는 차이가 가격에 반영됐을 가능성이 있습니다.
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그래서 직장을 분석할 때는 이 지역에 일자리가 몇 개인지만 볼 것이 아니라, 이곳에 사는 사람들이 어디로 출퇴근하는지, 그 직장의 소득 수준은 어느 정도인지, 그 수요가 어떤 가격과 상품의 주택을 선택할 수 있는지까지 살펴봐야 합니다.
학군은 학교가 아니라, 가격에 영향을 주는지를 봐야 합니다
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학군 장표에는 학업성취도와 특목고 진학률, 학원가 규모, 과밀학급 여부 등을 정리합니다.
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하지만 성취도가 높고 학원이 많다고 해서 모두 투자에서 중요한 학군지는 아닙니다.
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투자에서 의미 있는 학군지는 그 학군을 이용하기 위해 외부에서 사람이 들어오고, 그 수요가 주택의 선택과 가격에 영향을 미치는 지역입니다.
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학군 때문에 다른 생활권에서 이사 오는 수요가 있다면 학교 배정과 학원가 접근성은 단지의 선호도를 가르는 중요한 요소가 됩니다.
대표적인 학군지인 평촌의 귀인마을현대홈타운과 1호선 개봉역 역세권으로 업무지구 접근성이 좋은 한마을을 살펴보았습니다.
가격 흐름을 보면 학군 선호가 강한 지역에서는 30평대가 상대적으로 강한 모습을 보입니다. 자녀와 함께 장기간 거주하려는 가족 수요가 중심이기 때문에 방의 개수와 거주 면적을 중요하게 보기 때문입니다.
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반면 학군보다 교통과 직장 접근성이 중요한 지역에서는 역세권 20평대가 더 강하게 움직이기도 합니다. 왜냐하면 신혼부부나 1~2인 가구, 직장인 수요는 넓은 면적보다 역과의 거리와 매수 가능한 가격을 먼저 보기 때문입니다.
위 두 단지는 학군지인 평촌 학원가를 두고 좌우에 위치한 단지입니다. 비슷한 연식에 같은 위치에 있는데도 왜 이렇게 가격 차이가 날까요?
그 이유는 배정받는 초등학교가 다르기 때문입니다. 귀인초의 경우에는, 평촌에서 학업 성취도가 가장 좋은 귀인중학교에 배정받을 수 있어서 엄마들이 가장 선호하는 초등학교입니다.
이처럼 학군을 수요로 사람들이 이사오는 지역은 어떤 초등학교, 중학교를 가는지가 거주지를 결정하는데 중요한 요소이며, 심지어 가격도 몇억이 차이가 납니다.
따라서 내가 투자하려는 지역이 외부 수요를 끌어오는 학군지라면 학군과 선호 평형 등을 중요하게 봐야 합니다.
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반대로 학군이 가격에 큰 영향을 주지 않는 지역이라면 학업성취도가 높거나 과밀초가 있다는 이유만으로 학군을 핵심 투자 요소로 볼 필요는 없습니다.
환경은 상권의 개수보다 편의성과 안정성을 봐야 합니다
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환경 장표에는 백화점과 대형마트, 병원, 공원, 영화관 등의 위치를 표시합니다.
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하지만 지도 위에 시설을 많이 표시했다고 해서 그 지역의 생활환경을 제대로 이해한 것은 아닙니다.
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환경에서는 크게 편의성과 안정성을 봐야 합니다.
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편의성은 장보기와 병원, 학원, 식사와 여가생활을 얼마나 쉽고 빠르게 해결할 수 있는지를 말합니다.
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시설이 가까워도 큰 도로를 건너야 하거나 생활권이 끊겨 있다면 실제로 느끼는 편리함은 떨어질 수 있습니다.
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안정성은 사람들이 이곳에서 오랫동안 살고 싶다고 느끼는 환경인지에 대한 부분입니다.
