"연봉 5천인데 10억 집?" 내 연봉에 맞는 적정 집값 계산하는 방법

안녕하세요, 6년차 투자자 적적한투자입니다. 

내집마련을 준비하시는 분들과 코칭으로 만나고 있습니다.

내집마련과 관련 코칭을 진행하다 보면 

가장 많이 혼란스러워하시는 부분이 있습니다. 

“연봉 5,000만원인데, 10억짜리 집 보러 다니는 게 무리일까요?”

 

“이 정도 벌면 다들 얼마짜리 집 사나요? 기준을 모르겠어요.”

 

"연봉 6배가 안전하다는 사람도 있고, 

10배까지 괜찮다는 사람도 있는데 뭘 믿어야 하나요?"

사실 위 세 분은 모두 같은 것을 묻고 계셨습니다. 

그런데 제가 코칭에서 드리는 답은 항상 같습니다. 

“적정 집 값은 연봉만으로 바로 결정되는 것이 아닙니다”

6배도, 10배도 아니라는 뜻이 아닙니다. 

몇 배? 라는 곱하기 보다 먼저 고민할 것이 있다는 뜻입니다.

오늘은 ‘나의 연봉에 맞는 적정 집값을 계산하기 위해 무엇을 봐야 하는지’ 에 대해서, 

처음 내집마련을 준비하시는 분들이 어떻게 기준을 잡으실 수 있는지 정리해드리려고 합니다. 

저도 10억 정도면 되겠지 생각했습니다

저 역시 처음엔 제 연봉 대비 적절한 집 값을 몰랐습니다. 

연봉에 6~10 사이 숫자를 곱해서 "10억 정도면 되겠지" 하기도 하였습니다.

그런데 막상 하나씩 따져보니 달라지는 것들이 눈에 보이기 시작했습니다.

먼저 종잣돈이 생각보다 적어졌습니다. 취득세며 중개비, 이사비를 빼고 나니 실제로 집에 넣을 수 있는 종잣돈이 예상보다 줄어 있었어요.

대출도 그랬습니다. 부동산 계산기로는 나오는 금액이었지만, 매달 그만큼을 갚으면서 생활이 될까를 따져보니 제가 감당할 수 있는 상환액은 훨씬 낮아졌습니다.

그렇게 다시 하나씩 정리해보니 실제로 제가 볼 수 있는 집은 8억대 초반이 되기도 하며. 처음 생각했던 10억과 2억 가까이 차이가 나는 것에 당황하기도 하였습니다.

여기서 알게 된 게 있습니다. 연봉이 같아도 사람마다 답이 다를 수밖에 없다는 것이었어요. 종잣돈이 얼마인지, 매달 지출이 얼마인지, 요즘은 규제에 걸리는지까지 다 다르니까요.

직접 따져보기 전과 후의 그 차이를 직접 계산하고 나서야, 제가 어디를 봐야 하는지 처음으로 선명해졌습니다. 코칭에서 만나는 분들도 대부분 이 계산을 함께 해보기 전과 후가 완전히 다르다고 하십니다.

※ 다만 하나만 미리 말씀드리자면, 실제 대출 한도는 소득 형태나 은행마다 다를 수 있으니, 계약을 앞두고 계시다면 이 숫자로 방향을 잡으신 뒤 대출 상담사에게 정확한 한도를 확인하셔야 합니다.

내 적정 집값, 이 네 가지만 확인하면 됩니다

복잡해 보이지만 사실 순서만 알면 어렵지 않습니다. 계산기 하나면 충분하고요.

오늘 함께 볼 순서는 이렇습니다.

이 순서대로만 따라오시면, 마지막에는 "내가 실제로 볼 수 있는 집값"이라는 숫자 하나가 남습니다. 하나씩 순서대로 뜯어보도록 하겠습니다. 

