서울 아파트 “83주째 상승 VS 거래량 뚝", 혼란스러운 하반기 집값 이렇게 대응하세요.

지금 서울 아파트를 알아보고 계신 분이라면, 아마 이 두 마음이 동시에 드실 겁니다. 

"지금 안 사면 더 오를 것 같은데" 싶기도 하고, 

"83주 연속 상승이면 슬슬 꺾이는 거 아닌가" 싶기도 하고요. 

둘 다 맞고 둘 다 틀립니다. 

지역과 오른 폭에 따라 하반기 집값이 완전히 달라질겁니다.

잠실 엘스는 3년만에 두배가 되었고 

앞자리가 바뀌고있습니다. 

서울에서 아주 좋은 입지라고 평가받는 잠실의 대단지 엘스 아파트는 

2023년 1월 15억대에서 3년 만인 올해 1월 30억대로 두배가 올랐습니다. 

그런데 최근, 이 아파트가 다시 앞자리 '2'로 시작하는 가격에 거래되고 있습니다.

3년 만에 2배 가까이 뛰었다가 다시 눌리는 이 그림, 잠실 엘스만의 이야기가 아닙니다. 

서울 아파트값은 지난해 2월 첫째 주부터 이번 9월 첫째 주까지 83주 연속 상승했습니다. 

그런데 이 흐름을 자세히 뜯어보면, 낯설지 않은 그림이 하나 겹쳐 보입니다. 

바로 2019~2022년 수도권 상승장의 후반부입니다.

기존 최장 기록은 문재인 정부 시기인 2020년 6월~2022년 1월의 85주. 

앞으로 3주만 더 오르면 이 기록을 갈아치우게 될 것 같아요

오늘은 지난 상승장과 어떻게 닮았고, 무엇이 결정적으로 다른지, 

그래서 지금 내 집 마련을 고민하는 분들이 뭘 조심하고 뭘 확인해야 하는지 짚어보겠습니다.

지금 서울, 어디가 오르고 있을까요

2025년 작년 한 해는 강남3구와 한강벨트(마포,성동,용산)가 상승을 주도했습니다. 

전형적으로 '똘똘한 한 채'가 먼저 집 값을 앞에서 선두로 끌고 가는 모습이었어요 

그런데 2026년 올해 1월부터 9월 초까지는 양상이 완전히 바뀌었습니다.

(출처 : KB부동산 주간 시계열 누적 상승률) 

대출 규제가 상대적으로 덜 미치고, 전세 수요가 매매로 넘어가기 쉬운

 중저가 아파트 밀집 지역이 상승을 주도하고 있습니다. 

반대로 강남구는 25개 구 중 최하위 상승률입니다. 

지난달 세제 개편(고가 주택, 보유세 세 부담 상향) 발표 이후로는 

강남, 서초, 송파가 나란히 5주 연속 하락 전환했습니다.

대출 규제와 세제 개편으로 상급지가 먼저 꺾이고, 그 자리를 중저가 외곽이 채우는 흐름. 

이게 지금 서울의 시장입니다. 

2019~2022년 상승장, 후반부는 이랬습니다

지금과 같은 모습은 과거에도 있었습니다. 

이 흐름, 사실 처음이 아닙니다.

2019~2022년 상승장에서도 2020년,2021년 2년 연속 20% 안팎 급등이 이어졌는데, 

그 상승장의 후반부(2021년)를 이끈 건 강남이 아니라 노원,도봉,강북이었습니다. 

노원구는2030 세대의 '패닉바잉'이 몰렸고, 

2021년 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했습니다.

그런데  2022년 상반기, 금리가 오르기 시작하자 이 지역들부터 가장 빠르게, 가장 크게 흔들렸습니다.

2026년 지금도 상승소식과 다르게 요즘 들려오는 소식이 있습니다 

“거래량이 줄고있다” “거래가 생각보다 안되고있어요”

벌써부터 서울 아파트 매매거래가 확 줄었는데, 

이건 상승장 중반 이후에 벌어지는 일 아닌지 걱정이 되기도합니다. 

하지만 구별로 조금 더 자세히 살펴보면 실제로 거래량이 주는 지역도 있지만, 거래량이 유지되는 지역도 있습니다. 현재 토지거래허가를 받아야되는 상황으로 시차가 있기는 하지만, 계속해서 감소하는 강남과 달리 노원구의 거래량은 유지되는 부분이 보입니다. 

지금 서울과 겹쳐서 보면, 공통점과 차이점이 이렇게 보이는데요 

공통점은 뚜렷합니다. 

상급지가 먼저 오르고 → 규제로 주춤하고 → 그 온기가 중저가 외곽으로 옮겨붙고 → 외곽이 가장 뜨거워지는 상황. 지금 서울이 딱 이 단계를 밟고 있습니다.

그런데 지난시장과 결정적으로 다른 게 하나 있습니다

여기서 지금 시장을 과거와 다르게 봐야 하는 이유가 나옵니다. 

바로 공급 물량입니다.