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주거지와 상업지역이 적절히 분리돼 있는지, 유해시설이나 소음은 없는지, 보행환경은 안전한지, 아이와 함께 생활하기 편한지를 살펴봐야 합니다.
부산 연제구의 대표적인 브랜드 대단지 신축 레이카운티의 경우에는 같은 단지 안에서도 경사가 심하기로 유명한 단지로 평지에 위치하고 상권도 갖추고 있는 2단지를 가장 선호하고, 언덕 수준의 경사 위에 위치하고 상권도 부족한 4단지를 가장 덜 선호합니다.
같은 단지임에도 불구하고 위치에 따라서 매매 가격이 4억, 전세 가격이 1.6억이나 차이가 나는 것을 알 수 있습니다.
이처럼 환경에서 실제 내가 그 지역에 사는 사람이 되어서 하루를 상상해보면, 상권의 개수를 넘어서 사람들이 살고 싶어하는 환경인지 아닌지 편의성과 안정성을 느낄 수 가 있습니다.
공급은 입주 물량보다 전세가격의 위험을 봐야 합니다
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공급 장표에서는 앞으로 몇 년간의 입주 물량을 정리하고 적정 수요와 비교합니다.
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하지만 공급이 많다거나 적다는 판단만으로 투자 위험을 충분히 이해하기는 어렵습니다.
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투자자에게 중요한 것은 전세가격입니다.
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전세가격이 내려가면 처음 예상했던 것보다 더 많은 투자금이 들어갈 수 있고, 전세 만기 때 보증금을 돌려주기 위해 추가 자금이 필요할 수도 있습니다.
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그래서 공급을 볼 때는 지역 안에 몇 세대가 입주하는지만 확인해서는 부족합니다.
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어떤 공급이 내가 투자하려는 단지의 전세수요와 실제로 경쟁하는지를 알아야 합니다.
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같은 지역 안에 들어오는 공급이라도 학군과 출퇴근 방향, 생활권이 다르면 영향이 크지 않을 수 있습니다.
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반대로 행정구역은 달라도 같은 직장과 학군, 교통망을 이용한다면 인접 지역의 대규모 공급이 직접적인 경쟁이 될 수 있습니다.
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내가 보유하는 기간과 전세 만기 시점에 어떤 공급이 예정돼 있는지, 전세가격이 내려간다면 추가로 필요한 자금은 어느 정도인지까지 계산해봐야 합니다.
그리고 전세가격이 흔들릴 수 있는 상황을 미리 생각해보고, 실제로 그런 일이 생겼을 때 버틸 수 있도록 준비하는 것이 우리가 공급을 파악하는 목적이라고 생각합니다.
잘 쓴 임장보고서에는 정보보다 판단이 남아야 합니다
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직장과 학군, 환경과 공급을 조사한 뒤에는 결국 한 가지 질문에 답할 수 있어야 합니다.
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그래서 이 지역에서 사람들이 더 갖고 싶어 하는 단지는 어디이며, 현재 가격 싼지 비싼지, 내가 투자할 우선순위는 어떻게 되는가?
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처음부터 모든 정보를 수요와 가격에 정확하게 연결하기는 어렵습니다.
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그래도 임장보고서를 작성할 때는 각 장표의 마지막에 ‘그래서 이 정보가 투자에 어떤 의미가 있을까?’라는 한번 생각해보시길 추천드립니다.
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처음에는 그 판단이 맞는지 확신하기 어려울 수 있습니다. 하지만 지역과 단지를 계속 비교하다 보면 흩어져 있던 정보들이 조금씩 사람들의 선택과 가격으로 연결될 것이라고 생각합니다.
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잘 쓴 임장보고서는 정보가 많은 보고서가 아니라, 가치와 가격에 대한 생각이 담겨 있는 보고서입니다.
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이 글을 읽으시는 분들의 다음 임장보고서에도 자신만의 생각이 한 줄씩 더해지기를 응원합니다.
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긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
