수천만원 아끼는 부동산 지식은?
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주우이, 자음과모음
안녕하세요.
매일 즐겁게 투자자로 성장하는 빌리89입니다.
많은 분들이 기사를 통해 접해 보셨을 ‘동탄’과 함께
아파트의 가치와 가격에 대한 이야기를 시작해보려합니다.
최근 동탄역 GTX 인근 랜드마크 단지
동탄역 롯데캐슬이 22.5억에 거래되었습니다.
우선 22.5억 아파트의 가격에 대한 감을 먼저 잡아보겠습니다.
1급지 강남구 일원동 역세권 24평 23억
2급지 광진구 구의동 역세권 31평 22.3억
3급지 동작구 흑석동 역세권 33평 22.1억
모두 사람들이 사고 싶어하는 수요가 큰 상급지의 구축 단지들입니다.
대중교통을 이용하여 강남역까지 30분이 걸리지 않고,
물리적 거리가 7km 이내에 있는 단지들입니다.
반면, 동탄역롯데캐슬은 어떨까요 ?
강남역 49분, 물리적거리 33km 입니다.
같은 가격에 있는 단지들과 비교해보니,
왜 동탄의 아파트 가격이 기사에 자주 등장하였는지 이해하셨을 겁니다.
하지만, 다들 오해하시면 안됩니다.
오늘 동탄이라는 지역이
가치가 없다라는 이야기를 하고싶은 것이 아닙니다.
GTX를 통한 서울/수도권 접근성,
롯데백화점과 신도시의 환경
전 세계적으로 항상 주목받는 탄탄한 직장까지
사람들이 선호하는 요소들을 갖추었고,
그 가격을 인정하는 사람들이 있기 때문에 거래가 되는 것입니다.
오늘 이야기 나누고 싶은 주제는
투자 의사결정에 있어서도 적용되는 Simple is Best.
가치와 가격으로 판단하는 의사결정입니다.
저를 포함하여 많은 분들이 단지 vs 단지를 비교하며
아래와 같은 고민들을 해보았을 겁니다.
🔎 먼저 오른 단지가 사람들이 더 좋아하는 것 아닌가요 ?
🔎 전고점이 높은 단지가 더 가치있는 것 아닌가요 ?
지금부터 사례와 함께
‘가격과 가치’만으로 판단해야 하는 이유를 확인해보겠습니다.
🔎 먼저 오른 단지가 사람들이 더 좋아하는 것 아닌가요 ?
두 단지를 비교해보면,
빨간색의 단지는 06년식 단지이고,
파란색의 단지는 00년식 단지입니다.
연식이 더 좋은 빨간색의 단지가 2015년도 먼저 상승하는 것을 알 수 있는데요.
그렇다면, 과연 빨간색 단지가 더 가치있는 단지일까요 ?
빨간색의 단지는 입주 당시 사람들이
환경과 직장이 함께 계획되어 들어오며 사람들의 선호도가 높았습니다.
하지만, 강남까지의 접근성과 물리적거리가 멀기 때문에
파란색 구축 단지보다 땅의 가치는 덜 좋은 곳이었습니다.
그렇다보니, 시간이 지남에 따라
상품성과 환경보다는 땅의 가치가 가격에 반영되고
가격이 가치를 찾아간 것을 확인해 볼 수 있습니다.
🔎 전고점이 높은 단지가 더 가치있는 것 아닌가요 ?
빨간색 단지는 항상 파란색 단지보다
낮은 가격대에서 거래가 되는 것으로 보여지는데요.
지난 상승장에서의 전고점 또한 파란색 단지가
훨씬 높게 형성되어 있습니다.
그렇다면, 파란색 단지가 더 가치있는 단지일까요 ?
빨각색 단지의 강남 접근성과 물리적 거리가 월등하게
가까운 것을 알 수 있습니다.
빨간색 단지의 경우
- 세대수가 적고,
- 매물이 나오지 않았거나 / 거래가 되지 않아
상승장에 가격이 기록되지 않았기 때문입니다.
최근에도 거래량이 많지는 않지만
거래가 된다면 충분히 가치를 인정받는 가격으로
거래가 되는 것을 알 수 있습니다.
이처럼 우리는 ‘가격’에 의해서
의사결정에 어려움을 느끼고 고민이 생길 때가 많이 있습니다.
마치 과거의 가격이 정답으로 생각하며
과거의 그래프에 우리의 생각을 맞출 때도 있습니다.
그리고 현재의 가격 또한 정답으로 생각하여
가치를 제대로 보지 못하는 경우도 있습니다.
마치 오늘 이야기의 시작점인 동탄이 그런 예시가 될 수 있겠습니다.
부동산 거래는 사람의 심리가 작용하기 때문에
가격이 어디가 먼저 오르고, 어디가 나중에 오를지
미래의 정답을 맞출 수 없습니다.
우리가 해야 할 것은 가치를 판단하고,
그 가치에 맞는 가격이 형성되어있는지
고민하고 의사결정하는 것입니다.
그리고 가치를 판단하는 방법
"직장, 교통, 환경, 학군, 공급" 모두가 잘 알고 계실 것 입니다.
특히 지금과 같이 가격과 가치가 혼란스러운 상황에서
우리가 지금까지 배워왔단 원칙과 기준으로
임장을 통해 현장에서 확인하고,
임장보고서를 통해 정리하고 검증하는 가치들에 대해서
확신을 갖고 의사결정하는 습관이 필요하다고 생각합니다.
긴 이야기 들어주셔 감사합니다.
