[리치] 2026년 세제개편, 결국 이렇게 바뀝니다

안녕하세요

경제적 자유를 이루고 여유롭게 살고싶은 부자 여유로운리치입니다

지난 주에 세제 개편이 어떻게 될지 간단하게 작성을 해보았었는데

[리치] 부동산 세제 개편 앞으로 어떻게 될까?

2026년 8월 3일 재정경제부가 

2026년 세제개편안에 대해서 발표를 하였습니다

200페이지가 넘는 상세본이다 보니

내용이 정말 많았는데 주요 변경되는 내용들에 대해서

한번 알아보도록 하겠습니다

이번 개편안에서 전달하고자 하는 메세지

이번 개편에서 핵심이라고 할 수 있는 부분은 크게 2가지인데

첫번째, 보유 주택수 중심의 과세체계가 아닌 보유 자산가액 중심으로 전환

두번째, 보유기간이 아닌 실제 거주하는 기간을 중심으로 전환입니다

쉽게 말해서 집을 몇 개 가졌냐보다는 얼마짜리 집을 가지고 있는지와

실제 집을 보유하고 있는 기간보다는 얼만큼 거기에 실거주해서 살았냐에 따라

세율을 부과하는 방식의 차이를 두었습니다

종부세 기본공제금액 조정

현재 종부세 기본공제금액은 1주택자는 12억원, 다주택자는 9억원였는데

이제는 1주택자라 하더라도 실거주자들은 14억, 비거주는 9억원이며

다주택자들은 거주하는 집이 없다면 최대 4억이며

거주하는 집이 있다면 전체 보유 자산에서 거주주택 비율에 맞춰 

최대 5억까지 추가로 공제가 가능해졌습니다

다주택자 기본공제금액 = 4억 + 5억 x (거주주택공시가격 / 전체 보유 자산 공시가격 합계)

공정시장가액비율 증가

현재 종부세에 대한 공정시장가액비율은 60%이지만

향후 27년부터는 주택수에 따라서 달라지게 되는데

1주택자: 60% → 70%로 상향

다주택자: 60% → 70%(27년) → 80%(28년)

으로 상향이 되게 됩니다

이번 개편은 재산세의 공정시장가액비율은 거론되지 않고

종부세에 대한 공정시장가액비율만 늘렸습니다

종부세 세율 변경 

현재는 종부세 세율이 과세표준 기준으로 12억 이하까지는 동일하고

12억 초과분에 대해서는 2주택과 3주택이 세율이 달라지게 되는데

앞으로는 27년은 2주택 이하에 대해서도 세율을 좀 높히게 되며

28년 이후에는 2주택 이하와 다주택자의 세율구분이 사라지게 됩니다

어느정도 차이가 날지 한번 아래와 같이 계산을 해보았습니다

(공시지가 25억이며 다주택자는 12.5억 2채이며 1채는 실거주, 28년 이후)

