다시 1억미만 목돈으로 시작한다면, 저는 이 투자부터 하겠습니다

몇 년을 열심히 모았는데, 통장에 찍힌 숫자를 보면 마음이 복잡해집니다.

월급을 모아 작고 소중한 몇천만 원을 만들었습니다. 분명 적은 돈은 아닌데, 이 돈으로 집을 사거나 자산을 몇 배로 불리는 건 아무리 계산기를 두드려 봐도 답이 나오지 않습니다.

연봉이 갑자기 두 배로 오를 리도 없고, 

지금처럼 저축해서 1억, 2억을 만들려면 앞으로 몇 년을 더 기다려야 할지 막막합니다.

그러다 문득 이런 생각이 듭니다.

경매를 배워볼까? 아니면 주식을 해야 하나?

그런데 주식이 최근 떨어지는 걸 보면 무섭습니다. 

몇 년 동안 아끼고 모은 돈인데, 잘못 투자했다가 잃으면 어떡하나 싶습니다. 

경매를 시작하자니 권리분석부터 명도까지 알아야 할 것도 많고, 

자칫 잘못 낙찰받았다가 큰돈이 묶이는 건 아닐까 걱정됩니다.

그렇다고 통장에 가만히 두자니 물가는 오르고, 집값은 점점 멀어지는 것 같아 마음이 조급해집니다.

사실 이 모든 고민은 

제가 처음 투자를 시작할 때 했던 고민입니다.

일확천금을 바라는 건 아니었습니다.

‘차근차근 공부해서 연 20%의 수익률이라도 낼 수 있다면, 

내가 일하는 동안 모아둔 돈도 함께 빠르게 불어나지 않을까?’

그런 방법을 찾고 싶었습니다.

아마 종잣돈 1억 원 미만으로 투자를 시작하려는 사회초년생이나 

소득이 높지 않은 직장인이라면, 비슷한 고민을 하고 계실 텐데요.

오늘은 제가 적은 종잣돈으로 투자를 시작하며 어떤 선택을 했고, 

그 과정에서 무엇을 배웠는지 이야기해 보려고 합니다.

1. 종잣돈이 적다면, 투자 전략부터 달라야 합니다

처음부터 서울이나 수도권에 내집마련을 생각하지 않았던 것은 아닙니다.

저도 당연히 좋은 입지의 아파트를 사고 싶었습니다. 직장이 많고, 사람들이 선호하고, 장기적으로 가치가 높은 곳이요.

그런데 아무리 조건을 바꿔가며 매물을 찾아도 제 목돈으로 살 수 있는 아파트가 보이지 않았습니다.

투자금 필터를 걸면 매물이 사라졌고, 마음에 드는 단지를 찾으면 필요한 돈이 턱없이 부족했습니다.

그때 깨달았습니다.

돈이 부족하다고 ‘안되네’하고 포기할 것이 아니라, 

지금 가진 돈으로 할 수 있는 투자부터 찾아야 한다는 것을요.

예를 들어 종잣돈이 8천만 원인 사람과 3억 원인 사람이 있다고 생각해 보겠습니다.

두 사람은 목표가 같더라도 선택할 수 있는 투자 대상이 다릅니다.

목돈이 적을수록 한 번의 실수로 투자금을 잃었을 때 회복하기 어렵습니다.

그래서 저는 적은 투자금으로도 살 수 있으면서, 가치가 있고 나중에 팔 수 있는 자산을 찾기 시작했습니다.

그 과정에서 눈을 돌린 곳이 바로 지방 아파트였습니다.

2. 제가 소액으로 시작하며 지방 아파트에 주목했던 이유

지방이라고 하면 어떤 생각이 먼저 드시나요?

인구가 줄어드는 곳, 앞으로 집값이 오르기 어려운 곳이라는 이미지가 떠오르실 수도 있습니다.

저도 처음에는 지방이라는 이유만으로 투자해도 괜찮을지 고민했습니다.

하지만 공부하면서 알게 된 것이 있습니다.

지방에도 사람들이 선호하는 지역이 있고, 그 안에서도 더 살고 싶어 하는 아파트가 있다는 사실입니다.

서울에서도 모든 아파트의 가격이 똑같이 움직이지 않듯이, 지방도 마찬가지였습니다.

제가 관심을 가졌던 곳은 너무 작은 도시가 아닌, 일정한 주거 수요가 있는 중소도시와 광역시였습니다.

그중에서도 사람들이 왜 이 지역에 살고 싶어 하는지, 어떤 생활권을 선호하는지, 비슷한 가격이라면 어떤 단지를 선택하는지 살펴봤습니다.

# 예를 들어 같은 도시 안에 두 아파트가 있다고 생각해 보겠습니다.

(왼쪽부터 순차적으로 A단지(대전의 2018y 383^) , B단지(충주의 1996y 560^) 아파트)

• A단지 : 학교와 생활시설이 가깝고, 지역 내 선호도가 높은 대단지
• B단지 : 생활시설이 멀고, 거래가 적으며, 선호도가 낮은 소규모 단지

(위 단지는 예시입니다)

A단지를 선호하는 사람이 더 많다면 매도할 때 상대적으로 수요를 확보하기 쉬울 수 있습니다.

반면 B단지는 지금은 가격이 저렴해 보여도 매수자를 찾기 어렵거나 주변에 더 좋은 신축 아파트가 들어오면 경쟁력이 약해질 수 있습니다.

물론 가치가 높은 단지 역시도 이미 가격이 지나치게 높다면 기대수익률은 낮아질 수 있습니다.

중요한 것은 그냥 가격이 싼 아파트가 아니라, 가치에 비해 가격이 저렴한 아파트를 찾아야 한다는 점입니다.

