관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
[지투실29기20조 sumibada] 4주차 수강후기
지방투자실전반 4강 (선배강의)
매물 임장하고 결론 내는 법 (코쓰모쓰님)
매물임장은 아직도 어렵기도 한데 오늘 강의가 매물 임장하고
결론내는 법이라 귀가 쫑끗해졌다.
매물임장은 두발자전거를 타는 과정과 비슷하다고 하시며 처음에는
어렵고 힘들지만 하다보면 자연스럽게 하게 된다. (정말 그럴 수 있을까?)
지방투자의 핵심은 개별단지의 선호도를 아는 것으로 바로 매물임장을
통해 알 수 있다고 하셨다. 실제로 매물임장을 하면서 사람들이 어디를
좋아하는지 알 수 있수 있는 시간이 되기도 했다.
매물임장준비
투자 가능성이 높은 단지들을 전략적으로 예약한다.
단지선정방법
시세그룹핑 장표로 억대별로 나눠서 본다.
신축과 구축이 가격이 비슷하고 선호도가 있는 단지라면 둘다 본다.
생활권내 선호도 후순위 단지라면 연식 우선으로 선정한다.
매물예약 스케쥴링
시세,상태,상황,옵션,수리여부,선호타입,선호동
누가거주하는지,이사는 언제인지,잔금일은 언제 원하는지, 왜 파는지 등
을 전임을 통해 매물 단위로 물어보자. 투자물건과 실거주 물건은 다르다는 것.
매임은 집을 보는게 아니라 가격을 이해하는 과정이라고 말씀하신 것도
매물을 보면서 조금씩 이해가 되기도 했다.
실제로 조금 가격 차이가 나더라도 상태나 동, 향, 층이 더 나은 환금성이
좋은 물건을 선택하는게 나을 수 있다.
입주2년 이하단지는 어떻게 봐야 하는지 어려웠는데 예를 들어 설명해주셔서
도움이 되었다. 이 단지가 얼마까지 거래되었는지, 등기가 나오지 않는 단지는
실거래가가 찍히지 않는다. 옆단지랑 전세가격 차이나 어떤 단지의 전세가 잘
나가는지 등을 물어보며 맞춰갈 수 있다.
신축에서 가격에 영향을 미치는 요소로 옵션과 하자를 들 수 있다.
바뀔 수 없는 동층구조>옵션 (시에가 있으면 잘 나감)
신축하자 – 타일, 곰팡이 등
보수가능한지(매꿈) 수리필요한지(위험) 타일의 경우
누수 및 하자를 발견한다면 사장님관 함께 확인해본다.
베란다화장실/부엌 주변을 확인하고
부사님과 거주자에게 반드시 확인해야 한다.
(사진을 찍어 숨고에 견적을 의뢰할 수 있다.)
상황 및 매물정리
매도인거주 / 가실 곳은 구하셨어요? 이사는 언제가 편하세요?
임차인거주 / 사장님께 부탁 / 이사날짜확인, 살면서 불편한 점은 없으셨나요?
현관문에서(집주인에게), 엘리베이터에서(사장님께), 부동산에서(크로스체크)
이 부분도 적용해 볼 수 있었다.
결론 내는 법
재무 상황 정리/ 투자 결론
투자우선순위
이번달 임장지에서 가능한 투자금으로 투자할 수 있는
투자 우선순위 단지를 뽑을 수 있어야 한다.
나의 자산 상황을 꼭 확인한다.
대출은 얼마까지 가능한지 주거래 은행이나, 부사님이 추천해주신
상담사를 통해 알아볼 수 있다.
(주거래은행,신분증, 소득증빙서류(재직증명서, 원천징수영수증)
투자결론
가치>가격>투자금>투자조건
가치대비 가격이 싼지 확인후 투자하기 좋은 단지을 뽑는다.
(단지별로 매물하나를 남기며 이유도 작성해본다. )
가격결정요소와 선호도를 반영한 저평가 판단.
연식 환경 학군 교통을 연결해보며 단지를 소거해가며 이유도 적어본다.
가격*투자금 장표로 지방은 오천 단위로 끊어준다.
투자조건으로 리스크, 전세셋팅조건을 확인한다.
잔금을 쳐야 하나? 잔금 후 수리 필요한 경우
전세가 하락할 수 있는가?, 투자자가 몰릴 경우, 주변 입주 단지가 있는 경우
를 잘 알아보고 리스크를 대비한다.
갈아타기 투자결론
목표매도가 결정(생활권)하고 회수되는 금액과 저축액으로
투자금을 산출한다. 앞마당에서 3개의 단지를 선정한다.
매도 의사결정 기준으로 수익이 충분히 났는지, 2년 보유했는지,
포트폴리오 유의미한 개선이 있는가? 를 체크한다.