같은 공시지가 25억 아파트라도 실거주냐 비거주냐에 따라서 약 450만원의 차이가 나며

다주택자인 분들은 실거주 1주택에 비해서 거의 3배 가까이 종부세가 차이나게 됩니다

장기보유특별공제 중 보유 관련 부분이 사라집니다

현재 1세대 1주택자를 기준으로 기본요건인 3년 이상 보유하고 2년 이상 거주를 했을 시

거주와 보유 둘다 1년에 각 4%씩 해서 최대 10년동안 40%씩 각각 공제가 되어

최대 80%까지 공제가 되었지만 

앞으로는

27년: 현행 유지

28년: 거주는 1년에 6%해서 최대 60%, 보유는 1년에 2%씩 해서 최대 20%

29년 이후: 거주 1년 8%해서 최대 80%로

보유 공제는 전면 폐지를 하고 오로지 거주에 대해서만 장특공을 시켜줍니다

추가적으로 

기존에는 장특공에 대한 공제 한도가 없었으나

28년에는 20억, 29년 이후에는 10억으로 공제 한도가 생기게 됩니다

다주택자 양도세 중과 일시적 완화

26년 5월 9월 조정대상지역에서 다주택자 양도세 중과 유예가 폐지되었는데

공급이 없는 현재 상황에서 다주택자 매물을 내놓게 하기 위해서

다시 양도소득세 중과를 한시적으로 유예를 시키는 방안이 나왔습니다

단 과거처럼 기본세율만 적용시키는 것이 아니라

중과를 시키긴 하지만 현행보다는 적게 2년간 완화를 시키고 

29년에는 다시 현행의 중과세율로 적용되게 됩니다

세부담 상한 조정

세부담 상한이라고 하는 것은

전년도 대비 이번 년도에 세금이 많이 증가하는 것에 대비하여 

한도 이상 늘어나는 것을 막아주는 장치입니다

예를 들에 세부담 상한이 150%라고 한다면

작년에 100만원의 세금을 냈고 올해 300만원으로 오르게 되더라도

150만원이 최대 한도인 셈이죠

이 세부담 상환이 조정되어 150%→200%로 상향되었습니다

그래서 우리는 무엇을 해야하나?

무주택자

무주택자 분들은 오히려 공제금액이 12억에서 14억으로 올랐기 때문에

현재 매매가 20억 정도까지는 종부세 대상에서 제외가 됩니다

또한 보유보다는 거주를 해야 양도에서도 장특공 혜택을 많이 받을 수 있기에

실제 거주를 고민하고 계신 분이라면 감당 가능한 선에서

적극적으로 매수를 하기 위한 노력을 해보셨으면 좋겠습니다

1주택자

이제는 비거주와 실거주에 따라서 공제금액이 5억이나 차이가 나게 됩니다

하지만 이번 세제개편을 통해서 실질적으로 종부세에 영향을 미치게 되는 금액은

20억 미만이면 아예 종부세에서 제외가 되고

계산을 해보면 공시지가 20억(매매가 30억 정도)까지는 

실제 종부세는 오히려 줄어들게 됩니다

그러니 실거주가 가능한지와 거주기간을 다시 점검을 해보고

만약 보유만 하고계실 계획이라면 세금이 늘어나는 것을 인지하고

한번 계산을 해보셨으면 좋겠습니다

실거주 1주택자들 종부세 계산 (기존과 앞으로 차이, 공시지가 기준)

20억: 오히려 앞으로가 종부세가 더 저렴함

30억: 앞으로가 약 370만원 더 비싸짐

40억: 앞으로가 약 1400만원 더 많아짐

다주택자

다주택자 분들은 이제 머리가 좀 복잡해졌는데요

매도를 해야하는 물건인지 보유를 해가야할 물건인지 

보유를 해나간다면 어느 정도 세금을 계속 내야하는지 계산해보고

만약 매도를 해야한다고 하면 계획을 세우는 것이 필요합니다

내가 가진 자산들을 잘 검토해보시면 좋겠습니다

세제가 개편이 되고나서 대부분 사람들이 걱정하는 부분은

이제 아파트를 가지고 있으면 세금을 많이 내야하니 

팔아야하는거 아닐까라는 생각들입니다

하지만 상황에 따라 계산을 해보면

오히려 1주택자들은 세금이 줄어드는 것도 확인을 할 수 있었고

계속 정부에 정책이나 방향이 나온다고 해서 걱정을 하기 보다는 

직접 그래서 내가 어떻게 하면 좋을지 어떤 부분이 변화가 되는지 계산을 해보며

대응을 해보시면 좋겠습니다

이미 정부에서 세제개편에 대한 부분을 공표를 하였기에

저희가 할 수 있는 부분은 개편 내용에 대해서 알아보고

나에게 어떤 방법으로 가면 유리할지 직접 계산을 해보며

상황에 대응하는 것이라고 생각합니다

오늘도 긴 글 읽어주셔서 감사합니다