시장상황
통화량 M2와 GDP국내총생산의 관계 공기와 풍선의 크기
금융위기 이후 국내총생산이 통화량을 따라가지 못한다. 투자하지 않으면 가난해 질 수밖에 없다.
통화량이 많아져서 자산가치가 상승한다. 인플레이션이 계속 상승한다. 돈의가치보다 자산가치가 높아진다.
통화량 지수, 서울아파트지수, 저평가 지수 : 서울아파트지수는 통화량 지수에 수렴한다.
서울 아파트지수는 위험수위 넘었다. 일부 상급지는 비싼 수준 4급지까지 30% 이상 상승
지방 대부분 저렴한 구간
저평가지수는 최고점-현재의 값이 낮은 지역의 가격이 많이 올랐다고 평가할 수 있으나, 하락신호와 일치하지 않음
다만, 향후 가격 변동성이 클 수 있다는 점을 인식해야 한다.
근데, 저평가 지수는 어디에서 확인 가능할까 ? 에아이에게 물어 봐야겠다
1,2,3군은 45프로이상 상승, 4군 35프로, 5군 13프로 상대적 저조
지난장 분석 3배오르로 20에서 30프로 하락 2배에 수렴. 현재는 1.5에서 2배 사이 상승장 중후반
지방은 상승 초반 ?
서울수도권과 지방이 아니고 보유, 매매관점에서 봐야한다 ? 비규제 비역세보다 지방이 나을 수도
매수기준 : 입지평가기준, 전고점 대비 하락폭 또는 상승폭 큰거, 전저 대비 상승폭 낮은 것 실거래-호가 괴리 적은것
입지평가에서 밀리면 뒤는 볼 필요 없다.
규제로 고민할 때가 기회이다. 좋은 것에 갇히 투자자 보다 내 상황에서 최선을 찾는 투자자가 되어야 한다.(명언이다)
나는 왜 못할까? 안할까?
2. 아파트 투자기준
저평가 : 가격이 가치에 비해 싼가 전고대비 하락율, 전고점 아래라면 같은 투자금으로 더 좋은 단지 선택
전고점은 의미 없느 시장이 되었다? 입지가치 직교학환공을 판단하는 능력이 중요해 졌다.
환금성 ; 매도 가능한가 주변 가격이 움직일 때 같이 움직일 만한 단지인가.
하락장에서 갈아타기 가능한 단지인가 300세대, 주복(대자인가), 동향, 사이드 가격경쟁력이 중요
수익성 : 투자금 대비 얼마를 벌 수 있는가
수익률과 수익금 그때그때 달라요
전세가율이 최고 구간을 지나고 대세상승장 시작, 최고전세가율 이후 달린다.
현재는 사이클이 짧아졌다. 전세가율이 높아져서 투자금 줄일 생각 보다 내 투자금으로 가장 가치있는 단지 선택하는 것이 유리, 가치있는 물건 사서 기다리것
원금보존성 : 최악의 상황에서 얼마나 떨어질까
최악의 경우 23년 초반 수준까지 떨어질 수 있다는 예상
리스크 : 최악의 상황에서 얼마나 잃을수 있을까
잔금가능, 세낀, 주전, 월세낀 물건 기회, 전세대기자 없다면 매도자와 전세계약 후 승계
저환수원리중 하나라도 빠지면 안돼
3. 수도권 투자사례
저평가 원칙, 이것 안돼면 저것으로..전고점 이하 중에서 내 투자금 중 가장 좋은 것 5천 남겨두고 싶어요
4. 10억 달성 로드맵
종부세, 양도세 : 과세표준에 세율 곱하는 것, 과세표준은 어렵다.
양도가액-취득가액-필요경비(자본적지출 : 인테리어비용 중 인정되는 것 죽고사는 문제, 씨에, 보일러, 샷시, 구분해서 견적서 받기)=양도차익-장특공(거주)-기본공제=과세표준곱하기 세율-누진공제=산출세액 복잡하네..
5. 운영
확연하게 더 좋은 자산을 가지는 방향으로 투자 계속 진행, 보유와 매도도 투자다. 안돼면 앞마당 계속 늘리기