매물임장부터 결론내는 법까지 정말 자세하게 설명해주시고 단지를 예를
들어 설명해주셔서 매물을 보고 우선순위 단지를 뽑고 가격보다 가치를
우선으로 본 다음 가격, 투자금, 투자조건으로 연결지어 생각해 볼 수 있어
좋았다. 전세세팅시 잘 확인하고 리스크를 대비하는 것도 정말 중요함을 알았다.
갈아타기도 와닿았던 부분이다. 현재 1호기의 만기가 많이 남아있지만,
회수되는 금액과 저축액으로 투자금을 뽑아보고 그 투자금으로 갈 수 있는
단지를 미리 알아보고 준비해 나가야겠다는 마음도 들었다.
전임과 매임을 계속 늘려나가면서 익숙해지도록 해봐야겠다. 이번에 전임과
매임을 통해 이전보다는 조금 더 나아진 모습과 조금 더 디테일하게 들어가
봐야겠다는 마음도 들었다. 튜터님은 의지가 아니라 시스템으로 성장의 시간으로
만드셨다고 하셨다. 환경안에 머물며 부족한 부분에선 역할을 지원하셨고
동료들에게 약속을 먼저 하고 실행으로 옮기셨다고 하셨다. 시스템이 시간을
실력으로 바꾸었고 그 실력이 자산을 만들었다고 하신 말씀을 기억하며
나도 가능하면 환경안에 머물며 부족한 부분에 더 집중해서 실력을 쌓아가도록
노력해나가야겠다.
앞마당 관리로 투자까지 이어지는 실전투자 노하우 (윤이나님)
앞마당 관리는 나에겐 아직 어려운 숙제다. 앞마당은 꾸준히 만들어 가고 있지만,
관리를 하지 않아 현재 어떤 시장의 흐름을 타고 있는지 정확히 모른다.
그래서 윤이나 튜터님의 앞마당 관리로 투자까지 이어질 수 있는 강의가
더 와닿았던 것 같다. 앞마당의 단지들을 꾸준히 시세트래킹하며 지켜봐야 하는데
이런저런 핑계로 하지 않아 희미해져 가는 상황에서 뭔가 대책이 필요했다.
앞마당 관리를 해야하는 이유로 튜터님의 사례를 들어 말씀해주셨다.
지방의 구축대장단지를 예로 투자금이 많이 들어 투자할 수 없었지만
6개월만에 투자금이 줄어들어 투자기회가 온 것이다. 이렇게 꾸준히
시장을 기록해 나가면 기회를 잡을 수 있다는 것도 알게 되었다.
강의목표
1. 방치해놓은 앞마당을 정확하고 쉽게 트래킹할 수 있다.
2. 앞다당 시장상황보며 투자 우선할 수 있는 자역과 단지를 찾을 수 있다.
3. 실제 임장보고서에 어떻게 적용하는지 알고 빠르게 정확하게 투자할 수 있다.
4. 스스로 투자처를 찾고 자신있게 투자 결정할 수 있는 투자자가 된다.
앞마당관리 3가지 알면 된다.
1. 대표단지 (시세트래킹) 대표단지 선정, 가격변화확인
2. 대표단지 원페이지정리 (요점정리 하나씩 뽑는다, 투자우선지역3곳 선정)
3. 전체단지 (투자우선지역 3곳 전수조사 비교평가) 투자단지 추리기
4. 실제투자 모의투자
예를 들어 같은 투자금으로 가정했을 때
전세가가 오르는 시장을 캐치하고 전세가 오르겠다는 것을 예상하고 지켜본 사람과
가치가 높은 단지는 당장 투자할 수 없다고 생각해서 후순위 단지를 선택하는 사람
매수 후 결과가 달라지게 된다. 수익이 달라지게 되는 현실을 맞이하게 된다.
지방투자는 이런 경우가 많다고 한다. 그렇기 때문에 앞마당 관리를 꼭 해야 한다.
시세트래킹의 본질
매매저평가 확인 (흐름을 알아야 한다.)
전세가 흐름 파악 – 좋은 결정을 하게 된다.
무엇 때문에 떨어졌을까?를 찾아보게 된다. 생각해볼 수 있다.
어떻게 해야 할까?
기본 – 단지를 적게 뽑고 333
앞마당 1개당 가장 좋은 생활권에서 상중하 단지 총3개
* 선호도 파악이 앞마당 관리의 시작이다.
상-생활권 내 대장단지
중- 전세가 탄탄하고 실거주자가 좋아하는 단지
하- 후순위지만 환금성이 나쁘지 않은 단지
가격의 마지노선을 파악해 볼 수 있다. 하락장에도 거래가 꾸준히 되고 있는 단지
선호도가 비슷한 단지 여러개일 경우
비교적 세대수가 많고 선호도가 높은 단지를 선택해야 가치가 높은 단지의
투자기회를 빠르게 캐치 할 수 있다.
