[실전준비반 74기 6조: 가격보다 7ㅏ치를 보는 4람들만 모인 실준 6조_튜핑] 가치 있는 단지 찾아내는 방법

안녕하세요 실전준비반 74기 6조: 가격보다 7ㅏ치를 보는 4람들만 모인 실준 6조_튜핑입니다

2026년 7월 수도권 시장 분위기는 규제지역이든 비규제 지역이든 

 매매와 전세 모두 감소하며 매도 호가는 상승하고 전세가도 계속해서

상승하고 있는 시장으로 전고 회복을 아직 하지 못한 가치 있는 단지들은 

내집 마련과 투자를 위한 좋은 기회가 될 수 있다고 생각했습니다

같은 생활권에서도 어떤 단지를 선택하느냐에 따라 투자수익이 달라집니다

같은 생활권에 있는 단지이기 때문에 입지 가치는 비슷하지만  단지 가치로

평가해보면 단지의 선호도와 비선호 요소들이 단지의 가치를 낮추고

단지를 선택하는 사람들을 줄여서 집값에 영향을 줍니다

단지의 선호도는 비선호 요소(고속도로나 철도 소음, 송전탑, 혐오시설, 

일조권, 경사)에 영향을 받습니다

따라서 단지분석이란 단지의 장점과 비선호 요소를 객관적으로 

비교하 단지의 가치를 스스로 평가하고 정리하는 과정입니다 

단지 분석을 위해서 나의 투자금에 맞는 생활권 중에서 선호 생활권의 단지를 선정합니다

생활권별로 선호도를 나누면서 생활권의 선호 요소를 판단하고 단지분석을 합니다

즉 이 생활권 안에서는 어떤 선호요소를 우선적으로 봐야하는지를 알아야 합니다

단지의 가치와 시세에 대한 연결을 통해 사람들이 선호하는 이유를 파악하고

그 중 내 투자금으로 할 수 있는 단지의 우선순위를 정하는 것이 중요합니다

전고점부터 확인하지 말고 가치분석을 먼저 하고 전고점을 언제 찍었는지 확인해야 합니다

 평촌의 3개 단지를 비교평가 했을때 최고 입지의 단지와 다른 두개의 단지를 함께 비교했을때

교통, 학군, 균질한 환경까지 모두 갖춘 단지와 역세권이지만 학군과 환경이 아쉬운 단지,

교통이 아쉽지만 학군과 균질한 환경을 갖춘 단지를 비교했을때 평촌에서  중요한 선호 요소

인 학군과 교통을 갖춘 두 단지의 선호도가 더 높다는 것을 알 수 있었습니다

하지만 전고점을 봤을때는 제일 선호단지의 전고점이 낮았는데 이는 해당 평형의 세대수가

매우 작아서 거래가 거의 없기 때문이었습니다

이렇게 3개의 단지를 비교하니 저평가 여부를 더 선명하게 볼 수 있다는 점이

저에게 더 큰 특징으로 다가왔습니다

역세권 구축을 비역세권 신축보다 우선순위로 봐야 합니다

 왜냐하면 시간이 지날 수록 땅의 가치는 상승하지는 건물의 가치는 감가상각에 의해서

떨러지기 때문입니다 하지만 신축단지의 주변 환경이 교안에 나온 것과는 다르게

균질하고 선호도가 높은 경우에는 신축을 우선할 수 도 있습니다

왜냐하면 사람들은 신축을 그만큼 좋아하고 전세가 잘 나가기 때문입니다

역세권의 소단지보다는 비역세권의 대단지를 사람들은 더 좋아합니다

같은 생활권이면 300세대 이하 소단지보다 대단지를 더 좋아합니다

대단지는  거래가 활발하기 때문에 하락장에서 잘 매도 할 수 있습니다

하지만 소단지는 하락장에서 거래가 힘들어서 환금성이 떨어지는 경우가

많기 때문에 비역세권이라도 대단지를 우선적으로 봐야 합니다

만약 급하게 집을 매도해야 할 경우에 가격을 내려도 팔릴수 있는 단지를

 매수하는 것이 좋기 때문입니다

단지 분석으로 단지 가치부터 확인하고 저평가 되어 있는지 확인해야 합니다

수도권에서 가치가 있는 단지는  강남 접근성 1시간 이내로 보면 되고

비교평가를 통해 저평가를 확인해 보면 좋은데 전고점을 아직 회복 못했다면

저평가 되어 있다고 보면 될 같습니다

이때 저가치 단지와 구분 해야 하는데 전세가 10년 동안 안 오르고 거의 제자리라면

저가치라고 판단해야 할 거 같습니다

특히 부천에는 역세권 주변에 10평대가 많은데 강남역까지는 멀지만

구디가디와 중심업무지구  쪽으로의 출퇴근은 빠르게 할 수 있는 상황이고

젊은 1인 가구의 수요가 많기 때문에 투자 해도 좋다는 것을 알게 되었습니다

가치와 가격이 섞여 있는 시장에서는 투자금이 많이 들어간다고 좋은 단지가

아닌 덜 좋은 단지라고 판단해서는 안됩니다

매물 임장을 투자금 대비 넓게 해야지만 내 투자금으로 할 수 있는

더 가치 있는 물건을 선택할 수 있습니다\

매무임장을 하는 이유는 보이지 않는 하자와 잠재적 수리비를 걸러내어

투자 리스크를 최소화하고, 우량한 급매물 물건을 선점하기 위해서 입니다                                                                                                                                                                                                                                                               

적용할점

1. 같은 투자금이라면 20평대(전용 59)를 투자 우선 순위로 먼저 보기
2. 갭만 보면서 가치 평가를 하지 말고 비교평가 하면서 같은 투자금으로 할 수 있는 다른 단지 파악하기

 4. 샷시, 필름작업, 화장실(UBR 철거), 씽크대 등은 비용 많이 든다

 5. 일잘러 소장님은 방문했을때 물건 요약과 브리핑을 먼저 해주시는 분이다

 6. 2층~3층은 수요가 거의 없기 때문에 환금성이 많이 떨어진다

 7. "저환수원리" 모든 기준에 충족되지 않으면 투자하지 않는다

8. 서울에는 아파트만 밀집되어 있는 곳이 매우 드물기 때문에서 균질적인 환경을 매우 좋아한다