[열반실전/지투실전] 투자 경험담 후기 [깨찰새] 한 달에 두 채를 계약했습니다.

- 복기가 어렵습니다

"튜터님 저 매도하고 수도권으로 갈아 타겠습니다."

"새님 새님 갈아타기가 먼저가 아니예요

왜, 어떻게해서 매수를 결정했는지 복기를 하고 다음에는 어떻게 결정 할 것인지 복기가 먼저입니다 쫌!!!"(이런 느낌이였습니다)-워렌부핏 튜터님

복기 안할수가 없는, 꼭 해야만 하는 케이스인 거지요^^

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- 거인의 어깨를 외면한 채 나는 항상 최선이였다고 할 수 없다.

안녕하세요

과테말라 국조인 자유를 상징하는 새, 깨찰새입니다.

20년 공인중개사 자격증 취득 (재테크 잘하고 싶어서)

21년 월부 첫인사 그리고 컴퓨터학원 등록(월부 과제 잘하고 싶어서)

22년 1월 내집마련 기초반 월부 정식으로 시작

23년 신혼집 월세로 임대, 세종 전세 임차로 이동 (월세 VS 전세 VS 투자)

25년 세종시 내집마련 (내집마련 VS 투자 )

26년 광역시, 중소도시 2채를 한 달에 질러버렸습니다.(비규제 수도권 VS 광역시 VS 중소도시)

그동안 공부만 한 것은 아니였네요. ^^

2018년 시장은 들썩들썩, 서울은 오르고 있고 대전은 ‘부동산은 이미 죽었어. 가능 없어~’하고 있는 시기였습니다.

19~22년까지 계속 오르는 시장에서 월부를 시작하게 되었고, ‘아~ 많이 올랐어 내리면 투자해야지’ 그러면서 또 시간을 보내고 있었습니다.

23년 ‘더 내릴거야, 계속 공부하면서 기다려야지, 참는것도 투자야’ 그러는 사이 부동산 가격은 내가 알고 있던 가격이 아니였습니다.

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- 지금 가장 귀한 자산은 시간이라는 것을 깨달았습니다.

그러는 사이 26년이 되었습니다. 그렇게 시간만 흘려보내다 마음이 급해졌습니다.

빨리 투자하고 싶었습니다.

그냥 아무거나 지르고 싶었습니다. ㅠㅠ

24년 5월 전주 매물코칭(34평 4.9/3.8-투자금 1.1 / 현시점 수익률 100%)을 받고 광역시를 추천 받았습니다 제가 보기에는 썩 마음에 들지 않는 단지만 보였습니다. 그때 앞마당이 해운대, 동래구, 남구로 (신축 24평 3.6/2.5-0.9) 신축이지만 외진곳에 있으며 24년이라 신축들이 입주 전, 환경도 별로라고 생각했습니다. 그때 시장은 입주가 많이 예정되어 있는 상태에서 어수선한 시장에 싸지도 않고(1억으로 투자할 곳이 많지 않았습니다.) 거래가 많이 있지도 않은 시장이였습니다. 그 때 광역시 신축 20평대를 매수했더라면 지금 (3.35/2.7) –27%입니다. 그 때로 돌아 간다면 튜터님께서 알려주신 단지를 더 적극적으로 찾아보려고 할 것 같습니다. 3개의 ‘구’모두에서 30평대를 고집하지않고 20평대 1억대로 투자가능한 곳을 더 적극적으로 찾아보고 선호도를 우선으로 투자코칭을 다시 받아 보고 싶습니다.

==> 잘한 점 : 매물코칭 받은 점 

==> 돌아 볼 점 : 1억으로 중소도시 VS 광역시  VS 수도권 앞마당을 넓게 보지 못한 점 

24년 하반기 배우자와 저의 신혼집으로 좋지 않은 집이였으나 미련을 뚝뚝흘리며 매도 의뢰중이였습니다. 대전 신혼집 0호기는 큰 아들이 중1이 되면서 교육환경에 변화를 주고 싶었습니다. 둔산동이나, 노운동으로 갈 교육열은 아니여서 OO시를 선택했고, 당시 2,3년 계속 지켜본 OO시는 비싸다는 판단하에 바로 매수하지 않고 전세로 살아 보고 매수 물건을 찾아보기로 했습니다. 24년 11월 OO 시장은 학락 후 보합 상태가 오래 유지되면서 더 이상 떨어져도 아깝지 않게 길게 살 수 있겠다는 판단에 매수 결정을 하게 되었습니다.

