2022년 부동산 시장이 한창 상승하던 그 때, A씨는 소위 영끌을 해서 내 집 마련을 했습니다. 그리고 그 기쁨이 채 가시기도 전에 가격은 바닥을 모른채 하락했습니다. 얼마나 떨어졌는지 묻는 것이 서로의 안부 인사이기도 했습니다.
2023년 부동산 시장이 한창 하락하던 그 때, B씨는 더 떨어지길 바라는 마음에 여전히 내 집 마련을 고민합니다. 결국 내가 원하는 가격이 올 때까지 조금만 더 기다려보기로 결심합니다.
출처 : 집값 하락에 대처하는 우리의 자세 - 폭락이와 폭등이(시사직격 156회 KBS 230317 방송)
우연히 몇 년 전 업로드 되었던 다큐멘터리를 보게 되었습니다. 2023년, 부동산 가격이 계속해서 하락할 때 방영했던 영상입니다.
비싼 가격에 영끌을 했지만 집값이 하락한 사람, 싸진 가격에도 더 싸질 때까지 기다리다가 전세를 선택한 사람, 두 사람의 선택은 정반대였습니다. 누가 더 좋은 선택을 한 걸까요?
2년을 더 기다린 B씨는, 결국 더 오른 전세금 앞에서 다시 같은 고민을 반복하고 있을지도 모릅니다. 시장을 기다린 게 아니라 준비를 미룬 대가였던 겁니다. 반대로 오늘 바로 예산을 세워보고 단지 리스트를 뽑아본 사람은, 다음 전세 만기 때 “얼마를 더 올려줘야 하지?”가 아니라 매년 저축한 돈을 합쳐 다음엔 어떤 집으로 갈아탈 수 있을지를 고민하게 됩니다.
그렇다면 우리는, 지금 어떤 선택을 해야 할까요? 2026년 아직 무주택자라면, 이 글을 꼭 읽어보세요.
2026년 부동산 시장
최근 1년간 추이를 보면, 서울/수도권 부동산 시장은 매매, 전세, 월세 모두 상승하는 트리플 강세의 모습을 보이고 있습니다. 반면에 지방은 상대적으로 낮은 상승률을 보이며 양극화가 지속되고 있습니다.
여기서 대부분이 체감할 수 있는 것은 전세가격의 상승입니다. 최근 1년간 변동률만 봐도 전세가격의 가파른 상승세를 느낄 수 있습니다. 1년 동안 커피도 줄이고, 외식 2번할 것 1번만 하며 열심히 저축했는데도 올라가는 전세 보증금을 감당하기는 쉽지 않은 상황입니다.
실제로 2016년, 33평 기준 강동구의 평균 전세가는 3.7억 수준이었습니다. 하지만 현재는 8.2억 수준으로 대략 10년 동안 4.2억이 상승했습니다. 1년 동안 4천 2백만원을 고스란히 전세보증금으로 올려줘야 했다는 뜻입니다.
열심히 노력해서 매년 수천만원을 저축하고 전세보증금 상승분에 보태지만, 그 돈은 내 자산을 쌓는데 쓰는 것이 아니라 계속해서 집주인에게 주고 있는 상황인 것입니다.
저축 속도가 전세 상승 속도를 이기지 못하면, 기다릴수록 내 집 마련은 멀어집니다. 이게 지금 무주택자가 마주한 진짜 문제입니다.
문제는 이 상황이 언제쯤 해결될지 모른다는 겁니다. 특히 서울의 공급물량은 앞으로 더 심각한 상황입니다. 정부는 다각도에서 공급 부족을 해결하고자 노력하고 있지만, 아직 이렇다 할 해결책은 보이지 않는 상황입니다.
정리하자면 2026년 현재 부동산 시장은 크게 두 가지만 기억하시면 됩니다.
- 매매/전세/월세 트리플 상승세 지속
- 공급물량 부족 지속
2026년 무주택자 행동요령
“그래서 전세가 오르니까 내 집 마련을 하라는 건가요?”
