실전반 학생이 알아야 하는 것
- 매수, 보유, 매도 전 과정에 집중
- 할 수 있는 일과 할 수 없는 일을 명확하게 구분하고 할 수 있는 일을 꾸준히 해나감
- 상황 속에서 본질을 보고 판단하기 어려울 때는 결과를 낸 사람에게 질문하고 답을 찾음
- 목표를 철저하게 계획하고 최고의 수준으로 실행하며 복기하고 다시 실행
- 조언을 진심으로 받아들이고 나를 바꾸려고 노력함
- 이전의 나를 버리고, 최고의 실전 투자자가 되기로 마음먹고 달려나감
저평가지수(수도권지수/통화량지수)를 통해 지역의 가격 수준을 확인하여 투자 가능한 지역을 알 수 있음
일부 상급지는 비싸지만 대부분 지역은 저렴한 구간으로 적극적인 매수할 수 있음을 알게 되었음
앞으로의 시장은 거래가 촘촘하게 찍히지 않고 간격이 넓고 금액 차이가 큰 상승장 중후반의 특징
첫번째 상승하고(21~22년) 이후 하락하고(23년) 두번째 상승(26년)을 통해 현재 매물 가격을 평가하여
현재 부동산 시장 위치를 진달 할 수 있음
→ 보유한 부동산의 현재 매물 가격을 평가할 수 있으며 얼마나 상승할 수 있을지 예측 가능하였음
현재 수도권의 전세 매물은 다주택자의 양도세 중과 전에 매도하지 못한 매물이 전세를 맞추기 위해 내놓은 물건이며
점점 전월세는 사라져 위험(규제가 높고, 매물이 적음) ☞ 상승장
반면 지방은 규제가 낮고 매물은 쌓임, 매매보다 전월세를 살기 원하고 거래는 활발 ☞ 하락장, 상승장 초기
수도권 투자가 어려운 이유
‘좋은 것’에 갇힌 투자자…!
뭉뚱그려 비교(4급지보다 5급지가 좋다)하여 뾰족한 비교 평가가 안돼서 계속 헷갈림
→ 이번 실전반에서 뾰족한 비교 평가 해보기
지역/생활권/단지 선호도와 가치를 구체적으로 비교해 가치 대비 덜 오른 단지와 평형을 매수
전고점은 의미가 없는 시장이 되어 입지 가치를 판단하는 능력이 중요
아파트 투자 기준(의사 결정 순서)
- 입지 평가 기준(직장/교통/학군/환경)
- 전고점 대비 하락폭 큰 것(혹은 상승폭 낮은 것)
- 전저점 대비 상승폭 낮은 것
- 실거래가-호가 괴리율 낮은 것
아파트 투자 기준 리스크
매매가가 저렴하면 전세가가 낮고, 전세가가 높으면 매매가도 비싼 경우
㉠ 남은 투자금으로 다른 투자가 가능하다면 매매가가 비싸고 전세가가 높은 물건을 매수
㉡ 아니라면 매매가가 저렴하고 전세가가 낮은 물건을 매수
→ 부동산 1호기 매수할 때 ㉡의 경우로 물건을 매수(장기 보유/투자금 묶임/종잣돈 모으기/갈아타기/2주택 가능 여부 알아보기/투자 복기/투자 방향성 알아보기)
매수 후 운영(10억 달성 로드맵)
- 세금 얼마나 내야하는지?(종합부동산세, 양도세)
- 매도/보유/갈아타기(1주택자 비과세 혜택)
→ 부동산 1호기 매수 과정에서 필요한 거래세(취득세 등)가 생각보다 많이 들어 잔금 이후 거래세, 보유세에 대해 제대로 알아야 된다는 생각이 들었고 1세대1주택으로 2년 보유한 이후 갈아타기를 할지 보유할지 2주택을 할지 고민해보고 거기에 따른 세금에 대해서 알아보기
