🗞️ "이 동네 아파트 사라고 찍어준 셈"
1. 부동산 세제 개편의 핵심
이번 개편은 크게 ① 종부세 ② 양도세를 건드렸고
전체적인 방향은 “보유·거주 여부에 따라 세금 부담을 차등화하고, 실거주를 유도”하는 쪽이다.
① 종부세
종부세는 집을 보유하고 있는 동안 매년 내는 세금이다.
종부세는 크게
과세표준 = (공시가격 - 공제금액) × 공정시장가액비율
종부세 = 과세표준 × 세율
로 계산된다.
이번 개편에서는
- 1주택자 공제한도 12억 → 14억
- 공정시장가액비율 60% → 70%
- 세율도 인상
이라는 변화가 있다.
따라서 단순히 "공제금액이 늘었으니 무조건 좋다"가 아니라
공제한도·공정시장가액비율·세율을 함께 봐야 한다.
가격대별로 보면
| 아파트 시가 | 영향 |
|---|---|
| ~17억 | 종부세 부담이 줄어드는 경우 |
| 17~20억 | 기존 종부세 부담이 사라지는 경우도 있음 |
| 20~34억 | 종부세 변화가 상대적으로 크지 않음 |
| 33~34억 이상 초고가 | 종부세 부담 증가 가능성 |
➡️ 그래서 17~30억대 아파트가 많은
마포·성동·광진·동작 등에 매수 문의가 증가하고 있다는 해석.
2. 양도세가 오히려 더 중요한 변화
양도세는 집을 팔 때 한 번 내는 세금이다.
이번 개편에서 중요한 건 단순히 "장기보유특별공제가 줄어든다"가 아니라,
보유보다 '거주'를 중요하게 본다는 것
기존 장기보유특별공제를 장기거주소득공제 형태로 바꾸면서
보유에 대한 공제 혜택을 줄이고 거주 중심으로 변경한다.
특히 중요한 것이 공제 한도 신설이다.
10년 이상 거주하면 최대 80% 공제가 가능하지만,
- 2028년까지 → 최대 20억
- 2029년 이후 → 최대 10억
까지만 공제한다.
예시)
5억에 산 집이 50억이 됐다면 양도차익은 45억.
80% 공제 시 원래는 36억이 공제되지만,
- 2028년까지: 최대 20억 공제
2029년 이후: 최대 10억 공제
➡️ 장기간 거주한 초고가 1주택자도 양도세 부담이 크게 늘어날 수 있다.
3. 이 때문에 시장에서 4개의 수요층이 생길 수 있다
특히 13~17억 / 17~30억대 아파트를 보면 재미있는 현상이 발생한다.
① 기존 강남 초고가 주택 보유자
세금 부담 때문에 강남에서 내려오면서
강남 → 동작 → 성동 등
상대적으로 저렴한 지역으로 이동할 수 있다.
② 기존 비거주 1주택자
13~17억 정도의 주택을 보유하면서 임대를 주던 사람은
"세금이 늘어나는데 차라리 내가 들어가서 살자."
라고 생각할 수 있다.
➡️ 비거주자 → 실거주 수요로 전환
③ 기존 임차인
기존 집주인이 실거주를 위해 들어오면 임차인은 퇴거해야 한다.
그런데 자녀 학교, 직장 등 때문에 다른 지역으로 쉽게 이동하기 어렵다면
➡️ 결국 해당 지역에서 내 집 마련 수요로 전환
④ 원래부터 매수하려던 사람
기존의 내 집 마련 수요까지 존재한다.
즉,
강남에서 내려오는 수요 + 비거주자의 실거주 전환 + 기존 임차인 + 기존 매수수요
가 한 지역에서 경쟁하게 될 수 있다.
➡️ 그래서 마포·성동·광진·동작 등 중상급지의 수요가 강해질 가능성이 있다는 것.
4. 2018년 9·13 대책과 상당히 비슷하다
이번 정책을 이해하려면 2018년 9·13 대책을 참고할 필요가 있다.
당시에도
- 종부세 강화
- 양도세 공제 축소
- 다주택자 규제 강화
- 양도세 중과
등 보유세·양도세를 동시에 강화했다.
