이번에도 고민만 하실 건가요? 놓쳤던 내집마련의 기회입니다

퇴근길, 뉴스 알림이 뜹니다. 

8월 3일, 세제개편안 발표.

내집마련을 고민하던 차여서 바로 기사를 열어봅니다. 

‘장기보유 특별공제, 공정시장 가액비율, 중과유예..’

무슨 말인지 이해하기 어려워 세 줄을 읽다가 그냥 닫고 유튜브를 켭니다. 

누구는 이번 시장이 기회라고 하고, 누구는 아니라고 합니다. 

세금은 원래도 무서운데 계산하는 방법까지 복잡해지니 

내 집을 산다는 게 점점 더 먼 일처럼 느껴집니다. 

이번 세제개편안이 나에게 기회일까요, 위기일까요?

이번 세제개편안, 이 세 가지가 중요합니다

이번 세제 개편안을 자세히 뜯어보면 방향은 생각보다 명확합니다. 

실거주에는 혜택을, 비거주와 다주택자에게는 부담을 늘리는 방향입니다. 

(출처: 재정경제부 2026년 세제개편안, 2026.08.03 발표) 

시장에 참여하는 주체는 크게 넷으로 나뉩니다. 

무주택자, 실거주 1주택자, 비거주 1주택자, 다주택자

각각의 상황에 따라 이번 정책을 바라보는 관점은 달라집니다.

실거주 1주택자는 세금 부담이 거의 없습니다.

비거주 1주택자와 고가주택을 보유한 사람은 세금 부담이 커졌습니다. 

다주택자에게는 양도세 중과를 유예해줬습니다. 매도하여 시장에 물건을 내놓으라는 의미이지요.

그렇다면 다주택자는 정말 팔까요?
답은 과거 시장에 있습니다.

2026년 5월 9일, 이번 개편과 비슷한 규제가 있었습니다

2026년 5월 9일, 다주택자 양도세 중과가 부활했습니다. 

다주택자가 가지고 있는 물건을 매도하면 양도세를 일반세율로 낮춰준다는 것입니다.

정부가 미리 고지를 했던 만큼, 유예 종료를 앞두고 세부담을 피하려는 물건이 시장에 쏟아졌습니다.

압구정 현대아파트 등 초고가 단지에서는 기존 대비 수억에서 10억까지도 낮춘 급매가 나왔습니다. 

(출처: SBS 뉴스 '다주택자 양도세 중과 4년 만에 재시행… 9일 유예 종료)

이 시기 서울에서 생애 첫집을 마련한 매수자는 4년여만에 최대치를 기록했고,

노원·강서·은평·성북 등 중저가 매물이 많은 지역은 특히 거래가 활발했습니다. 

(출처: 시사저널, 다주택자 양도세 중과 유예 종료, 무주택자에게 기회였나)

이 기회를 붙잡은 사람도 있었습니다.

결혼 3개월 차 신혼부부는 5월 9일 이전 집을 사겠다는 목표로 한 달 넘게 매주 임장을 다녔고, 

시세보다 6,500만 원 낮은 성북구의 급매물을 잡았습니다. 

"5.9일전에 집을 사라는 내용들이 쏟아지기 시작하더라구요… 

저희의 목표는, 5.9일 이전 집을 사는것이었어요."

(출처: 월부닷컴, 결혼 3개월 만에 성북구 급매 잡은 신혼부부 내집마련기[단2])

한시적으로 퇴로를 열어주자 다주택자 물건이 시장에 나왔고, 

이는 무주택자에게 기회가 됐습니다. 

그런데, 2020년에는 정반대였습니다

그런데 세제개편이 있다고 항상 매물이 쏟아진 건 아니었습니다. 

2020년 7월 10일에도 비슷한 규제가 있었습니다. 

정부는 7·10 대책에서 다주택자 규제를 예고했고,

2021년 6월 1일부터 2주택 이상 보유자가 규제지역 주택을 팔 때

양도세를 최대 62%까지 물리기로 했습니다. 

이때도 발표부터 적용까지 11개월의 유예기간을 두었습니다. 

그 안에 팔라는 신호였지요.

하지만 시장의 반응은 정반대였습니다. 

2021년 6월 이전에도 다주택자는 양도세 중과세율이 적용되었기 때문입니다. 

2주택자가 조정지역의 집을 4억에 매수해서 10억애 매도한 경우 

이미 양도세로 3억 1,070만원을 내야 했던 것입니다. (단순화를 위해 필요경비·보유기간 등은 생략)

매도해도 남는 게 없으니 집주인들은 그 유예기간 동안 오히려 버티기를 택했습니다. 

