안녕하세요 배당받는도비입니다.
지방에서는 공급이 아파트의 가격에 직접적인 영향을 주기 때문에
공급을 제대로 파악하는 것이 정말 중요합니다.
이번 글에서는 300만 이상의 인구를 가진 도시, 부산시의 공급 상황을 분석해보도록 하겠습니다.
부산 지역개요
부산은 15개구, 1개의 군으로 이루어져 있고
크게 동부산권, 원도심권, 서부산권, 중심권, 동래권 크게 나눠볼 수 있습니다.
그 중 ‘해수동연남금진’이라고 해운대구, 수영구, 동래구, 연제구, 금정구, 진구 순으로 선호도가 높은 편입니다.
부산의 가격과 공급의 상관관계
부산도 다른 도시들과 마찬가지로 공급의 직접적인 영향을 받을까요?
부산은 2009년 ~ 2011년 부산 전체 공급이 부족할 때는 매매와 전세가가 함께 오르는 모습을 볼 수 있습니다.
반면, 2013년 ~ 2023년까지 공급이 많았을 때는 전세가가 보합하거나 오히려 상승하는 모습도 볼 수 있습니다.
이는 부산이 경남의 수요를 이끄는 대도시인만큼, 대규모 공급에도 전세가를 어느 정도 방어해준다고 해석해 볼 수 있을 것 같습니다.
그렇다면 향후 부산의 공급은 어떻게 될까요?
2024년을 기점으로 계속 적정공급량 미만의 공급이 이어지고 있습니다.
실제로 부산은 위에 언급한 선호하는 지역부터 상승 움직임을 보이고 있습니다.
그렇다면 현재 부산의 공급상황을 구체적으로 확인해볼까요?
현재 부산의 공급상황
[출처 : 홍급지도_루시퍼홍] [루시퍼홍] 홍급지도
현재 부산의 1000세대 이상 공급은 주로 강서구, 동구, 남구에 예정되어 있는데요
이 중 선호가 상대적으로 떨어지는 강서구를 제외하면 남구에서 26년 말 ~ 27년 초 입주, 동구에 28년 하반기 입주가
주요 공급이라고 볼 수 있을 것 같습니다.
부산의 인허가, 착공 물량
여기서 더 나아가 명확한 공급 상황을 확인하기 위해서 인허가, 착공 물량까지 확인해보는 것이 필요합니다.
인허가란, 주택 공급에 대한 계획을 허가 받는 것을 의미합니다
보통 인허가 → 인허가 이후 2년 착공 → 착공 이후 3년 입주 순으로 진행됩니다.
즉, 앞으로 공급물량을 확인하기 위해서 5년 전 인허가되는
[출처 : 오르디님 글] https://weolbu.com/s/PUdsGWbWq0
21년 ~ 23년도 인허가 물량 중 약 6~14% 수준만이 2년 뒤 시점인 23년~25년에 착공으로 이어졌고,
착공에서 3년 지난 시점인 26년 ~ 28년에 실제 공급량은 그 보다 더 줄어들었음을 확인할 수 있습니다.
이는 부산의 20년 평균 입주물량인 2만 3천명에 못미치는 수치입니다.
따라서 2024년 ~ 2025년 인허가 물량 또한 과거와 같은 수준으로 공급으로 이어진다면,
실제 시장 가격에 미치는 영향이 크지 않다고 생각할 수 있습니다.
부산의 미분양 물량
[출처 : 부동산 지인- 지인빅데이터 -미분양]
부산의 미분양 물량은 꾸준히 늘고 있지만 경계해야하는 악성 미분양은 아직 평균에 미치지 못한 수준입니다.
정리하며
부산은 다른 광역시에 비해 공급의 영향에 대해 전세가가 어느 정도 방어해주는 모습을 보여줍니다.
향후 남구와 동구 공급이 예정된 것을 제외하면 공급이 줄어들고 있고,
인허가에 따른 공급 물량 추이를 봤을 때, 현재의 인허가 건수가 공급으로 이어지기는 어렵다고 보여집니다.
따라서 남구, 동구 입주 시점에 유의하고 그 외에는 시기적으로 공급 리스크는 줄어든다고 볼 수 있습니다.
다만, 공급물량은 계속 변동될 수 있으니 수시로 공급 상황을 지켜볼 필요가 있을 것 같습니다.
긴글 읽어주셔서 감사합니다.