이번 정책과 가장 중요한 공통점은
"보유하고 있는 것보다 실제 거주하는 것을 유리하게 만든다."
는 방향성이다.
5. 9·13 대책 이후 시장은 어떻게 됐나?
정책 발표 이후 서울 거래량이 급감했다.
서울 장기 평균 거래량이 약 6,000건인데,
➡️ 7개월 동안 약 1,000~2,000건대까지 감소.
거래가 평균의 절반 이하로 내려가고 이런 상황이 반년 이상 지속되면 가격 조정 가능성이 높다는 시장 판단이 있었다.
실제로 당시에도 7~8개월 이후 가격 조정이 나타났다.
그런데 이후에는?
➡️ 가격이 다시 크게 상승했다.
6. 이번에는 2018년과 똑같이 움직일까?
여기가 가장 중요한 부분.
당시와 다른 환경
2018년
- 초저금리
- 서울 입주물량 많음
- 약 3년간 서울 약 5만 호 공급
현재
- 당시보다 금리 높음
- 공급 부족
입주물량도 훨씬 적음
즉,
정책은 2018년과 비슷하지만 시장 환경은 다르다.
그리고 더 중요한 것은 매물이 얼마나 나오느냐다.
세금을 올리면 사람들이 집을 팔 수도 있지만,
양도세 부담까지 커지면
"세금 내고 팔 바에는 그냥 가지고 있겠다."
가 될 수도 있다.
따라서 정책만 보고 "집값이 무조건 떨어진다"고 판단하면 안 된다.
7. 지금 시장을 움직이는 핵심은 세금보다 '임대차'
강의의 가장 중요한 결론 중 하나.
현재 시장을 움직이는 핵심 변수는 세제보다 임대차 시장이다.
세금이 바뀌었다고 해서 무조건 집값이 떨어지는 게 아니다.
결국 중요한 것은
① 전세가가 어떻게 움직이는지
② 임대차 수요가 어떻게 변하는지
③ 전세가격이 매매가격을 얼마나 받쳐주는지
이다.
따라서 세제 개편만 보고 내 집 마련을 미루기보다는
임대차 시장의 변화를 함께 봐야 한다.
🗞️ '만능 투자 통장' ISA에 무슨일이?
1. ISA가 무엇인가?
ISA = 개인종합자산관리계좌
국내 주식, 국내 상장 ETF, 국내 상장 해외 ETF 등을 하나의 계좌에서 투자하면서 세제 혜택을 받을 수 있는 계좌다.
약 900만 명이 가입할 정도로 많이 활용되고 있다.
2. ISA의 주요 장점
① 손익통산
예를 들어
- A 투자 +500만원
- B 투자 -300만원
이면 단순히 +500만원에 세금을 매기는 게 아니라
➡️ 순이익 200만원을 기준으로 계산
한다.
② 세제혜택
3년 이상 유지하면
- 200만원까지 비과세
- 초과분은 9.9% 분리과세
혜택이 있다.
그래서 절세용 투자계좌로 많이 활용한다.
3. 이번 ISA 개편에서 중요한 변화
① 만기 최대 5년
기존에는 만기를 길게 설정하거나 연장할 수 있었지만,
➡️ 개편 후에는 최대 5년
이라는 점이 중요하다.
특히 만기 시점에 투자상품이 손실이라면 문제가 될 수 있다.
② 납입 이월 불가
기존에는
올해 500만원 → 다음 해 3,500만원
처럼 납입하지 않은 금액을 다음 해로 넘길 수 있었지만,
개편 후에는
매년 최대 2,000만원
으로 제한된다.
따라서 시장이 크게 떨어졌을 때 한꺼번에 돈을 넣는 전략은 어려워진다.
➡️ 정부는 적립식 투자를 유도하려는 목적이라고 설명한다.
③ 만기 연장 관련 주의
현재 앱에서 만기를 아주 길게 설정해 놓았더라도 세법 개정이 적용되면 무조건 그대로 유지되는 것은 아니다.
특히 만기 연장은 만기 3개월 전이라는 시점과 개정안 적용 시점을 함께 확인해야 한다.
따라서 기존 ISA 가입자는
내 ISA의 만기일이 언제인지 → 연장 가능한 시점이 언제인지
확인할 필요가 있다.
