관련 강의
지방투자 실전반_30기_26년 10월 개강
마스터, 월부멘토
안녕하세요. 쎈타인입니다. 이번 선배님의 강의에선 반가운 분이 계셔서 더욱 집중이 되었던 시간이기도 하였습니다. 수년간 월부에서 부동산 공부를 해온 저에게도 늘 어려움이 따르는 매물임장과 시세트래킹에 대해서 모든 노하우를 쏟아내 주셨던 시간이었습니다.
매물임장, 꼭 해야만 하는 것일까 라는 생각에 대하여~!
월부 시작 전 몇 개월간 저는 수도권과 지방을 오가며 임장을 하고 있었고, 월부 기초강의 시작 직전엔 매물도 보고 있었습니다. 그리고 실준반에서 첫 앞마당을 만들면서 매물임장을 제대로 경험하게 되었습니다. 저는 첫 실준반 때부터 제가 예약잡고, 매물보고, 매물시트에 매물 정리하고, 임보 결론까지 내었습니다. 하지만 3번째 앞마당 부터는 결론을 내는 일이 어려워졌고, 어느 순간 매물도 띄엄띄엄 보고 넘기는 경우가 생기기도 하였습니다. 무엇보다 전화임장에 대한 개념이 없었습니다. 첫 전화임장도 제가 1호기를 하기 직전에서야 시작하게 되었고, 시세트래킹도 그 때 시작하게 되었습니다. 결국 돌이켜보면 저는 제대로 된 길을 걷지 않고 있었던 것입니다.
이런 와중에 문득 들었던 생각은 ‘매물임장을 꼭 해야만 하는 것일까?’라는 것이었습니다. 그냥 단지임장까지 하고, 시세보고, 저평가 단지 선정해서 앞마당 결론 낸 후에 다른 지역을 보러 가면 되지 않을까 하는 생각이 들었던 것입니다. '24년도 말에 부산진구를 보면서 부사님들의 겨울 날씨와 같은 냉랭한 반응에 그런 생각이 더욱 들었고, 대구 중구를 혼자 임장하면서 매물 예약을 잡을 땐 업무가 바쁘다는 핑계로 전화임장 조차 제대로 하지 않다가 부랴부랴 매물 예약 몇 개만 겨우 잡아서 억지로 매임을 했던 적도 있었습니다.
작년 10월 이후로 거의 8개월 만에 지방 앞마당을 만들면서 느꼈던 것은 내가 정말 대충대충 해왔구나 하는 것이었습니다. 임보는 물론이고, 전화임장도, 매물임장도 그냥 의무감으로 대충대충 해왔다는 것을 절실히 느꼈습니다. 그렇기 때문에 선명한 앞마당이 몇 개 없었던 것이었습니다.
우리는 단지가 아니라 단 하나의 매물에 투자합니다~!
매물임장은 사실 불편함의 연속이기도 합니다. 내가 사지 않을 물건을 보면서 부사님과 거주자 분들의 소중한 시간을 빼앗는 일이기 때문입니다. 하지만 이런 생각에 매몰되다 보면 정작 내 실력은 제자리 걸음도 아닌 퇴보하는 상황까지 이를 수 있다는 것을 이번 실전반을 통해 깨닫게 되었습니다. 옷가게에 가서 이것저것 옷을 입어보다 마음에 안들면 그냥 나오는 경우라든지, 화장품도 이것저것 사용해보다가 마음에 안들면 안사고 나온다든지, 시식코너에서 이것저것 음식맛만 보다가 아무것도 사지 않고 나온다든지 하는 일들은 사실 비일비재합니다. 한 두 푼도 아닌, 몇 천만원 혹은 수억원의 돈을 주고 사는 아파트를 매물 한 번 안보고 산다는 것은 사실 말이 안되는 일이기도 합니다.
매물임장은 단순히 실력을 쌓는 일이 아닌 투자를 위해 반드시 해야만 하는 과정인 것이었습니다. 그것도 그냥 예약이 잡힌다고 보는 것이 아닌, 내가 투자하기 위한 우선 순위로 단지를 선정하고, 그 안에서 투자 우선 순위에 들어오는 매물을 골라 임장을 하면서 내 투자금에서 가장 좋은, 그리고 가장 저평가 된 물건을 고르는 일이 매물임장이었던 것입니다. 기초반 때부터 들어온 이 단순한 진리를 1호기를 매도하고 2호기를 준비하는 시점에서야 다시금 깨달았다는 것이 너무 부끄럽기도 하지만 이번 코쓰모쓰 튜터님의 강의는 그 진리를 명확히 일깨워주고 있었습니다.
소통의 핵심은 매물입니다~!
