조선 후기 실학자 정약용은 몰락한 가문 때문에 과거를 볼 수도 없는 자식들에게 편지를 썼습니다.
그런데 그 편지의 내용이 의외입니다.
"그래도 한양에 살아라. 정 안 되면 최소한 한양 10리 밖(성저십리)은 벗어나지 마라."
벼슬길이 막힌 자식들에게조차 그는 '기회에 가까운 자리'를 떠나지 말라고 신신당부했습니다.
그로부터 200년이 지난 2022년 봄,
서울 아파트 실거래가는 단 7개월 만에 20% 넘게 빠졌습니다.
누군가에게는 인생 최대의 공포였고, 누군가에게는 절호의 매수 기회였습니다.
그리고 2026년 지금, 우리는 또 다른 종류의 소음 속에 있습니다.
불과 작년까지만해도 강남, 한강벨트만 오른다. 양극화 심화라는 타이틀의 기사들이
마구 쏟아지면서 정말 이번에는 양극화가 심해져서
외곽은 키맞추기를 못하는게 아닐까?하는 조바심도 생겼던 것 같습니다.
그런데 최근 나오고 있는 기사를 살펴보면 그렇지 않습니다.
강남은 오히려 떨어지고, 서울 외곽지역은 상승폭이 확대되고 있는데요.
실제로 강남에 있는 A단지(파란색)가 입지적으로나, 학군, 인프라, 환경 등이
좋기 때문에 현재 매매가는 비슷해보여도 실수요가치를 반영하는 전세가를 봤을때
앞으로는 더욱더 A단지가 가치가 높아질 것으로 생각됩니다.
이렇게 가격이 많이 오른 상승장에서도 끝없이 올라가지만은 않습니다.
중간중간 이렇게 금리, 정책, 시장경제 등 다양한 외부 상황에 의해
숨고르기를 하는 타이밍이 올때가 있는데요. 이럴때가 갈아타기 할 수 있는 절호의 기회인거죠.
이런 기회를 잡기 위해서는 평상시에도 투자실력을 묵묵히 쌓아나가야만 합니다.
준비된 사람만이 기회를 잡을 수 있으니까요.
실제로 요즘 상급지에 해당하는 강남, 용산, 서초 등에 전화를 해보거나 현장을 방문해보면
매수 발길이 많이 끊겼다. 다들 세제정책들을 보고 하시려는 것 같다 혹은
비싸서 오히려 봤던 가격보다 좀 더 조율이 된다는 등의 다양한 정보를 얻을 수 있습니다.
반대로 상대적으로 저렴한 서울의 외곽지역에 있는 곳들은 매물이 거래가 많이 되어,
볼 수 있는 매물이 별로 없고 매도인들이 잘 깎아주려고 하지 않는다며
사장님들이 조율에 적극적인 태도를 보여주지는 않는 것 같습니다.
입지의 본질, 하락장의 공포, 상승장의 소음
시대는 계속 바뀌는데 사람들이 흔들리는 지점은 왜 이렇게 똑같을까요.
"여러분은 남들이 흔들릴 때 흔들리지 않을 나만의 기준을 갖고 있나요?"
🚩 흔들리지 않을 나만의 기준을 세우는 방법
1. 사대문 안 궁궐 근처든, 지금의 강남이든
— 중심지의 본질은 바뀐적이 없다
정약용의 시대에 한양 사대문 안, 그중에서도 궁궐과 가까운 북부의 집값이 높았던 이유는 단순합니다. 권력과 기회에 대한 접근성이었죠. 오늘날 판교, 여의도, 강남이 비싼 이유도 본질적으로 다르지 않습니다. 사람이 모이는 곳, 좋은 일자리가 있는 곳, 그래서 사람들의 '수요'가 집중되는 곳입니다.
제가 실제 투자를 해오면서 가장 크게 바뀐 관점이 하나 있다면, 저도 처음엔 '내가 살고 싶은 곳'을 좋은 입지라고 착각했다는 것입니다. 하지만 투자자로서 봐야 할 것은 내 취향으로 판단하는 것이 아니라 그 지역 사람들의 선호도와 수요입니다. 대전의 둔산, 대구의 수성, 부산의 해운대 등 꼭 서울이 아니어도 각 지역엔 저마다의 '사대문 안'이 있고, 그 지역 사람들이 왜 그곳을 좋아하는지를 읽어내는 눈을 길러야만 투자하는 대상에 대한 확신을 가질 수 있습니다.
2. 2022년의 폭락은 공포였을까, 기회였을까
— 정답은 둘다입니다.
2022년 봄부터 시작된 하락은 누군가에겐 공포에 질려 아무것도 못 한 시기였고,
누군가에겐 저평가된 자산을 담을 수 있었던 시기였습니다.
저 역시 그 시기를 지나오며 배운 게 하나 있습니다.
투자는 하락장인지 상승장인지 미리 맞히는 게임이 아니라는 겁니다.
그건 지나고 나서야 알 수 있습니다.
중요한 건 그 순간에도 '상대적으로 저평가된 것'을 판단할 수 있는 나만의 기준이 있었는가입니다.