이렇게 생각하실 수 있습니다. 하지만, 무조건 내 집 마련을 해야 한다고 말씀드리는 게 아닙니다. 다만 지금 벌어지는 일들을 직시하고, 대응할 필요가 있다고 말씀드리는겁니다.
내 집 마련 생각이 없다면, 안 해도 됩니다. 하지만 살면서 언젠가 내 집 하나가 필요할 것 같다면 ‘할 수 있는 시기’를 기다리는 것이 아니라 ‘지금 할 수 있는 것들’을 해나가는 것이 중요합니다.
저도 신혼 초 무주택 시절, 이사를 꽤나 자주 다녔습니다. 우리가 만족하며 살던 집이었음에도 집주인의 매도, 전세금 상승 등을 이유로 의도치 않게 이사를 해야했습니다. 그렇게 이사를 하며 깨달았습니다.
“분명 열심히 돈을 모아서 전세금을 올려주고 있는데, 왜 우리가 사는 집은 점점 더 작아지지..?”
1,2년에 한 번씩 이사를 다니는 게 너무 지친다면, ‘조금만 더 모으면 내 집 마련 해야지’ 마음 먹었는데 더 멀어지는 것만 같다면, 여러가지 이유로 내 집 마련의 필요성에 대해 공감하신다면, 이번 기회에 꼭 3가지 만이라도 행동으로 옮겨보셨으면 좋겠습니다.
① 예산부터 정확히 계산해보세요.
- 최근 대출 규제로 한도가 계속 바뀌고 있는 만큼, 전월세 보증금까지 포함해 내 예산을 다시 계산해보세요.
- 그리고 이 예산으로 갈 수 있는 지역·단지를 최소 5곳은 리스트업해보세요.
② 전월세 비용 vs 내집마련 원리금을 직접 비교해보세요.
- 최근 전월세 비용이 많이 상승하고 있고, 앞으로도 그럴 가능성이 매우 높은 상황입니다. 매년 수천만 원씩 올려주며 밀려나는 것과, 원리금을 갚아나가는 것 중 어느 쪽이 나은 선택인지 숫자로 직접 확인해보세요.
③ 내가 산 가격에서 30% 떨어져도 감당할 수 있는지 생각해보세요.
- 진짜 위험한 건 꼭지에 산 것이 아니라, 오래 보유할 수 없는 집(=가치가 없는)을 산 것입니다. 좋은 입지는 일시적으로 가격이 흔들려도 장기적으로는 결국 우상향하는 모습을 보입니다. 결국 입지를 판단하는 눈이 오래 보유할 수 있는 힘이 됩니다.
2025년 10.15 규제부터 8월 세제개편 등 몇 년째 규제가 지속되고 있습니다. 금리는 오르내리고, 대출한도도 계속해서 변하고 있습니다. 이처럼 혼란스러운 시장에서 중요한 것은 ‘그럼에도 변하지 않는 것’입니다.
- 의식주 해결의 측면에서 보금자리는 선택이 아닌 필수라는 것
- 향후 수년간 서울/수도권의 공급물량은 절대적으로 부족하다는 것
- 좋은 입지는 장기간 우상향한다는 것
집을 사느냐 마느냐보다 더 중요한 건, 어디에, 어떤 집을 사느냐입니다.
그리고, 내 집 마련의 타이밍은 시장의 분위기가 결정해주지 않습니다. 내가 준비되었을 때가 가장 좋은 타이밍입니다.
규제도, 금리도, 시장 분위기도 계속 바뀌겠지만 그 소음에 흔들리기보다는 오늘 내 예산을 정리하고 갈 수 있는 단지 리스트를 만드는 것부터 시작해보세요. 그 한 걸음이 2년 뒤, 5년 뒤의 나를 훨씬 편안하게 만들어줄 겁니다. 오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
