안녕하세요.
언제 어디서든 여러분과 함께
반짝이고픈 럭셔리초이입니다. ✨
2020년 7월 발표됐던
임대차 3법, 다들 기억하시나요?
세입자가 계약갱신청구권을 사용하면
2년을 더 살 수 있게 한
주거 안정 정책이었는데요.
안타깝게도 시장의 반응은
전세가 안정이 아닌
전세가 급등으로 나타났습니다.
2020년 하반기 전세가가 무려
10.8%나 상승하게 됐거든요.
그런데 비슷한 일이 무려 31년 전인
1990년에도 있었다는 사실을 알고
조금 소름이 돋았습니다.
1990년의 상황도 비슷했습니다.
전세난이 심해지자 정부는 1989년 말,
주택임대차보호법을 개정해
전세 계약기간을 1년에서 2년으로 늘렸습니다.
하지만 집주인들이 2년치 인상분을
미리 받으려 하면서,
이듬해 서울 아파트 전셋값은
반년 만에 20% 넘게 상승했습니다.
홍춘욱 작가님의
《대한민국 부동산의 역사》에는
이렇게 부동산 역사가 반복된 사례들이
다양하게 담겨있었는데요.
처음에는 그저 신기하기만 했는데,
책을 읽을수록 중요한 사실을
깨닫게 됐습니다.
"역사는 반복되지만,
똑같이 반복되지는 않는다는 것"
책에서 소개하는
지난 60년의 부동산 시장을
여섯 번의 사이클로 정리해보면서
과거의 역사가 우리에게 말해주는
교훈이 무엇인지 생각해보았습니다.
1. 상승장을 꺾은 건 규제가 아니었습니다
부동산 시장이 뜨거워질 때마다
정부는 규제로 대응했습니다.
1978년 8.8 투기억제책,
2006년 버블세븐 지정과 종부세,
2020년 12.16 대책과 규제지역 확대.
하지만 상승장 한복판의 규제는
단 한 번도 시장을 즉시 꺾지 못했고,
오히려 “지금 아니면 못 사는 것 아닐까?”
라는 조급함을 키웠습니다.
그렇다면 시장이 실제로
꺾인 순간은 언제였을까요?
감당할 수 없는 공급이 쏟아지거나,
감당할 수 없을만큼 금리가 오르거나.
이렇게 두 가지 정도였습니다.
1990년대에는 1기 신도시
200만 호 공급이 있었고,
IMF 외환위기 당시에는
고금리가 찾아왔습니다.
그리고 코로나 이후에는
급격한 금리 인상, 이른바 자이언트 스텝이
시장의 유동성을 회수했습니다.
공급이 충분하면
사람들은 기다릴 수 있습니다.
“조금 더 기다리면
더 좋은 가격에 살 수 있겠지.”
반대로 금리가 급격히 오르면
대출을 이용해 집을 살 수 있는
사람 자체가 줄어듭니다.
이미 집을 가진 사람 중에는
이자를 감당하지 못해
매도해야 하는 사람도 생깁니다.
결국 부동산 시장에서
사람들의 행동을 움직이는 것은 정책보다
“지금 나에게 유리한 선택이 무엇인가?”
라는 현실적인 경제적 이해관계였습니다.
2. 하락의 방아쇠는 늘 예상 밖에서 당겨졌습니다
사채동결, 오일쇼크, IMF,
리먼브라더스 사태, 팬데믹 이후의 긴축.
지난 여섯 번의 사이클을 돌아보면
시장을 크게 흔든 계기는 매번 달랐습니다.
어떤 때는 금융위기였고,
어떤 때는 금리와 유동성의 변화였으며,
또 어떤 때는 정책과 금융시장의 충격이
서로 연결되며 시장에 영향을 주었습니다.
중요한 것은 그 순간에
정확히 어떤 일이 벌어질지
미리 맞힌 사람은 많지 않았다는 것입니다.
그렇다면 우리가 해야 할 일은 무엇일까요?
다음 하락의 방아쇠를 맞히는 것이 아닙니다.
방아쇠가 언제, 어떤 형태로 당겨지더라도
버틸 수 있는 투자를 하는 것입니다.
- 감당 가능한 투자금.
- 무리하지 않는 대출.
- 잃지 않는 것을 먼저 생각하는 원칙.
이런 원칙들이 중요합니다.
상승을 믿고 무리하면
하락이 왔을 때 무너질 수 있습니다.
반대로 하락을 예측해 미리 빠져나왔는데
예상과 달리 시장이 계속 상승한다면
자산 시장에서 소외될 수도 있습니다.
때문에
하락을 예측하는 투자도,
상승을 예측하는 투자도
결국 양방향으로 위험합니다.
그래서 중요한 것은 예측이 아니라
버틸 수 있는 구조를 만드는 것입니다.
언제, 어떤 충격이 찾아오더라도
시장에 남아 있을 수 있는 체력.
시장 앞에서 겸손한 태도.
이것이 투자에서 정말 중요합니다.
3. 역사는 반복되지만, 똑같이 반복되지는 않습니다
앞서 말씀드린 1990년과 2020년.
임대차 기간이 늘어나고
전세 가격이 급등했던 모습은
마치 평행이론처럼 보였습니다.
하지만 그 이후의 시장은
완전히 달랐습니다.
1990년의 전세난은
이듬해 분당과 일산 등
1기 신도시 입주가 시작되며
점차 완화되었습니다.
하지만 2020년에는
그에 상응하는 대규모 공급이 없었고,
전세난은 더 길게 이어졌습니다.
같은 정책이 비슷한 시장 반응을
만들어낼 수는 있지만, 시장의 결과는
공급량, 금리, 경기, 인구, 정책 등
수많은 변수에 따라 달라집니다.
어딘가 닮았지만,
같았던 적은 한 번도 없었습니다.
그래서 과거의 역사는
미래를 그대로 보여주는
정답지가 될 수 없습니다.
다만, 지금 우리가
어디쯤 와 있는지 알려주는
나침반으로 활용할 수는 있습니다.
💡 책을 읽는 내내 이런 생각을 많이 했습니다.
“그렇다면 지금 우리는
과거의 역사 중 어느 지점을 지나고 있는 걸까?”“어떻게 하면 이 시장을
조금 더 지혜롭게 지나갈 수 있을까?”
지금 우리가 지나고 있는 시장도
언젠가는 7번째 사이클로 기록되겠죠.
지금의 상승장이 언제까지 계속될지,
어떤 트리거로 하락을 맞이하게 될지
그 누구도 알 수 없습니다.
다만 10년, 20년 뒤 누군가가
7번째 사이클을 포함한
부동산 역사를 공부하면서
“그때도 이런 일이 있었구나.”
라고 말하고 있을 때,
저는 그 사이클을
무사히 건너온 사람이었으면 좋겠습니다.
그래서 오늘도 시장을 예측하는
각종 뉴스에 흔들리기보다는
투자의 원칙과 기준을 점검하고,
타이밍을 맞히려 하기보다는
자산의 가치에 집중하고,
지금 나의 상황에서 내가 할 수 있는
최선의 선택이 무엇인지 고민하려 합니다.
지난 60년의 역사가 알려주듯,
과거는 정답지가 아니라 나침반입니다.
한 달 뒤, 1년 뒤를
정확히 예측할 수는 없더라도
우리 앞에 놓인 길을
조금 더 지혜롭게 걸어가기 위해
오늘도 각자의 자리에서
최선을 다해보면 좋겠습니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
오늘도 반짝이는 하루 보내세요. 😊