투자 경험이 쌓일수록 확신하게 되는 건, 잘된 투자에도 분명 운이 섞여 있었다는 것입니다.
그래서 매 투자 후 자신의 투자를 꼼꼼하게 복기해
앞으로 내가 투자에 어떤 행동을 지속할지, 무엇을 멈출지,
무엇을 새로 시작할지를 정리할 수 있습니다.
이 복기가 쌓이면 다음번엔 상승장의 쾌락에서도, 하락장의 공포 속에서도
차분하게 리스크를 체크해가면서 행동은 남들보다 빠르게
심리에 휘둘리지 않고 좋은 선택을 해나갈 수 있다고 생각합니다.
3. '연봉 1억이 10%'라는 숫자가 '강남만 오른다'는 헤드라인보다 중요한 이유
책의 저자는 특정 단지 가격보다 근로자 시간당 임금 변화,
연봉 1억 원 돌파 직장인 비율 같은 펀더멘탈 지표에 주목하라고 말합니다.
이유는 명확합니다.
트로피 자산의 가격은 슈퍼 리치 몇 명의 매수·매도로도 출렁이지만,
소득 지표는 시장 전체의 체력을 보여주기 때문입니다.
지금 뉴스는 상승 초기엔 "강남만 오른다"고 하다가,
어느 순간엔 "1급지가 떨어진다"고 합니다.
정작 4급지, 5급지가 조용히 움직이고 있는 것을
뉴스나 나중에 실거래가가 올라오고 나서 보게 되어
단지를 찾아가거나 부동산을 찾아가면 어김없이 “왜 이렇게 늦게왔어~” 라고
항상 한발 늦는 투자자가 될 수 밖에 없습니다.
결국 소음에 휩쓸리지 않으려면 공급, 금리, 정책, 소득이라는
본질적인 지표를 스스로 추적하는 루틴이 있어야 합니다.
이건 당장 눈에 보이는 성과로 이어지지 않지만,
차곡차곡 쌓이게 되면 시장을 스스로 판단할 수 있는 힘이 됩니다.
미리 준비해둔 사람만이 기회가 왔을 때 그것을 기회로 알아볼 수 있습니다.
🚨 액션플랜 — 반드시 가져가야 할 세 가지 Action
관통하는 메시지는 하나입니다.
"기회는 늘 존재했다. 다만 그것을 알아볼 준비가 되어 있던 사람만이 잡을 수 있었다."
입지를 볼 줄 아는 눈도, 하락장에서 흔들리지 않는 기준도,
소음 속에서 본질을 가려내는 습관도 모두 '준비'라는 한 단어로 이어집니다.
① 뉴스기사의 헤드라인만을 보고 흔들리지 말고,
자극적인 뉴스기사가 정말 팩트가 맞는지 원문을 확인해서 팩트를 체크해보세요.
그리고 이 기사가 직접적으로 내 투자에 영향이 있는지를 객관적으로 판단해보세요.
② 구해줘월부, 주간머니이슈 등 월부TV를 꾸준히 시청하면서
거시경제전반에 대한 흐름을 이해하고 정리해 레버리지 합니다.
사실 저희가 하는 부동산 투자는 바텀업 투자이기 때문에 거시경제가 엄청나게
큰 영향을 주지는 않습니다. 같은 단지라도 개별 매물마다 가격이 다르고,
매물의 상태나 조건, 환경등이 모두 다르기 때문입니다.
다만 우리가 거시경제에 대한 흐름을 알면, 투자자가 아닌 일반 사람들의 심리는
어떻게 흘러가고 있는지 그에 맞게 우리가 어떤 대응을 해나가야 할지를
너나위님을 통해 배워나가는 것입니다. 저 역시도 매주 이 영상들을 정리해나가고 있습니다.
③ 반드시 현장에 전화하거나 방문해서 분위기를 파악하세요.
지금은 현장의 분위기와 뉴스에서 나오는 기사 상황이 다른 경우가 많습니다.
그리고 단지별로, 생활권별로 사람들이 선호하는곳과 아닌곳에 따른 격차도 분위기도 큽니다.
게다가 데이터는 늘 현장의 분위기보다 한발 느리기 때문에 투자자는 늘 현장과 가까워야 합니다.
예전에 만들어두었던 앞마당들도 시세트래킹에서 끝내는것이 아니라 하루에 전임 1~2통이라도
해보면서 매달 분위기가 변화하고 있는지를 느껴보시면 좋겠습니다.
결국 투자의 성패는 하락장이냐 상승장이냐가 아니라,
'내가 어떤 기준을 가지고 행동했는가'에서 갈립니다.
뉴스의 자극적인 헤드라인을 끄고, 꾸준히 공부하며, 다시 현장으로 나아가는 루틴.
이 소박하지만 강력한 반복만이 소음 속에서 진짜 가치를 알아볼 수 있는 유일한 방법입니다.
남들이 흔들릴 때 차분히 나만의 기준을 쌓아가는 지금 이 시간.
오늘 여러분이 시도한 단 한 통의 전화, 단 한 번의 현장 방문이
멀지 않은 미래에 가장 단단하고 견고한 기회가 되어 돌아올 것이라 믿습니다.
오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다😊🩷