저는 이러한 기준을 공부하면서 

지방에서도 소액으로 투자할 수 있는 기회를 찾기 시작했습니다.

3. 1억 미만의 돈으로 종잣돈을 두 배로 불리는 것이 가능할까요?

여기서 가장 궁금한 것은 수익률일 겁니다.

7-8천만 원을 투자해서 1.5억 원으로 만들 수 있다면, 

다음 투자에서 선택할 수 있는 아파트가 달라질 수 있으니까요.

제가 함께 공부했던 동료들 중에도 

지방 투자로 종잣돈을 늘린 뒤 수도권이나 서울로 갈아탄 사례들이 있었습니다.

다만 모든 분들이 그렇게 할 수 있었던 것은 아닙니다.

투자한 지역과 단지, 매수 시점, 매도 시점에 따라 결과는 달랐습니다.

우선 수익률 20%가 어떤 의미인지 숫자로 살펴보겠습니다.

✔️투자금 8천만 원으로 수익률에 따른 결과

지방 투자의 목적은 무조건 높은 수익률을 달성하는 것이 아닙니다.

내가 가진 투자금으로 가치 있는 자산을 매수하고, 

수익을 실현해 다음 단계로 이동할 수 있는 가능성을 만드는 것입니다.

4. 지방은 아무 아파트나 사면 안 됩니다

여기서 꼭 말씀드리고 싶은 것이 있습니다.

지방은 소액으로 투자할 수 있는 아파트가 있지만, 그만큼 신중하게 골라야 합니다.

(출처 : 호갱노노 ‘김해대장아파트 율하자이힐스테이트’)

특히 인구가 줄거나 새 아파트가 많이 들어오는 지역에서는 

단지별 경쟁력이 더욱 중요해질 수 있습니다.

투자금이 3천만 원밖에 들지 않는 아파트를 발견했다고 생각해 보겠습니다.

적은 돈으로 살 수 있으니 좋은 투자일까요?

2년 뒤 전세가격이 5천만 원 떨어지면 

집주인은 보증금을 돌려주기 위해 추가 자금을 마련해야 할 수도 있습니다. 

매수하려는 사람까지 없다면 집을 팔기도 어렵겠죠.

그래서 저는 지방 투자를 공부할 때 다음사항을 중요하게 생각합니다.

• 지역선정 : 인구/수요가 많은가? 앞으로도 사람들이 살고 싶어 할 곳인가?
• 단지가치 : 그 지역 안에서 사람들이 선호하는 아파트인가?
• 가격수준 : 가치에 비해 저렴하고, 전세가격이 떨어져도 감당할 수 있는가?/떨어질 변수가 없는가?

결국 지방 투자는 잘 사는 방법만큼 사면 안 되는 아파트를 피하는 기준이 중요합니다.

5. 지방 투자의 다음 목표는 갈아타기입니다

제가 지방 투자를 공부하면서 중요하게 생각했던 것은 한 번의 투자로 끝내지 않는 것이었습니다.

처음부터 서울의 좋은 아파트를 살 수 없다면, 

지금 할 수 있는 투자로 자산을 늘리고 다음 단계로 이동하는 방법을 생각했습니다.

지방과 서울의 시장은 항상 같은 시기에 오르고 내리지 않기 때문에 

이런 기회가 생기기도 합니다.

물론 지방에서 수익을 냈다고 원하는 서울 아파트로 반드시 갈아탈 수 있는 것은 아닙니다. 

목표 지역의 가격도 함께 움직이기 때문입니다.

그래서 매수할 때부터 나중에 팔 수 있는 아파트인지, 

다음 투자로 이동할 때 잘 팔릴 수 있는지도 함께 생각해야 합니다.

6. 다시 소액으로 시작한다해도, 저는 이렇게 할 것 같아요.

저는 처음에 5천만 원도 되지 않는 돈으로 투자를 고민하던 시절이 있었습니다.

수도권에서 아무리 매물을 찾아도 투자금이 맞지 않았고, 

계속 기다려야만 하나 싶기도 했습니다.

하지만 제가 할 수 있는 공부부터 해보기로 했습니다.

그렇게 지방의 중소도시와 광역시를 공부하며 

사람들이 선호하는 지역과 단지를 구분하는 법을 배웠고, 

공부와 저축을 병행해나갔습니다.

때로는 정말 좋은 아파트를 발견해도 가격이 맞지 않았고, 

매수하려던 물건이 무산되기도 했습니다.

그런 경험을 통해 제가 가진 돈으로 할 수 있는 선택과 

하지 말아야 할 선택을 조금씩 구분하게 되었습니다.

종잣돈이 적다고 지금 당장 아무 아파트나 살 필요는 없습니다.

하지만 돈이 부족하다는 이유로 공부와 준비까지 미룰 필요도 없습니다.

지금 가진 돈으로 어떤 자산을 살 수 있는지 알아가는 것부터가 

투자의 시작이기 때문입니다.

지금 가진 돈으로 할 수 있는 선택부터 찾아보세요

몇 년 동안 열심히 모은 몇천만원은 결코 작은 돈이 아닙니다.

그 돈을 모으기 위해 얼마나 많은 시간을 일했고, 

얼마나 많은 소비를 미뤘는지 스스로 가장 잘 알고 계실 겁니다.

그래서 더욱 신중해야 합니다.

여러분도 종잣돈이 적어 고민하고 계신다면, 

우선 관심 있는 지방 도시 한 곳을 정해 

사람들이 선호하는 단지부터 찾아보셨으면 좋겠습니다.

어렵게 모은 돈이 헛되지 않도록, 

이제는 그 돈을 지키고 불릴 수 있는 기준을 만들어 가셨으면 좋겠습니다.

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