대표단지 선택 기준
1. 직전 상승장 고점이 있고 그 고점이 더 높은 단지 우선(3년 이내 초신축 단지X)
2. 300세대 잉상인 단지 우선 (거래량 많은 단지)
3. 대형평형이 포함된 단지 우선 (사람들이 이전부터 가치가 높다고 보는 단지)
4 정답은 없다. (점점 가치가 떨어지는 단지는 하지 말자)
시세트레킹 기본루틴 만들기
전세가 없는 경우 최근 3개월 이내 실거래가가 있는지
거래가 있으면 실거래가를 입력, 거래가 없다면 같은 단지 위/아래평형 확인
비슷한 단지 전세가 확인, 부동산에 전화한다.
투자하려고 하는데 전세 빨리 빼려고 하면 어느정도 가격정도가 적당할까요?
가로축은 지역간 매매저평가를 판단할 수 있다.
세로축은 생활권 내 전세가 변화
플러스앞파 전상승장 고점 뚫은 단지파악한다. (전고대비하락률)
누적된 공급이 많으면 가격이 눌려 있을 수 있다. (후행지표로 그래프 참고)
심화과정 999
앞마당 하나당 123등 생활권에서 상중하단지 9개 단지
또렷하게 기억하고 싶다면 지도위에 올리기3분, 전화임장6분
가치가 높은 단지의 경우 20평대 신축도 같이 트래킹해보자.
앞마당 정리 원페이지 정리 방법
현재가격/해당지역의 공급+시장분위기
내 앞마당중 투자 우선지역 3곳 결정
내 앞마당 나열해보기
기존물건 보유지 00시 00구 전세만기일
대장단지를 넣는 방법 아실 5년치 최고가단지파악
예정된공급량과 해당구의 기사를 검색해 이슈가 있는지 확인한다.
공급이 있는 지역이라면 시공사 관련 이슈가 있는지 호재가 있다면
진행상황/실현가능성파악해 볼 수 있다.
종합적인 시장상황/ 질의응답기록하고 내가 판단한 종합적인 시장 기록한다.
같은 매매가/ 투자금으로 할 수 있는 단지 비교해보며
시장상황을 고려하면 이 지역이 가장 좋은 또는 좋지못한 선택일 것 같다 라는
결론을 낼 수 있다.
투자우선지역3곳 결정하는 방법으로
부동산지인 / 50만이상지역 예산에서 +5천
좋은 단지들이 많고 투자금이 적게 들어가는 지역.
(다음임장지선정하는데 도움이 된다.)
가격을 고정하면 비교평가가 쉬워진다.
지역간 비교평가도 가격을 고정하면 쉬워진다.
하나 더 고려해야 할 가치는 도시의 인구 규모(수요)이다.
앞마당 관리로 복잡한 마음이었는데 튜터님의 강의를 듣고 해결해 나갈 수 있는
방법을 알게 되어 감사한 마음이 든다. 이번엔 정말로 말로만이 아니라 하나씩
이라도 적용해가면서 내것으로 만들어야겠다는 마음이 들었다.
현재는 투자금이 없지만, 앞으로 갈아타기나 자산재배치 등으로 투자금이 생길
경우를 대비해 새로운 앞마당을 꾸준히 만들어 나가면서 나의 소중한 앞마당도
잘 챙겨야겠다는 마음이 들었다. 시세트레킹333을 시작으로 999까지 적용해
봐야겠다. 원페이지도 이전에 해본적이 있는데 꾸준히 하지 못하고 있다.
말씀해주신대로 원페이지도 한나씩 적용해나가면서 나의 앞마당이 어떻게 변화
하고 있는지 주시하고 있어야겠다. 기회를 만들기 위해선 꾸준히 내 앞마당 관리
가 필수인 것을 다시 깨닫고 반성하는 시간이 되기도 했다. 앞으로도 같은 목표를
가진 동료들과 환경안에서 머물며 실력을 쌓아가는 투자자가 되도록 노력해야겠다.
실전투자에 꼭 필요한 강의로 꽉꽉 채워주신 코쓰모쓰튜터님, 윤이나 튜터님 감사합니다.
후배들을 생각하는 마음으로 소중한 경험들을 다 나눠주신 귀한 강의 진심으로
감사드려요. 배운 내용들을 실제적으로 적용해보며 조금씩 성장해나가도록 하겠습니다.
다시 강의도 복습하면서 찬찬히 내용들을 내것으로 만들어 나가도록 해볼게요.
많이 지치기도 하고 부담이 되는 시간이기도 했지만, 그래도 여기까지 포기하지 않고
올 수 있었던 건 동료들과 튜터님 덕분이라 생각합니다. 이렇게 환경이 중요하다는 것도
다시금 깨닫게 됩니다. 실제적으로 도움이 되는 강의로 함께 해주셔서 감사드립니다.
지금 숨이 턱턱 막히고 힘겹다는 것은
재대로 하고 있다는 뜻이다.
올바른 길을 가고 있다는 의미이다.
(힘이 되는 문구도 감사합니다. 튜터님 ~)
-sumibada