당시 상승장으로 가격이 급등하다보니 ‘지금 팔지 않아도 나중에 더 오른다’는 기대가 버티기를 부추기기도 했습니다. 

서울 아파트 거래 현황(출처: 한국부동산원)

둘 다 다주택자가 매물을 내놓기 위한 방향이었는데 

왜 한 쪽은 매물이 쏟아지고 한 쪽은 잠겼을까요?

변수는 두 가지였습니다. 팔았을 때 이득이 있는가, 기한이 얼마나 있었는가

이번에는 어떨까요?

이번에 발표된 세제개편에는 다주택자 양도세 중과 유예가 2028년까지 다시 연장되며 

다주택자에게 ‘기한 내에 매도하면 세율을 낮춰주겠다’는 실질적이 유인책이 생겼습니다. 

정해진 기간 안에 매도하면 실익이 있는 구조인 것입니다. 

(출처: 재정경제부 2026년 세제개편안, 2026.08.03 발표) 

규제 이후에 가격이 오를지 내릴지는 알 수 없습니다.

규제가 시장의 방향을 바꾸지 못한다는 것을 사람들이 학습하면 오히려 가격이 오를 수 있고,

다주택자가 물량이 한꺼번에 나오면 급매가 소진되는 데에 시간이 걸려 가격이 잠시 눌릴 수도 있습니다.

다만 실거주 1주택자에게는 20억까지 종부세 부담이 없다는 것,

다주택자 매물이 차츰 시장에 나오고 있다는 것.

이 두 가지가 무주택자와 갈아타기를 계획하는 1주택자에게는 기회입니다.

몇달 뒤, 나는 어디에 있을까요?

지난 상승장에도, 이번 상승장에도 

규제를 겪으며 힘들어하는 분들을 많이 봤습니다. 

누군가는 가격이 오를 때 기뻐하고, 누군가는 박탈감을 느낍니다.

집을 산다는 것은 생존과 맞닿아 있어서, 부동산 정책 하나에 전 국민이 흔들립니다.

그 흔들림 속에서도 담담히 갈 수 있는 길이 있습니다. 

안정적인 내 집을 갖는 것, 내가 살 수 있는 것 중 좋은 것을 사는 것입니다. 

이번 규제를 활용해 내 집을 마련한다면,

시장이 오를 땐 자산이 느는 걸 지켜볼 수 있고, 

시장이 주춤할 땐 ‘그래도 우리 가족은 걱정 없이 편하게 산다’는 안정감을 갖게 됩니다. 

부동산 시장의 상승과 하락의 사이클을 

보다 안정적인 마음으로 탈 수 있는 것입니다. 

중요한 것은 행동하는 것입니다

5월 9일을 데드라인 삼아 움직였던 신혼부부도

처음부터 확신이 있었던 건 아닙니다. 

결혼하고 전세로 시작하려던 부부였고, 

규제 뉴스를 보며 다른 사람들처럼 초초해했습니다. 

다른 게 있었다면 딱 하나, 

막연히 “언젠가 사야지”가 아니라 “5월 9일 전에 산다”는 날짜를 정했다는 것입니다.

날짜를 정하고 나니 그 다음은 자연스러워졌습니다. 

주말마다 임장을 나갔고, 관심 단지를 좁혀갔고, 부동산에 먼저 전화를 걸었습니다. 

그렇게 한 달 넘게 움직인 끝에, 급매물을 만났습니다. 

지금 여러분도 같은 자리에 서 있습니다. 

세제개편이라는 뉴스를 보고 있고, 같은 초조함을 느끼고 있을지 모릅니다. 

다른 건 딱 하나, 날짜를 정해졌는지 여부입니다.

지금 내 상황부터 확인해보세요.

무주택자라면 

1. 이번주 안에 나만의 데드라인을 정해보세요 (예: 8월 말까지 관심 단지 다섯 곳 임장 다녀오기)
2. 이번 주말, 관심 단지 부동산에 전화해서 조건과 가격이 좋은 물건이 나오는지 물어보세요.
3. 내 대출 한도를 미리 계산해두세요 - 막상 매물을 봤을 때 활용할 수 있는 돈이 얼마인지 몰라 놓치는 경우가 제일 흔합니다. 

1주택 실거주자라면

1. 갈아타기 후보 단지를 두세 곳 정해두세요
2. 그 단지들의 매물 추이를 이번 주부터 지켜보세요
3. 일시적 2주택 특례 기간이 2년으로 줄었으니, 기존 집 처분 계획도 함께 세워두세요

여러분의 데드라인은 언제인가요?

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.

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