•  1단계. 연봉보다 먼저 봐야 할 건, 사실 내 통장입니다

"연봉 대비 적정 집값"을 물으시지만, 실제로 가장 먼저 확인해야 할 건 연봉이 아니라 종잣돈이에요. 집값은 결국 종잣돈 + 대출입니다. 그러니 대출을 알아보기 전에 종잣돈부터 정확히 세셔야 해요.

예적금, 주식, 현재 거주 중인 보증금까지 지금 당장 현금으로 만들 수 있는 돈을 다 합칩니다. 그리고 여기서 취득세, 중개수수료, 이사비를 빼두세요. 생각보다 이 비용이 만만치 않아서, 빼먹었다가 잔금 앞에서 당황하시는 분들이 정말 많거든요.

이 숫자가 정확해야 그다음 계산이 다 맞아떨어집니다. 여기가 시작점입니다.

•  2단계. 그럼 연봉 대비 대출은 얼마나 나올까요

종잣돈을 알았으면, 이제 나머지를 채워줄 대출을 볼 차례입니다. 가장 기본이 되는 기준은 월 소득의 30%예요. 매달 갚는 돈이 월 소득의 30% 안쪽이면 무리 없이 감당 가능한 수준으로 봅니다. 이 기준으로 연봉별 대출 가능 범위를 정리하면 이렇습니다.

(금리 4%, 30년 원리금균등 기준입니다. 조건에 따라 달라질 수 있어요.)

여기에 1단계에서 구한 종잣돈을 더하면, 일단 대략의 집값 범위가 나옵니다.

•  3단계. 그런데 이 30%, 정말 감당되시나요

사실 네 단계 중에서 가장 중요한 게 이 부분입니다. 앞의 계산은 숫자로 나오지만, 이 단계는 내가 직접 판단해야 하는 영역이거든요. 30%라는 기준은 어디까지나 평균이에요. 같은 연봉이어도 지출이 다르면 감당 가능한 수준도 완전히 달라지게 됩니다.

그래서 꼭 확인하실 게 있습니다. 원리금을 내고도 저축이 되는 구조여야 한다는 겁니다.

계산기에 나온 숫자만 보면 "이 정도면 되겠네" 싶을 수 있어요. 그런데 매달 그 금액이 실제로 빠져나간다고 생각해보시면 다릅니다. 남은 돈으로 한 달을 살 수 있을까, 내가 지금 너무 무리해서 혹시 매일 라면만 먹으면서 버텨야 하는 건 아닐까? 아이가 가고 싶어하는 학원을 보내어줄 수 있을까? 실제 나의 생활까지 그려보셔야 진짜 내가 감당 가능한 금액이 나오게 됩니다. 

이유는 두 가지예요. 하나는 나중에 금리가 오를 때 대응할 여력이 필요하기 때문이고, 다른 하나는 다음 집으로 갈아타려면 그때 쓸 종잣돈을 다시 모을 수 있어야 하기 때문입니다.

저축 여력이 남아 있어야 이후에 선택할 수 있는 폭도 넓어집니다. 집을 사는 게 목표가 아니라, 산 다음에도 행복하게 살아가는 게 목표잖아요.

•  4단계. 마지막으로, 규제에 걸리는지 봅니다

특히 최근 수도권에서 내집마련을 준비하시는 분들이라면, 확인하실 게 하나 더 늘었습니다.

계산상 대출이 나올 것 같아도 규제에 막히는 경우가 있거든요. 두 가지만 확인하시면 됩니다.

먼저 내 상황에 따른 한도입니다. 생애최초라면 고민하시는 집값의 LTV 70%까지 가능하지만, 기존 주택 구매 이력이 있는 경우라면 LTV 40% 본인이 어디에 해당하는지 확인하셔야 합니다.

그다음은 집값 구간별 한도입니다. 내 소득으로는 더 나올 것 같아도, 이 한도가 먼저 적용됩니다. 미리 알아두셔야 나중에 계약 앞두고 당황하는 일이 없어요. 

