서울 아파트 시장 7월 지표가 나왔습니다.
지표를 보여드리기 전에 늘 그랬듯이 처음 보시는 분들을 위해 사전에 세 가지 양해를 구하고 시작하겠습니다.
① 서울 아파트 매매 지수 증감률은 KB부동산, 거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처입니다.
② KB 월간 지수 증감률은 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세가 기준입니다. 즉, 여기서 말하는 7월 지수 증감률은 6월 중순부터 7월 중순까지를 범위로 삼고 있습니다.
③ 서울 부동산 정보광장의 거래량은 '계약일' 기준이며 주택 거래 신고 기한은 1개월입니다. 7월 거래량의 정확한 수치는 8월말에 확인 가능한 셈입니다. 다만 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 추가적인 시차도 발생한다는 점도 감안하셔야겠습니다.
자, 이제 그래프 보시겠습니다.
7월 서울 아파트 매매 지수 증감률 +1.05%.
이것도 매달 말씀드리는 부분입니다만 KB 매매 지수 증감률은 실제 시장 대비 1~2개월 정도 후행하는 감이 있습니다. 가령 2024년 급등 시기는 6~7월이었는데 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 8~9월, 2025년 토지거래허가구역 해제 직후인 2~3월 급등 때도 매매 지수 증감률이 급상승한 것은 3~4월이었습니다. 따라서 이번 7월 매매 지수 증감률 +1.05%는 5~6월의 시장 분위기를 반영했다고 볼 수 있습니다.
매매 지수 증감률 +1.05%는 적지 않은 상승폭인데요, 가장 많이 오른 곳을 보면 중랑구(+2.08%), 강북구(+2.01%), 성북구(+1.85%), 노원구(+1.60%) 순으로 대체로 한강 이북이 급등하고 있는 모습을 보실 수 있습니다. 제가 오늘 하고 싶은 이야기, 즉 꼬리가 몸통을 흔들기 시작한다는 내용은 조금 더 뒤에서 말씀드리겠습니다.
주택담보대출 금리(한국은행 경제통계시스템 가중평균 기준)는 2024년 11월 4.30%를 정점으로 2025년 5월 3.87%까지 꾸준히 하락하다가 그 이후 점진적 상승 추세였습니다. 최근 들어 소강 상태라고는 하나 조금씩 오르는 것도 사실입니다. (4월 4.31% → 5월 4.32% → 6월 4.36%) 사실 현재의 주택담보대출 금리 수준이 과거에 비해 결코 낮은 수준이 아님에도 불구하고 시장이 상승을 지속하고 있는 것은 그만큼 향후 공급 부족에 대한 공포 심리가 선취매를 부추기고 있는 것으로 판단됩니다.
서울 아파트 매매 매물은 10.15 대책 발표로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 지정되면서 2025년 9월말 7.8만여건 → 2026년 1월말 5.7만여건까지 빠르게 감소했으나 2026년 1월말부터 시작된 이재명 대통령의 부동산 관련 SNS 발언 및 다주택자 양도세 중과 부활 예고로 매물이 빠르게 증가했었습니다. 그러다 5월 다주택자 양도세 중과 재개로 매매 매물이 다시 감소했었는데요, 6~7월 들어서는 매매 매물 총량이 비슷한 수준에서 움직이고 있습니다. 다만 구별로 보면 차이가 있는데요, 7월 들어 매매 매물 증가폭이 큰 곳을 보면 서초구(+8%), 영등포구(+7%), 용산구(+6%), 강남구(+3%), 송파구(+3%) 순으로 상급지 위주로 매물이 늘어나는 상황을 확인할 수 있습니다. 세제개편안 발표를 앞두고 보유세 증세에 대한 우려로 선제적으로 매물이 출회되고 있는게 아닌가 싶습니다. 반면 매매 매물 감소폭이 큰 곳을 보면 금천구(-8%), 도봉구(-6%), 중랑구(-5%), 강동구(-5%), 은평구(-5%) 순으로 상대적으로 가격이 낮은 곳들의 매물이 감소되고 있습니다. 매물 소화가 잘되고 있다는 것이겠죠.
전세 매물은 2026년 4월을 저점으로 증가 추세입니다. 그러나 절대 매물 수준 자체가 아직도 적은 편이기 때문에 문제의 심각성이 사라진 것은 아닙니다. 전세 매물도 매매 매물과 마찬가지로 구별로 차이가 있습니다만 패턴의 차이는 뚜렷하지 않습니다. 7월 들어 전세 매물 증가폭이 큰 곳은 강북구(+74%), 노원구(+32%), 성북구(+32%), 동작구(+24%), 광진구(+22%) 순이었던 반면, 전세 매물 감소폭이 큰 곳은 도봉구(-16%), 금천구(-6%), 동대문구(-6%), 관악구(-3%), 구로구(-1%) 순이었습니다.