==> 잘한 점 : 저렴하다고 생각이 들었을 때 물건을 알아보고 계약을 한 점

==> 돌아볼 점 : 실거주 안정성과 투자로 낼 수 있는 수익의 편익을 비교하지 않은 점

25년 0호기를 매도 의뢰중 서울을 계속 보고 있었습니다. 느긋하면서도 태평하게요

25년 4월 0호기 월세 임대 만기(대전 서구 서금서금한 0호기)가 되면서 서울 매수를 고민했고 1년을 더 모으면 종잣돈이 커져 더 좋은 물건으로 갈아탈수 있다는 생각에 바쁜 마음이 없었습니다. 그래서 임대인의 요청으로 6개월을 더 임대하기로 하고 10월에 공실이 되면 천천히 매도할 계획이였고 물건도 열심히 찾고 있지 않았습니다. 참 편리한 사고로 ‘매수는 자동차 사고 같은 것이다‘라며 계속 앞마당을 만들며 물건이 인연이 되기를 바라고만 있었습니다.

그러는 사이 25.10.15 토지거래허가구역으로 지정되었습니다.

5일장에 서울 매임을 하고 있었고 동료는 그 5일장에 매수를 긴박하게 진행하고 있었습니다.

==> 잘 한 점 : 시장에서 시장의 흐름을 몸으로 느끼고 있었던 점 

==> 돌아볼 점 : 서울, 수도권의 수요층에 대한 인지 부족, 지푸라기에서 쇠막대로 갈아탈 기회를 날린 점

25년 하반기 서울이 토허제로 묶이고 광역시로 눈을 돌렸습니다.

토허제 당시 종잣돈 3억(매도 2억 + 종잣돈 1억+ 기타 세금)으로 서울 아파트 매수할 수 있는 물건을 찾고 있었고, 적극적으로 매수하지 않은 이유는 황금(서울아파트)을 보고 그냥 노란 돌이라고 생각했던 것 같습니다. 시장은 항상 기회를 준다는 안일한 생각이 있었고, 한편으로는 서울은 비싸고 광역시는 저렴해 투자하기에 광역시가 매력적으로 보이기도 했습니다.

서울 매수 계획 전(24년)에는 0호기 매도하지 않고 매수 할 수 있는 단지는 1억으로 중소도시(매수하면 2주택 -> 0호기 바로 매도)를 보고 있었습니다. 

 ==> 잘한 점 : 틀리지만 나름의 기준을 가지고 투자에 임한 점 ㅠㅠ

==> 돌아볼 점 : 서울 > 수도권 > 광역시 > 중소도시  / 수도권을 건너뛰고 바로 광역시로 향했던 점

광역시 상위 생활권에서 갭을 좁혀가며 단지를 보다 한 단계 내려오니 단지들이 또 마음에 들지 않았습니다.

투자금을 쪼개어 각각 전고대비 -2억 되는 물건으로 투자금을 2개로 쪼개었습니다. ' 알파 투자를 해야겠어'

나름 만족한 시나리오였습니다.

매물코칭이요~? (흠… 마음이 조급했습니다.) 광역시 더 좋은 물건으로 하라고 하실것 같았고 그러면 찍어둔 단지 2개를 매수 할 수 없게됩니다. 그래서 매물코칭… 안했습니다.

==> 잘한 점 : 이런 저런 시나리오를 짜 행동한 점

==> 돌아볼 점 : 거인의 어깨를 빌리지 못한 점, 시장은 좋은 물건 하나로 가라고 소리치는데 외면한 점

시장은 좋은 물건 하나 하라고 하는데 2개로 쪼개 총 3주택이 되었습니다.

취득세 절약을 위한 물건별 취득순서를 고민했고

양도세 절약을 위한 취득 시기를 조율했고,

보유기간과 상승률을 고민했습니다.

무엇을 빠트렸을까요?

투자는 급속으로 진행이 되었고 앞마당의 의미는 희미했습니다. 

당연히 임보와 투자는 연결되지 않았고

지역과 지역간의 비교와

투자와 실거주와의 비교,

서울 시장과 지방 시장 비교는 띄어넘고

시장의 흐름을 읽어내지 못했습니다. 

온통 실수 투성이지만 그래도 내 새끼는 이쁨니다. ^^

더 예쁜 아가들로 성장할 수 있도록 비규제 수도권에 앞마당을 만들고 광역시와 비교 하면서  

첫 1.2호기를 언제 떠나 보내야 될지 많은 고민을 해야 겠습니다. 

복기를 통해 틀리고, 틀리고, 또 틀린곳을 발견하게 도와주신 

워렌부핏 튜터님 여러번의 피드백으로 복기에서 꼭 필요한 부분들을 일러주셔서 감사합니다. 

“튜터님 어떤이유와 기준으로 어떤 선택을 할지가 어렵습니다.”

- 어떤 이유 : 같은 투자금으로 가치가 높은 물건 → ~해서 이 물건이 더 가치있다. 

- 어떤 선택기준 : 가치가 상승하는 저렴한 물건 → ~이런 상황이기에 더 유리한 저 물건이 낫겠다.

 - 어떤 선택 : 앞마당에서 가장 좋은 선택 → ~이런 시장에서 수요층이 높은, 생활권은 낮은 이 지역의  신축을 선택

비교를 생각에서 그치지 않고 텍스트로 남겨 

합당한 이유와 결론, 편익의 차를 눈으로 확인하는 임보를 작성해 보겠습니다. 

워렌부핏 튜터님 감사합니다.