여기까지 확인하시면, 막연한 "연봉 몇 배"가 아니라 내가 감당할 수 있는 선에서 실제로 볼 수 있는 집값이 나옵니다

실제로 한번 돌려보겠습니다

코칭에서 가장 많이 만나는 경우로 한번 적용해볼게요.

부부 합산 연봉 1억(남편 6,000만원 + 아내 4,000만원), 종잣돈 2억인 가정입니다.

1단계. 종잣돈 2억에서 취득세·중개수수료·이사비를 약 1,500만원으로 가저하면, 실제 투입 가능한 돈은 1억 8,500만원입니다.

2단계. 월 소득 833만원의 30%면 월 상환 250만원. 이 정도면 대출은 약 4억 3,000만원까지 가능합니다. 종잣돈과 합치면 6억 1,500만원 예산이 나옵니다.

3단계. 실수령액 700만원에서 원리금 250만원을 내면 450만원이 남습니다. 생활비로 350만원을 쓴다면 매달 100만원은 저축이 되니, 이 정도면 종잣돈을 계속 모을 수 있는 상황입니다. 다만 교육비 등으로 생활비가 400만원을 넘는다면, 상환액을 200만원 선으로 낮춰 다시 계산해보시는 게 좋습니다.

4단계. 생애최초라면 LTV 70%까지 가능한데, 6억 1,500만원 집에 대출 4억 3,000만원이면 딱 70% 수준입니다. 한도 안에는 들어옵니다.

이 기준를 알고 나면 달라지는 것

계산 전에는 "부부 합산 1억이면 7~8억은 되겠지" 하고 막연히 생각하셨을 수 있습니다. 그런데 실제로 따져보니 6억 1,500만원이었습니다.

이렇게 내 기준 하나가 생기면, 집을 보러 다니는 게 훨씬 편해집니다.

당장 네이버 부동산만 열어봐도 다릅니다. 예전에는 매물을 하나씩 눌러보며 "이건 되나 안 되나" 계산했다면, 이제는 가격대 필터에 6억을 걸고 그 안에서만 보면 되니까요. 볼 수 있는 매물이 훨씬 명확해집니다.

무엇보다 마음이 놓입니다. 마음에 드는 집을 만나도 "이 집, 나한테 무리인가" 하고 매번 흔들리지 않아도 되니까요. 내 기준 안에 있는 집이라면, 그냥 편하게 보시면 됩니다.

내집마련을 준비하시는 동안, 이 기준 하나가 큰 힘이 되실 거예요.

오늘, 딱 10분만 써보세요

여기까지 읽으셨으면 이제 직접 해보실 차례입니다.

위에서 본 부부의 사례를 그대로 내 상황에 대입해보시면 됩니다. 연봉 자리에 내 연봉을, 종잣돈 자리에 내 종잣돈을 넣는 겁니다. 계산기 하나면 충분하고, 대출 계산은 인터넷에 '대출 계산기'만 검색해도 바로 나옵니다.

다섯 줄이면 끝납니다. 10분이면 충분해요.

이 다섯 줄을 다 채우고 나면, 그동안 막연했던 "얼마짜리 집을 봐야 하나"라는 질문에 내 예산으로 답이 나옵니다. 그 숫자를 메모장에라도 적어두세요. 앞으로 집을 볼 때마다 기준이 되어줄 겁니다.

한 가지 더 말씀드리면, 이 기준은 지금 규제 상황이 바뀌어도 계속 쓸 수 있습니다. 대출 정책이야 계속 바뀌지만, 내 소득과 감당 범위는 그대로니까요. 오히려 지금 계산해두시면, 나중에 조건이 달라졌을 때 바로 다시 대입해보실 수 있어요.

내 소득으로 어느 정도 집을 봐야 할지 고민하시는 분들, 생각보다 정말 많으십니다. 혹시 주변에 같은 고민을 하고 계신 분이 있다면 이 글 공유해주세요.

각자의 기준을 세우고, 그 기준으로 내집마련까지 잘 이어가시길 진심으로 응원하겠습니다.