만기 세입자 퇴거후, 신규세입자 승계 질문드립니다.

안녕하세요 햇빛찬란님~ 매수 과정에서 전세 승계 관련하여 문의주셨군요 1.말씀해주신 순서도 맞지만, 햇빛찬란님께서 매매계약금 지급 후 임차인을 못맞출까봐 걱정이시라면 임차인과 매도인이 계약 된 상태에서 매매계약을 체결하시는 쪽으로 진행하시고 특약에 "매도인이 임차인 ㅇㅇㅇ과 n년 n월 n일 체결한 전세계약(전세기간 n년n월n일~m년m월m일)을 승계해주는 매매계약으로, 전세계약이 파기되는 경우 본 매매계약도 해제할 수 있다"와 같은 문구를 넣으면 도움이 될 것 같습니다 매도인과 신규 임차인간 전세계약(8월)->매매계약(전세 승계)->전세 잔금(8말)->매매잔금(9말)으로 진행하시면 좀더 안전하게 진행 가능하실 것으로 보입니다 2.기존 세입자 퇴거자금은 새로운 임차인의 전세금으로 돌려주는 경우가 대다수지만, 매도자가 현금여력이 있다면 새로운 임차인을 맞추기 전에 미리 보증금을 돌려줄 수도 있을 것 같습니다 이 경우에는 햇빛찬란님께서 원하시는대로 신규임차인 입주전 공실을 만들어 수리가 가능하겠지만 전세금을 받아 돌려주는 경우엔 그러기 쉽지 않으니 매도인이 어떻게 보증금을 돌려줄 예정인지 잘 알아보시고 수리에 대해 협의해보시면 좋겠습니다 3.지금 계약 조건을 보면 전세를 맞춰서 매매계약을 해주는 상황입니다~! 전세가 맞춰지지 않으면 매매계약을 진행하지 않는걸로 하시면 되고 그런경우 햇빛찬란님께서 전세 못맞춰서 리스크가 생길 일은 없으니 염려하지 않으셔도 됩니다 즉 매매계약->전세계약이 아니라 전세계약->매매계약의 순으로 진행하고(전세승계계약) 위에 말씀드린 특약을 잘 넣으시면 될 것 같습니다 최근에 누수가 있었다고 하니 좀 걱정이 되는데요, 누수 원인을 정확히 확인해보시고 원인이 잡혔는지,추가 누수는 없을지 검사해보시고 매수하시는 것이 좋을 것 같습니다 투자 응원드립니다😊

햇빛찬란님, 전세 만기가 얼마 남지 않은 매물을 찾기까지 정말 열심히 노력 하셨을 것 같네요! 고생 많으셨습니다! 존자님께서 설명해주셨듯이 안전한 계약을 위해서는 "전세계약 -> 매매계약 -> 전세 잔금 -> 매매잔금" 순으로 진행하는 것이 더 좋을 듯 합니다. 찬란님께서 보신 단지는 전세 매물 개수가 어느정도인지 모르겠으나, 매물이 많이 없는 상황이라면 전세가 오르고 있는 시장이다 보니 전세 4억까지 예상해보신 듯 합니다. 하지만, 전세는 항상 리스크 대비를 해야 하기에 경쟁 매물 중 전세 3.8억인 상태보다 내 매물 상태가 더 좋은지 비교해보고 전세가 4억에 안 나갔을 경우 3.8억까지도 예상을 해보고 감당 가능한지도 생각해볼 듯 합니다. 또한, 찬란님께서 수리를 한 후에 전세를 내놓아야 경쟁력이 있을 것이라 판단하신 듯 한데 예비 임차인에게 입주 전 인테리어를 약속하는 방법도 있을 듯 합니다! 모쪼록 고생하신만큼 좋은 결과가 있으시길 응원하겠습니다!

안녕하세요 햇빛찬란님 투자를 앞두시고 걱정이 많으신 것 같습니다. 우선 현재 계약을 진행하신다면 '현 매도인이 X월 X일까지 신규 임차인을 전세가 X.X억 이상로 계약해야 본 계약은 성사됨 그렇지 않을 경우 본 계약은 무효임' 등의 특약을 넣으시는 걸 추천드립니다. 이 부분은 부동산 사장님과 상의하여 넣는게 좋을 것 같습니다. 1. 기존 임차인에게 전세금을 돌려주는건 햇빛찬란님께서는 신경 안쓰셔도 될 것 같습니다. 말씀해주신 상황을 보니 매도인이 여유 현금으로 기존 임차인에게 전세금을 돌려주는 건 아닌 것 같은데요. 신규 임차인을 구해서 8월말까지 전세 잔금을 치른 뒤 그 금액으로 기존 임차인에게 돌려주려고 하는 것 같습니다. 그렇다면 한달이라는 시간밖에 남지 않은 걸로 보이는데요. 투자하시는 지역의 상황이 어떤진 모르겠지만 신규 임차인을 한달 안에 구하는 건 쉽지않은 걸로 보이긴합니다. 기존 임차인에게는 현금으로 전세금을 돌려주고 내보내는 것인지 아니면 신규임차인이 구해질때까지 기존 임차인을 거주하게 한 뒤 신규임차인 잔금치루면 그 금액으로 전세금 반환해주려는건지 매도인에게 한번 물어보시면 좋을 것 같습니다. (8월말까지 잔금이 준비되지 않으면 매도인과 기존 임차인간의 채무관계가 생길 수 있기 때문에 확실하게 짚고 넘어가야할 것 같습니다) 2. 수리가 가능한 시나리오는 현재 매도인이 기존세입자에게 전세금을 현금으로 지급하여 공실을 만드는 방법과 신규 임차인에게 잔금일로부터 1-2일 수리의 텀을 두고 입주해달라고 하는 방법이 있을 것 같습니다. 누수에 따른 벽지 교체등이면 반나절이면 가능할 수 있기 때문에 잔금날 오전에 벽지작업을 하고 오후에 이사하는 방식으로도 할 수 있을 것 같습니다. 2번의 질문도 1번에서 매도인이 기존 임차인에게 전세금을 어떻게 반환할건지에 따라 나뉠 것 같습니다. 3. 계약후 토허제에 대해서는 사실 예측의 부분이기 때문에 뭐라 말씀드리기가 힘든 것 같습니다 ㅠㅠ 다만 전세를 못맞춘다는 거에 대한 불안감은 주위 비슷한 전세가의 전세매물이 몇개인지 확인해보시고 내 물건이 먼저 나가겠다 뒤늦게 나가겠다 파악해보실 수 있을 것 같습니다. 두서없이 말씀드린 것 같은데요. 핵심은 매도인이 기존 임차인에게 어떻게 전세금을 반환할지 먼저 확인하는 게 우선인 것 같습니다^^ 좋은 결과 내시길 바랍니다. 감사합니다.