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이인데 그래프에서 보시다시피 5분위(상위 0~20%)의 독주가 이어지다가 2025년 9월 이후 상승폭이 축소되기 시작했습니다. 가장 고가인 5분위 아파트는 전고점인 25.4억을 2024년 8월에 돌파한 이후 2025년 8월 32.6억까지 빠르게 상승하였으나 그 이후 2026년 2월 34.7억을 기점으로 5월 34.4억까지 소폭 하락하였고 6~7월 반등하였으나 그 폭은 미미합니다. 반면 2분위(상위 60~80%)와 1분위(상위 80~100%)의 상승률이 예사롭지 않습니다. 아래 그래프에서 변화의 추세가 더욱 도드라집니다.
5분위별 매매가 상승률은 변화의 추세와 폭을 보다 쉽게 보여줍니다. 그래프를 보시면 2025년 9월에는 4분위(상위 20~40%)의 상승률이 5분위를 상회했는데 그 다음달인 10월에는 3분위(상위 40~60%)의 상승률이 5분위를 상회했습니다. 그리고 2026년 6~7월이 되자 2분위와 1분위 상승률이 가장 높은 상황이 벌어지고 있습니다. 이는 단순히 풍선 효과로만 볼 수 없는 대목입니다.
5분위별 전세가 상승률은 더 차이가 큽니다. 1~3분위 상승률이 급등하는 모습을 그래프에서 보실 수 있습니다.
저는 이렇게 1~2분위 아파트 반란(?) 원인의 일단을 공급량에서 보고 있습니다. 위 그래프는 수도권 연도별 아파트 및 비아파트 착공량 추이를 나타낸 것인데요, 아파트 착공 물량도 2020~21년에 비해서는 많이 감소하긴 했습니다만 비아파트 착공 물량은 2023년부터 저조하기 이를 데 없는 수준입니다. 다주택자 규제 지속 및 전세 사기 사건 등으로 비아파트의 공급이 급감하게 된 것인데요, 누적된 비아파트 공급 급감이 1~2분위 아파트의 매매가와 전세가를 밀어올리고 있는 셈입니다. 비아파트의 공급 급감이 1~2분위 아파트의 매매가와 전세가를 밀어올리는 장세가 계속된다면 그 여파가 3분위, 4분위, 5분위로 점차 전이되는 것은 당연한 수순입니다. 이 글의 부제를 "꼬리가 몸통을 흔드는 것은 시간 문제"라고 기재한 이유가 여기에 있습니다.
참고로 아래에 전고점 대비 각 분위별 가격이 현재 몇 % 수준인지도 기재해놓았으니 참조 부탁드립니다. 여기서도 1~2분위의 상승폭이 눈에 띕니다.
5분위(상위 0~20%) : 5월 135% → 6월 135% → 7월 136%
4분위(상위 20~40%) : 5월 122% → 6월 123% → 7월 124%
3분위(상위 40~60%) : 5월 113% → 6월 114% → 7월 116%
2분위(상위 60~80%) : 5월 97% → 6월 99% → 7월 101%
1분위(상위 80~100%) : 5월 89% → 6월 90% → 7월 92%
전세가율은 2016년 1월(75.1%)을 정점으로 2020년 8월(53.3%)까지 꾸준히 내려가다가 임대차3법 시행으로 반등하여 2021년 1월(56.3%)까지 상승하였습니다. 2020년에 역대 최대 입주 물량(5.4만호)이 서울에 들이닥쳤으나 임대차3법 시행에 따른 전세 유통 매물 급감으로 전세가율이 오히려 반등한 것은 과도한 규제의 부작용이라고 할 수 있습니다. 시장에 내버려뒀더라면 역대급 입주 물량으로 전세가율이 하락 추세를 유지하면서 매매가 상승 동력을 훼손시켰을텐데 말이죠.
2021년 1월까지 반등한 전세가율은 그 이후 다시 하락 전환하면서 2023년 4월(50.8%)까지 빠르게 하락했다가 2023년 8월 51.0% → 2024년 8월 54.0까지 꾸준히 올랐고 그 이후는 전세가 대비 매매가 상승으로 전세가율이 하락 추세였습니다. 그러나 최근 들어 전세가율이 다시 반등 추세를 밟고 있습니다. 공급 부족이 전세가에 보다 민감하게 작용하고 있기 때문이죠.
신축 입주 물량 감소 상황이 지속되고 있는데 토지거래허가구역 및 비거주 1주택자 규제 등 임대 매물 감소를 초래할 규제도 여전합니다. 아니 오히려 강화될 예정입니다. 이는 결국 전세 유통 매물의 감소에 따른 전세가 상승폭 확대로 이어지면서 다시금 상승 동력을 키우는 상황을 초래할 것으로 예상됩니다. 규제가 상승 동력을 확충시켜주는 또 하나의 사례가 될 듯 합니다.
폭염이 연일 기승을 부리고 있습니다. 건강 관리에 유념하시기 바라면서 휴가로 재충전하는 시기가 되시기 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사드립니다.