서울의 연간 공급 물량은 2000년대 중반부터 꾸준히 적정 수요선(46,408가구) 안팎을 오갔는데,

2026년부터 2029년까지는 이 기준선에 한참 못 미치는 수준으로 뚝 떨어집니다. 

29년에는 999세대가 들어오는데, 서울 25개구에 1개 단지가 들어온다고 보시면 됩니다

2019~2022년 상승장 때보다도 공급 상황이 더 나쁩니다.

공급물량은 전월세에 큰 영향을 미칩니다. 

지난주 글에서 다뤘듯, 토허제로 인한 실거주 의무와 다주택자 규제로 임대 매물 자체가 줄고있습니다. 

전세가 오르고 그 전세가 다시 매매를 밀어 올리는 '전월세 지옥'이 진행 중입니다. 

(관련 글: 전월세 지옥 더 심해진다, 26년 하반기 집값 이렇게 됩니다)

공급은 과거보다 더 부족하고, 전세는 못 구하고, 그 압력이 고스란히 매매로 넘어오는 구조

그래서 지금은 "상급지가 꺾였으니 전체가 꺾인다"고 단정하기 어렵습니다.

중하급지는 여전히 전월세 지옥으로 인한 생존매수가 진행되고있기때문입니다. 
 

그래서, 지금 뭘 해야 할까요

과거 상승장과 같다고 시장이 꺾일 것이다라고 

다르다고 무조건 오른다고 안일하게 접근하는 것은 이제 조심해야합니다. 

기준을 가지고 오르는 폭에 따라 다르게 접근해야 합니다.

① 2배 이상 오른 지역 : 산이 높으면 골이 깊을 수 있습니다. 

앞서 본 잠실엘스가 바로 이 케이스입니다. 

3년 새 94.3%, 2배 가까이 오른 단지는 지금처럼 상급지와 외곽이 엇갈리는 혼재 시장에서 가격이 먼저 눌리거나, 앞으로 금리·거시경제 변수가 나빠질 때 그 충격을 가장 크게 받을 가능성이 높습니다. 

이미 2배 이상 오른 단지를 지금 추격매수 하시려는 분이라면, 

"무조건 사라"가 아니라 이 흐름을 알고 많이 오른 만큼 조정을 받을 수 있겠구나 감안해야합니다. 

장기적이게 보며 이 자산을 지금 살 수 있을 때 산다는 기준으로 접근하셔야합니다. 

② 15억 미만, 상대적으로 덜 오른 지역 : 생존매수가 진행 중입니다

반대로 아직 크게 안 오른 중저가 지역은 상황이 다릅니다. 

공급 상황이 과거 상승장 때보다 더 심각하고, 전세를 구하지 못한 실수요자들의 생존매수가 지금 이 순간에도 진행 중입니다.

다만 이 경우에도 막연한 불안감으로 아무 집이나 서둘러 사면 안 됩니다. 

이번 주말, 딱 세 가지만 확인해보세요.

첫째, 네이버 부동산을 열고 내 예산에 맞는 지역과 단지를 찾아보세요 

(10평대~30평대, 200세대 이상 단지들 필터링)

둘째, 그 안에서 후보 단지를 추려봅니다. 

우리 가족이 살기 편한 기준보다는 많은 사람들이 좋아하는 곳이 필요합니다. 

그리고 그것은 대부분 서울, 수도권의 수많은 직장인들의 기준으로 정해집니다. 

가장 많은 직장인들이 출퇴근하는 강남역까지의 거리가 얼마나 걸리는지 살펴보고 가까운 곳 부터 후보를 추려보세요.  

셋째, 직접 가보면서 후보를 좁혀갑니다.

강남역까지 가깝다고 무조건 좋은 곳은 아닙니다. 실제로 거주 환경이 잘 받춰주는지, 실제 동네, 단지 주변의 인프라나 거주민들의 환경들을 보면서 현장에서 느끼셔야합니다. 

15억 미만 아파트는 대출 규제에도 비교적 자유로운 구간입니다.

수요가 있고 예산으로 감당할 수 있는 가격의 집을 찾았다면 그때가 내 집 마련을 결정할 시기입니다.

서울 아파트 상승 85주 기록 경신은 이제 시간문제입니다. 

그런데 그 기록보다 중요한 건, 지금이 과거 어느 시점과 닮았고 어디가 다른지를 아는 것입니다.

같은 상승장도 지역마다, 오른 폭마다 다르게 대응해야 합니다. 

내가 보고 있는 그 단지가 어느 쪽에 해당하는지부터 먼저 확인해보시며 

올해 하반기에는 좋은 선택을 하시길바랍니다.

지금 시장에 부동산 관련 고민이있다면

언제든지 댓글로 남겨주세요

최대한 도움 드릴 수 있도록 하겠습니다 😊

이 글이 도움이 되셨다면

갱지지’ 팔로우 해두시면 매주 현장을 누비며 쌓은 꿀팁과 

부동산 투자 소식으로 찾아오겠습니다.  

긴 글 읽어주셔서 감사합니다^^