어떤 일이든 경험이 많은 사람이 가장 좋은 실력을 가질 가능성이 높듯이 매물임장 역시 경험이 쌓일 수록 그 허들이 낮아지는 것은 분명해 보였습니다. 하지만 단순히 매물만 많이 본다고 능사(能事)가 아니듯이 매임에도 기준과 원칙이 있음을 튜터님께서는 이번 강의에서 자세히 알려주셨습니다. 매임을 하기 위해선 전화임장을 해야 하고, 전화임장을 통해서 매임할 물건을 선정한 후 투자자에게 호의적이고, 매물을 잘 소개해주실 부사님을 골라 예약을 잡는 과정을 아주 상세하게 알려주셨습니다. 튜터님이 강의 초반에 말씀하셨던 것처럼 머릿속에 있는 것을 그대로 꺼내서 보여주셨다는 표현 그대로 튜터님이 실제 매임하는 과정을 부사님과 대화하는 내용까지 하나하나 상세히 알려주셨습니다.
전화임장에서 가장 어려운 부분이 어떤 질문을 하느냐는 것이었는데 여기에 대해서도 튜터님의 실제 사례를 통해 아주 현실감있게 알려주셨습니다. 매물을 제대로 확인하지 않았을 때 어떤 결과를 맞이하게 되는지 까지 보게 되면서 매물임장의 중요성 또한 확실히 깨닫는 시간이 되었습니다.
앞마당 관리? 그거 꼭 해야 하는 일일까요~?
저는 월부에서 앞마당을 만들면서 앞마당 관리에 대한 개념이 거의 없었습니다. 사실 앞마당 원페이지를 만드는 일도 저에겐 무척 번거로운 일이기도 하였습니다. 당연히 시세트래킹도 하지 않았고, 앞마당이 어떤 흐름을 타고 있는지 전혀 감을 잡지 못한 채 투자 기회를 계속 날리고 있었습니다. 그것도 종잣돈이 없다는 핑계를 통해서 말입니다.
이번 윤이나 튜터님의 강의는 저같은 사람을 위해서 준비한 강의가 아닐까 싶을 정도로 복잡한 과정을 다 생략하고 꼭 해야할 일을 압축하여 정리해 주셨습니다. 그것도 딱 3가지만 하도록 핵심만 알려주셨고 그마저도 강의 말미에 다시 원페이지로 정리해 주셨습니다. 한마디로 투자자랍시고 열심히 공부하는 척 하면서 실제론 아무것도 실천하지 않는 저같은 사람에게 특화된 강의라는 생각이 들었습니다.
시세는 투자할 때만 보았던 ‘나’란 사람~!
진짜 1호기 하기 두 달 전에 겨우 시세를 보기 시작해서 앞마당 전수조사를 통해 투자 기회가 왔다고 느꼈습니다. 하지만 전화임장을 제대로 하지 못해 같은 투자금으로 더 좋은 단지를 선택할 수 있었음에도 하나의 단지에만 매몰된 채 비교매임조차 하지 않고 가장 쉬운 선택을 하게 되었습니다. 적어도 지금 실전반에서 하는 만큼만 전임과 매임을 했더라면 그 결과가 분명 달라졌을 거란 생각이 들었습니다.
예전 강의에서도 ‘3-3-3’과 ‘9-9-9’를 가르쳐 주셨는데 그 때 느꼈던 것은 ‘어렵다’였습니다. 하지만 이번 강의에서는 ‘할 수 있다’를 넘어서 ‘해야 한다’로 바뀌었습니다. 생활권 내에서 상 중 하를 나누어 각각 단지 하나씩 선정하여 3개씩 매일 트래킹 한다는 것이 사실 어려운 일은 아닙니다. 그보다 더 어려운 것은 그것을 꾸준히 해나간다는 것일 겁니다. 그 꾸준히 에서 늘 실패를 경험했던 저로서는 나름의 트라우마도 있고, 자신감도 많이 떨어진 것은 사실이지만 이제 더는 물러날 곳이 없기에 선택의 여지는 없다는 생각이 들었습니다.
이제 앞으로 해야 할 일은~?
최종임보 제출까지 남은 시간이 얼마 없기 때문에 욕심 내지 않는 것을 목표로 2가지만 나열하겠습니다.
- 임장지 외에 2개의 앞마당 원페이지 정리를 한다.
- 이번 임보 결론에서 지역간 비교를 해본다.
이번 4강은 진짜 다른 어떤 강의보다 그냥 떠먹여주는 수준이었습니다. 이것조차 못한다면 월부에서 부동산 공부를 한다는 말조차 꺼내기 어렵지 않을까 하는 생각이 들 정도였습니다. 일단 욕심부리지 않고 2개만 꼭 실천해서 튜터님께 피드백을 받고 2호기 투자를 위해 최선의 선택을 할 수 있도록 노력할 것임을 다짐하며 4강 후기를 마치도록 하겠습니다.
