안녕하세요 부총입니다.
실전반 1강은 유디튜터님의 강의로, 수도권 투자의 기준을 재정립할 수 있었던 강의였습니다.
1. 2026년 현재 수도권 시장
많은 분들이 갑작스런 규제에 따른 시장변화에 마음이 어려워 하시는데, 이는 사실은 ‘기준이 없기 때문’이라는 튜터님의 말씀이 와닿았습니다. 저 또한 어느 순간에는 투자기준보다는 가격의 등락, 매물의 많고 적음 등 눈에 보이는 수치적인 부분에만 민감하게 반응했던 건 아닌가 스스로를 돌아보는 시간이었습니다.
또한 ‘상승률’과 ‘상승폭’에 대한 부분도 인상 깊었습니다. 상승장에서 이미 어느 정도 오른 물건의 상승률이 전고점에 도달하지 못한 하급지 물건의 상승률에 미치지 못할 수도 있지만, 상승폭은 더 클 수 있다는 점. 단순히 어느 한 기준만을 추구하기보다는 시장변화에 따라 유동적으로 대응해야 함을 배웠습니다.
또한 지금같은 상승장에서 가장 중요한 것은 전고점, 전저점, 실거래가 등의 눈에 당장 보이는 요소보다 입지평가기준(직장,교통,환경,학군)을 단지비교에 있어 최우선순위로 둬야 한다는 점입니다. 이를 토대로 투자의사결정순서를 말씀해주셨습니다.
1) 입지평가기준(직장,교통,학군,환경) >> 여기서 단지간 차이 확연하면 이후단 고려할 필요 없음
2) 전고점 대비 하락폭 큰 것(혹은 상승폭 낮은 것)
3) 전저점 대비 상승폭 낮은 것
4) 실거래가-호가간 괴리율 낮은 것
2. 저환수원리의 디테일
튜터님은 ‘마음은 뜨겁지만 머리는 차갑게’를 강조하시며 배운 기준대로 전고/전저점보다 가치부터 평가해야 한다고 말씀해 주셨습니다. 또한 실전반 수준에서의 가치평가기준을 새롭게 정립해 주셨습니다.
* **저평가**: 전고점에 과도하게 집착하기보다 입지 가치(직장·교통·학군·환경)를 정밀하게 평가해야 합니다. 의사결정 순서는 ① 입지 평가 → ② 전고점 대비 하락폭 큰 것(상승폭 낮음) → ③ 전저점 대비 상승폭 낮은 것 → ④ 실거래가-호가 괴리율 낮은 것 순입니다.
* **환금성**: 환금성은 매도가 가능한지를 중점적으로 보면 됩니다. 즉 주변 비슷한 가치의 단지가격 움직일 때 같이 움직일만한 단지인가? 하는 점입니다. 시장이 차가워지면 가격 변동보다 거래절벽이 문제입니다. 선호도가 낮은 생활권의 300세대 이하 소단지나 주상복합은 하락·보합장에서 매도가 어려울 수 있습니다. 하락장이야말로 상급지로 갈아타기 좋은 적기인데, 환금성이 낮은 자산이라면 이 기회를 놓치기 쉽습니다.
* **원금보존성**: 과거와 달리 시장 사이클 주기가 짧아졌으며 전세가율만으로 매수 타당성을 판단하기 어렵습니다. 장기적으로 감당 가능한 투자금 범위 내에서 가치가 가장 높은 자산을 적정 가격에 매수하여 시세차익(수익금)을 확보하는 전략이 핵심입니다.
* **리스크**: 조건부 전세대출 금지 등 규제로 인해 신규 세입자 유치가 어려워질 수 있으므로 잔금 리스크가 낮은 물건(세입자 승계, 주인 전세 전환 등) 위주로 접근해야 하며 대출을 활용한 과도한 투자는 지양합니다.
특히 중요한 건 계약시 리스크에 대해 구체적인 특약을 계약서에 반영하는 걸로 헷징하는 부분이었고, BM해야겠다고 생각했습니다.
3. 기준을 적용한 수도권 투자 사례
저승사자 부사님 찾는 노하우가 인상깊었습니다. 전화했을 때 텀을 두며 이야기하기보다는, 망설이지 않고 ‘나한테 주면 팔 수 있다’며 자신감 보이는 사장님, 또한 보유매물이 적은 사장님일수록 가진 물건에 대해 적극적으로 임할 수 있음을 말씀 주셨습니다.
4. 운영 10억 달성 로드맵
* **세금 규제 이해 및 대응**: 투자 보유·운영 과정에서 종부세와 양도세 구조를 명확히 파악하고, 규제지역과 비규제지역의 세율 차이를 반영한 절세 전략을 수립해야 합니다.
* **보유 vs 매도 vs 갈아타기**: 현재 자산의 가치 상승 가능성과 세금 부담을 비교·평가하여 "팔까, 버틸까, 갈아탈까"의 판단 기준을 정립해야 합니다.
* **1주택자 및 다주택자 시나리오**: 규제 발표 전/후 현황에 맞춰 실전 갈아타기 시나리오를 점검하고, 감당 가능한 예산 내에서 가치 있는 자산으로 갈아타는 구체적인 실행 계획을 수립해야 합니다.
**💡 투자자로서 적용할 점**
1. **상황보다 본질(가치)에 집중하는 가격 판단**:
: 직전 실거래가 대비 뛰어오른 호가나 전고점에 얽매이지 않고, 입지 가치(직장·교통·학군·환경) 분석을 바탕으로 "전저점 대비 상승폭이 낮고 가치 대비 덜 오른 물건"을 우선 선택한다.
2. 강의에서 알려주신 가치평가기준 임보에 바로 적용해 보기
: [① 입지 평가 → ② 전고점 대비 하락폭 큰 것(상승폭 낮음) → ③ 전저점 대비 상승폭 낮은 것 → ④ 실거래가-호가 괴리율 낮은 것 ] 단지비교시트 만들어 조에 공유하고 임보에 적용할 것
좋은 강의 해주신 유디튜터님 감사합니다!!
